Choisir son locataire : dossier, documents et solvabilité (2026)

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Choisir son locataire, c’est la décision la plus importante de toute la location. Un bon locataire, et vous oubliez presque que vous êtes bailleur. Un mauvais, et vous enchaînez relances, impayés et stress pendant des mois. Pourtant, beaucoup de propriétaires sélectionnent au feeling, sur un coup de cœur en visite — et c’est souvent là que ça dérape.

Bien choisir son locataire ne s’improvise pas : il y a des documents à demander (et d’autres strictement interdits), une solvabilité à vérifier proprement, et des règles à respecter pour ne jamais tomber dans la discrimination. C’est un cadre légal précis, et c’est aussi votre meilleur filet de sécurité.

Dans ce guide, je vous donne la méthode complète : quelles pièces réclamer, comment vérifier qu’elles sont vraies, et comment trancher entre deux bons dossiers sans vous tromper.

Les critères pour choisir un bon locataire

Avant la méthode pas-à-pas, voici les critères qui comptent vraiment pour choisir un locataire, par ordre de priorité :

1. La solvabilité : des revenus nets réguliers d’environ 3 fois le loyer charges comprises, idéalement en CDI ou avec des revenus stables.
2. La cohérence des justificatifs : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition et quittances de loyer qui concordent entre eux.
3. La stabilité professionnelle et résidentielle : ancienneté dans l’emploi, pas d’enchaînement de locations très courtes.
4. Un garant solide ou une garantie Visale si les revenus sont un peu justes.
5. Le sérieux dans les échanges : dossier complet et honnête, réactivité, ponctualité aux visites.

Attention : aucun de ces critères ne doit servir à discriminer (origine, situation familiale, état de santé…). Ils portent uniquement sur la capacité à payer et la fiabilité. On détaille chacun ci-dessous.

Étape 1 : les documents que vous pouvez demander

La liste des pièces que vous pouvez exiger d’un candidat (et de son garant) est encadrée par décret. Vous ne demandez pas ce que vous voulez : vous restez dans le cadre. Les pièces autorisées tournent autour de trois familles :

• Identité : pièce d’identité, justificatif de domicile actuel.
• Revenus : trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail ou attestation employeur, dernier avis d’imposition, et selon les cas justificatifs d’autres revenus.
• Situation locative passée : dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur.

C’est volontairement cadré pour protéger le candidat, tout en vous donnant de quoi juger objectivement de sa fiabilité. Pour la vue d’ensemble de la mise en location, regardez aussi le guide du propriétaire qui loue son appartement.

Étape 2 : les documents interdits (attention à l’amende)

C’est le piège que beaucoup de bailleurs ignorent : réclamer une pièce interdite vous expose à une amende. La loi proscrit une liste de documents jugés intrusifs ou discriminatoires. Parmi les plus courants :

• Carte Vitale ou numéro de sécurité sociale
• Photographie d’identité (hors pièce d’identité elle-même)
• Relevé de compte bancaire
• Dossier médical
• Extrait de casier judiciaire
• Attestation de l’employeur sur l’absence de période d’essai
• Chèque ou somme d’argent pour « réserver » le logement

La règle mentale est simple : si une pièce ne sert pas à prouver l’identité, les revenus ou l’historique locatif, ne la demandez pas.

Étape 3 : vérifier la solvabilité (sans se faire avoir)

C’est le cœur de la sélection. La règle d’usage : un revenu net d’environ 3 fois le loyer charges comprises, soit un taux d’effort autour de 33 %.

Mais ne vous contentez pas de regarder un chiffre. Croisez les sources :

• Les bulletins de salaire doivent être cohérents avec l’avis d’imposition.
• Le contrat de travail doit confirmer la stabilité (type de contrat, ancienneté).
• Un avis d’imposition s’authentifie en ligne sur le service de l’administration fiscale (avec le numéro fiscal et la référence de l’avis).

Les faux documents circulent beaucoup. Cette vérification croisée prend dix minutes et vous évite des mois de galère. Si le candidat est un peu juste sur le ratio, un garant solide ou une garantie peut compenser — j’en parle plus bas.

Étape 4 : choisir sans discriminer (c’est la loi)

Vous choisissez librement votre locataire, mais jamais sur un critère discriminatoire. Origine, âge, sexe, situation familiale, handicap, religion, apparence : refuser sur l’un de ces motifs est illégal et lourdement sanctionné.

Le bon réflexe : fondez votre décision sur des critères objectifs — solvabilité, stabilité, cohérence du dossier — et gardez une trace écrite de ces critères. En cas de litige, pouvoir démontrer un choix basé sur la capacité à payer, et non sur la personne, vous protège.

Étape 5 : sécuriser avec un garant ou une garantie

Si votre candidat est un peu juste, vous avez plusieurs filets :

• Un garant via un acte de cautionnement, qui s’engage à payer en cas de défaillance.
• La garantie Visale, gratuite, qui joue le rôle de caution.
• Une assurance loyers impayés (GLI), si le profil ne convient pas à Visale — voir le guide GLI : prix et conditions.

Rappel important : vous ne pouvez pas cumuler GLI et cautionnement pour un même locataire (sauf étudiants et apprentis). Choisissez donc votre sécurité en amont, en fonction du profil.

Ce qu’il faut retenir

• Les documents demandables sont fixés par décret : identité, revenus, historique locatif. Rien d’autre.
• Certaines pièces sont interdites (carte Vitale, RIB, photo, dossier médical…) et leur demande est passible d’amende.
• Vérifiez la solvabilité (revenu ~3x le loyer) en croisant bulletins, avis d’imposition et contrat de travail.
• Authentifiez l’avis d’imposition en ligne pour déjouer les faux documents.
• Choisissez sur des critères objectifs, jamais discriminatoires, et gardez-en la trace.
• Sécurise les profils justes avec un garant, Visale ou une GLI (sans cumuler les deux derniers).

Bien choisir son locataire, c’est 80 % de la tranquillité d’un bailleur. Prenez le temps de vérifier, restez dans le cadre légal, et tranchez sur des faits. Une fois votre locataire installé, vous pouvez centraliser sa gestion gratuitement avec Logio et garder son dossier toujours sous la main.