Un dossier locataire centralisé
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Choisir son locataire, c’est la décision la plus importante de toute la location. Un bon locataire, et tu oublies presque que tu es bailleur. Un mauvais, et tu enchaînes relances, impayés et stress pendant des mois. Pourtant, beaucoup de propriétaires sélectionnent au feeling, sur un coup de cœur en visite — et c’est souvent là que ça dérape.
Bien choisir son locataire ne s’improvise pas : il y a des documents à demander (et d’autres strictement interdits), une solvabilité à vérifier proprement, et des règles à respecter pour ne jamais tomber dans la discrimination. C’est un cadre légal précis, et c’est aussi ton meilleur filet de sécurité.
Dans ce guide, je te donne la méthode complète : quelles pièces réclamer, comment vérifier qu’elles sont vraies, et comment trancher entre deux bons dossiers sans te tromper.
Étape 1 : les documents que tu peux demander
La liste des pièces que tu peux exiger d’un candidat (et de son garant) est encadrée par décret. Tu ne demandes pas ce que tu veux : tu restes dans le cadre. Les pièces autorisées tournent autour de trois familles :
- Identité : pièce d’identité, justificatif de domicile actuel.
- Revenus : trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail ou attestation employeur, dernier avis d’imposition, et selon les cas justificatifs d’autres revenus.
- Situation locative passée : dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur.
C’est volontairement cadré pour protéger le candidat, tout en te donnant de quoi juger objectivement de sa fiabilité. Pour la vue d’ensemble de la mise en location, regarde aussi le guide du propriétaire qui loue son appartement.
Étape 2 : les documents interdits (attention à l’amende)
C’est le piège que beaucoup de bailleurs ignorent : réclamer une pièce interdite t’expose à une amende. La loi proscrit une liste de documents jugés intrusifs ou discriminatoires. Parmi les plus courants :
- Carte Vitale ou numéro de sécurité sociale
- Photographie d’identité (hors pièce d’identité elle-même)
- Relevé de compte bancaire
- Dossier médical
- Extrait de casier judiciaire
- Attestation de l’employeur sur l’absence de période d’essai
- Chèque ou somme d’argent pour « réserver » le logement
La règle mentale est simple : si une pièce ne sert pas à prouver l’identité, les revenus ou l’historique locatif, ne la demande pas.
Étape 3 : vérifier la solvabilité (sans se faire avoir)
C’est le cœur de la sélection. La règle d’usage : un revenu net d’environ 3 fois le loyer charges comprises, soit un taux d’effort autour de 33 %.
Mais ne te contente pas de regarder un chiffre. Croise les sources :
- Les bulletins de salaire doivent être cohérents avec l’avis d’imposition.
- Le contrat de travail doit confirmer la stabilité (type de contrat, ancienneté).
- Un avis d’imposition s’authentifie en ligne sur le service de l’administration fiscale (avec le numéro fiscal et la référence de l’avis).
Les faux documents circulent beaucoup. Cette vérification croisée prend dix minutes et t’évite des mois de galère. Si le candidat est un peu juste sur le ratio, un garant solide ou une garantie peut compenser — j’en parle plus bas.
Étape 4 : choisir sans discriminer (c’est la loi)
Tu choisis librement ton locataire, mais jamais sur un critère discriminatoire. Origine, âge, sexe, situation familiale, handicap, religion, apparence : refuser sur l’un de ces motifs est illégal et lourdement sanctionné.
Le bon réflexe : fonde ta décision sur des critères objectifs — solvabilité, stabilité, cohérence du dossier — et garde une trace écrite de ces critères. En cas de litige, pouvoir démontrer un choix basé sur la capacité à payer, et non sur la personne, te protège.
Locataire choisi ? Garde tout au même endroit
Une fois ta sélection faite, Logio centralise les coordonnées du locataire, son bail et son historique de paiements. Plus de pièces éparpillées dans tes mails — tout est rangé par bien et par locataire, gratuitement.
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Étape 5 : sécuriser avec un garant ou une garantie
Si ton candidat est un peu juste, tu as plusieurs filets :
- Un garant via un acte de cautionnement, qui s’engage à payer en cas de défaillance.
- La garantie Visale, gratuite, qui joue le rôle de caution.
- Une assurance loyers impayés (GLI), si le profil ne convient pas à Visale — voir le guide GLI : prix et conditions.
Rappel important : tu ne peux pas cumuler GLI et cautionnement pour un même locataire (sauf étudiants et apprentis). Choisis donc ta sécurité en amont, en fonction du profil.
Ce qu’il faut retenir
- Les documents demandables sont fixés par décret : identité, revenus, historique locatif. Rien d’autre.
- Certaines pièces sont interdites (carte Vitale, RIB, photo, dossier médical…) et leur demande est passible d’amende.
- Vérifie la solvabilité (revenu ~3x le loyer) en croisant bulletins, avis d’imposition et contrat de travail.
- Authentifie l’avis d’imposition en ligne pour déjouer les faux documents.
- Choisis sur des critères objectifs, jamais discriminatoires, et garde-en la trace.
- Sécurise les profils justes avec un garant, Visale ou une GLI (sans cumuler les deux derniers).
Bien choisir son locataire, c’est 80 % de la tranquillité d’un bailleur. Prends le temps de vérifier, reste dans le cadre légal, et tranche sur des faits. Une fois ton locataire installé, tu peux centraliser sa gestion gratuitement avec Logio et garder son dossier toujours sous la main.
Questions fréquentes
Quels documents puis-je demander à un locataire ?
La liste des pièces autorisées est fixée par décret. Tu peux demander, entre autres : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, les trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus, le contrat de travail ou une attestation employeur, le dernier avis d'imposition, et les dernières quittances de loyer. Tu peux aussi demander les mêmes pièces au garant. En revanche, tout document hors de cette liste est interdit : exiger autre chose t'expose à une amende. En cas de doute, reste sur les justificatifs de revenus et d'identité classiques.
Quels documents sont interdits dans un dossier de location ?
La loi interdit de réclamer une longue liste de pièces jugées intrusives ou discriminatoires. Parmi les plus connues : carte Vitale, photographie d'identité, relevé de compte bancaire, dossier médical, extrait de casier judiciaire, attestation de l'employeur sur l'absence de période d'essai, ou encore un chèque de réservation. Demander l'une de ces pièces est passible d'une amende. Le bon réflexe : si une pièce ne sert pas directement à prouver l'identité, les revenus ou la situation locative passée, ne la demande pas.
Comment vérifier la solvabilité d'un locataire ?
La règle d'usage est un revenu net d'environ 3 fois le loyer charges comprises (soit un taux d'effort autour de 33 %). Croise les bulletins de salaire avec l'avis d'imposition et le contrat de travail pour vérifier la cohérence. Méfie-toi des faux documents : un avis d'imposition se vérifie en ligne via le service de l'administration fiscale (numéro fiscal + référence de l'avis). Si le candidat n'atteint pas le ratio, un garant solvable ou une garantie comme Visale peut compenser.
Ai-je le droit de refuser un locataire ?
Oui, tu choisis librement ton locataire — mais jamais sur un critère discriminatoire. Refuser quelqu'un en raison de son origine, son âge, son sexe, sa situation familiale, son handicap ou sa religion est illégal et lourdement sanctionné. Tu peux en revanche refuser sur des critères objectifs : revenus insuffisants, dossier incomplet, incohérences. Garde une trace de tes critères de sélection : en cas de litige, pouvoir justifier un choix fondé sur la solvabilité et non sur la personne te protège.
Faut-il demander un garant en plus du dossier ?
Cela dépend du profil. Si le locataire atteint largement le ratio de solvabilité et présente un emploi stable, un garant n'est pas indispensable. S'il est plus juste (jeune actif, CDD, étudiant), un garant via un acte de cautionnement ou une garantie Visale sécurise ta location. Attention : tu ne peux pas cumuler une assurance loyers impayés avec un cautionnement pour un même locataire, sauf cas des étudiants et apprentis. Choisis donc ta ceinture de sécurité en amont.
Comment départager deux bons dossiers ?
Quand deux candidats cochent toutes les cases, départage sur des critères objectifs et traçables : la marge de solvabilité (taux d'effort le plus bas), la stabilité de l'emploi, la cohérence globale du dossier, l'historique de quittances sans incident. Évite absolument de te baser sur un ressenti personnel qui pourrait masquer un biais. Et ne fais jamais signer dans la précipitation : prends le temps de vérifier l'authenticité des pièces avant de t'engager sur plusieurs années.