Simulez en 1 minute le régime fiscal le plus avantageux selon vos loyers, vos charges et votre tranche d'imposition.
Choisir le micro-foncier alors que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, c'est laisser plusieurs centaines d'euros sur la table chaque année. Logio surveille la bascule pour vous, et exporte les lignes prêtes pour la 2044. Gratuit, sans engagement.
Quand vous louez un bien vide (non meublé) en France, vous avez deux régimes fiscaux possibles pour déclarer vos revenus locatifs : le micro-foncier ou le régime réel. Le choix n'est pas neutre — il peut représenter plusieurs centaines d'euros d'impôt en plus ou en moins chaque année.
La règle simple : si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. En dessous, le micro-foncier vous fait gagner du temps avec son abattement forfaitaire.
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers pour couvrir les charges. Vous ne déclarez rien de plus — pas de justificatifs, pas de tableaux à remplir.
Avantages : simplicité totale, déclaration sur le formulaire 2042 (case 4BE), pas de pièces justificatives à conserver.
Inconvénients : abattement plafonné à 30 % même si vos charges réelles sont plus élevées. Pas adapté si vous avez un emprunt en cours ou des travaux importants.
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles au centime près. Vous devez les justifier (factures, relevés bancaires) et remplir le formulaire 2044 en plus du 2042.
Charges déductibles : intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, primes d'assurance loyers impayés.
Attention : le régime réel est irrévocable pour 3 ans. Une fois choisi, vous y restez minimum 3 ans. Bien anticiper avant de basculer.
Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous générez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an — un mécanisme puissant pour réduire votre impôt en cas de gros travaux.
Voici les cas typiques où le régime réel devient intéressant :
À l'inverse, si vous avez fini de rembourser votre emprunt et que votre bien ne nécessite pas de travaux, le micro-foncier reste souvent le bon choix par sa simplicité.
Quel que soit le régime choisi, Logio centralise tous les éléments de votre déclaration : loyers encaissés, charges payées, factures de travaux, intérêts d'emprunt. Au moment de remplir votre 2042 ou 2044, tout est déjà calculé.
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Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, sans justificatif. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, etc.). Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le réel est plus avantageux.
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. Au-delà, vous basculez obligatoirement au régime réel. Certains biens (Pinel, Malraux, monuments historiques, meublés) sont exclus du micro-foncier.
Oui. Si vous optez pour le régime réel, vous êtes engagé pour 3 ans minimum. Cette option se reconduit tacitement chaque année. Le micro-foncier reste applicable automatiquement si vos loyers passent sous 15 000 € pendant ces 3 ans.
Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) s'ajoutent à l'impôt sur le revenu sur vos revenus fonciers. Ils s'élèvent à 17,2 % en 2026 et s'appliquent quel que soit le régime choisi (micro ou réel).
Si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Il est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (case 4BA de la déclaration). Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Excellent levier en cas de gros travaux.
Tout ce qu'il faut savoir pour optimiser sa fiscalité locative.
Logio centralise loyers et charges toute l'année, calcule micro vs réel à la clôture, et exporte les lignes prêtes pour le 2042 et le 2044.
Logio classe chaque charge dans la bonne catégorie. Au moment de déclarer, tout est calculé.