Le dépôt de garantie suivi sur la fiche locataire
Sur la fiche locataire, Logio garde en mémoire le montant exact du dépôt de garantie versé et les dates clés du bail. Au départ du locataire, vous savez en un coup d'oeil combien restituer et avant quelle échéance.
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Pour ma toute première location, un T2 près de la place de la Comédie à Montpellier, j’ai eu une vraie sueur froide au moment de fixer le montant de la caution de location. L’appart était non-meublé. Dans le doute, j’ai failli demander 2 mois de caution à mon premier locataire, Léo, un étudiant super sympa. Je me disais “au moins, je suis couvert”. Heureusement, j’ai eu le réflexe d’appeler un pote bailleur qui m’a stoppé net : “Guillaume, c’est illégal, tu n’as droit qu’à 1 mois pour un non-meublé !”.
Cette erreur aurait pu me coûter cher et fragiliser mon bail dès le départ. C’est pour ça que j’écris ce guide. Dans 5 minutes, vous saurez exactement combien demander, que votre appart soit vide ou meublé. Vous serez 100% dans les clous, sans vous prendre la tête avec du jargon juridique.
En bref
Le montant maximum du dépôt de garantie (la « caution ») se calcule toujours sur le loyer mensuel hors charges et dépend du type de bail :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum.
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum.
- Location saisonnière (meublé de tourisme) : montant libre, en pratique 25 à 30 % du prix du séjour.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé.
Ce plafond est d'ordre public : aucune clause, même signée par le locataire, ne peut le dépasser. Dépasser le maximum vous expose à une amende administrative jusqu'à 3 000 € (15 000 € pour une société).
Combien de mois de caution pour une location ? 1 ou 2, jamais plus
On va commencer par la base. Le terme officiel, c’est “dépôt de garantie”. Dans la vie de tous les jours, on dit “caution”, mais techniquement la caution est une personne qui se porte garante. Peu importe comment vous l’appelez, le montant que vous pouvez demander est strictement plafonné par la loi.
Le calcul est simple et il se base TOUJOURS sur le loyer mensuel hors charges. C’est le détail qui tue. Si vous vous basez sur le loyer charges comprises, vous êtes déjà dans l’illégalité.
Retenez bien ceci :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum.
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum.
C’est une règle non négociable. Même si votre locataire est d’accord pour payer plus, c’est interdit. Cette somme est là pour couvrir d’éventuels manquements du locataire à la fin du bail, comme des dégradations ou des loyers impayés.
Ne perdez plus le montant du dépôt de garantie
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Caution appartement vide ou meublé : 1 ou 2 mois de loyer ?
C’est là que tout se joue. Le type de location que vous proposez (vide ou meublée) détermine directement le montant maximum du dépôt de garantie. C’est la distinction la plus importante à faire.
Pour une location vide (non meublée)
Ici, la loi est très claire : le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. C’est la situation la plus courante et celle qui concerne mon T2 à Montpellier.
Exemple concret :
- Loyer mensuel : 650 €
- Provisions sur charges : 50 €
- Loyer total : 700 €
Le montant maximum du dépôt de garantie que vous pouvez demander est de 650 €. Pas 700 €. Si vous demandez 700 €, vous êtes en tort et le locataire peut se retourner contre vous.
Pour vérifier le plafond exact selon votre type de bail, le calculateur de dépôt de garantie vous donne le montant légal en deux clics.
Pour une location meublée
Si vous louez un appartement meublé, vous avez un peu plus de marge de manœuvre. Le plafond est fixé à deux mois de loyer hors charges.
Pourquoi cette différence ? C’est assez logique. En meublé, vous fournissez non seulement les murs mais aussi un lit, une table, des chaises, de l’électroménager… Le risque de dégradation est plus élevé, donc la loi vous autorise à demander une couverture financière plus importante.
Exemple concret :
- Loyer mensuel : 800 €
- Provisions sur charges : 70 €
- Loyer total : 870 €
Le montant maximum du dépôt de garantie est de 800 € x 2 = 1 600 €.
💡 Astuce : Que votre logement soit vide ou meublé, le montant du dépôt de garantie doit être clairement inscrit dans le bail de location. C’est une protection pour vous et pour le locataire. Un oubli peut créer des litiges inutiles plus tard.
Et pour une location saisonnière, ça se passe comment ?
Vous vous demandez peut-être ce qu’il en est pour les locations de vacances ? J’ai un de mes apparts que je loue l’été à Palavas, donc je connais bien le sujet. La bonne nouvelle, c’est que c’est beaucoup plus souple.
Pour une location saisonnière (meublé de tourisme), les règles des 1 ou 2 mois de loyer ne s’appliquent pas. La fixation du montant est libre. Vous pouvez donc l’adapter en fonction de la durée du séjour, de la valeur des équipements et du profil des voyageurs.
En pratique, une bonne règle est de demander entre 25% et 30% du montant total du séjour.
Exemple pour ma location à Palavas :
- Location d’une semaine en août : 1 200 €
- Dépôt de garantie demandé : entre 300 € (25%) et 360 € (30%).
C’est un montant dissuasif pour les dégradations, mais qui reste raisonnable pour les vacanciers. En général, je demande un chèque non encaissé ou une empreinte de carte bancaire via une plateforme sécurisée. Ça rassure tout le monde.
Les pièges à éviter : ce que la loi vous interdit de faire
Connaître le bon montant, c’est bien. Connaître les interdits, c’est encore mieux pour éviter les ennuis. Voici une liste des erreurs classiques que j’ai vues chez d’autres bailleurs.
- Interdiction de réviser la caution. Le montant du dépôt de garantie est fixé à la signature du bail et il ne bouge plus. Même si vous augmentez le loyer chaque année, la caution initiale reste la même pendant toute la durée du contrat.
- Interdiction de cumuler un garant et la garantie Visale. Si votre locataire bénéficie de la garantie Visale, vous ne pouvez pas lui demander en plus une caution personne physique (un parent qui se porte garant), sauf s’il est étudiant ou apprenti. En revanche, le dépôt de garantie reste dû : Visale couvre les impayés, pas l’argent bloqué pour les dégradations. Vous pouvez donc demander Visale et 1 ou 2 mois de dépôt.
- Interdiction de demander une caution si le loyer est payable d’avance. Si vous signez un bail qui prévoit un paiement d’avance pour une période supérieure à 2 mois (par exemple, un paiement trimestriel), vous n’avez pas le droit de demander de dépôt de garantie.
- Interdiction de demander un dépôt en bail mobilité. Si vous louez via un bail mobilité (1 à 10 mois pour un public en mobilité), aucun dépôt de garantie n’est autorisé. Vous pouvez en revanche exiger un garant ou une garantie Visale pour vous couvrir.
- Interdiction de demander des garanties abusives. La loi est claire sur ce qu’un bailleur ne peut pas interdire ou exiger. Se concentrer sur un dossier solide et un dépôt de garantie légal est la meilleure approche.
⚠️ Attention : Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions. Un locataire bien informé pourrait contester le bail ou vous réclamer des sommes indûment perçues. Mieux vaut être carré dès le début.
Restitution du dépôt de garantie : anticipez pour éviter les galères
Fixer le bon montant, c’est la première étape. Mais il faut déjà penser à la fin du bail : la restitution. C’est souvent une source de conflit, alors autant anticiper.
La loi vous donne un délai pour rendre le dépôt de garantie après le départ du locataire. Ce délai dépend de l’état des lieux de sortie :
- Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée : Vous avez 1 mois maximum pour restituer l’intégralité de la somme.
- Si l’état des lieux de sortie montre des dégradations : Vous avez 2 mois maximum pour restituer le solde, après déduction des frais de réparation (sur présentation de devis ou factures).
Le compteur démarre à la remise des clés, pas à l’état des lieux, et chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer : j’ai détaillé le délai pour rendre la caution au locataire, avec un exemple daté.
Pour que tout se passe bien, votre état des lieux doit être carré. C’est ce document qui fait foi. Prenez des photos, soyez précis dans les descriptions. C’est la meilleure assurance pour justifier une retenue si nécessaire.
Les retenues possibles sur le dépôt de garantie sont limitées à :
- Les loyers ou charges impayés.
- Les frais de réparations locatives (pas l’usure normale !).
- La taxe d’ordures ménagères si elle n’a pas été payée.
Une bonne gestion passe aussi par une régularisation des charges locatives faite dans les règles, pour ne pas avoir de mauvaises surprises en fin de bail.
Le dépôt de garantie, ce n’est pas votre argent
C’est un point psychologique important à comprendre. Le chèque que vous encaissez au début de la location ne vous appartient pas. Il appartient au locataire, et vous n’êtes que le gardien de cette somme jusqu’à la fin du bail.
Vous devez encaisser le chèque de dépôt de garantie. Ne le gardez jamais dans un tiroir. Un chèque a une durée de validité limitée (1 an et 8 jours). Si vous attendez la fin du bail pour l’encaisser, il ne sera plus valable. L’encaisser vous permet de vous assurer que le locataire est solvable et que les fonds sont bien disponibles.
Cette somme ne produit pas d’intérêts pour le locataire, sauf si vous la restituez en retard. En cas de retard de votre part, des pénalités s’appliquent (10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé). Franchement, ça n’en vaut pas la peine. Soyez ponctuel, ça vous évitera des problèmes.
Ce qu’il faut retenir
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum. Meublé : 2 mois. Aucune clause ne peut dépasser ce plafond, il est d’ordre public.
- Le calcul se fait toujours hors charges : loyer 650 € + 50 € de charges = dépôt de 650 € en vide, pas 700 €.
- Saisonnier : montant libre (25 à 30 % du séjour en pratique). Bail mobilité : aucun dépôt.
- Visale se cumule avec un dépôt de garantie, pas avec un garant (sauf étudiant ou apprenti).
- Le montant est figé à la signature : il ne suit pas les révisions de loyer.
- À la sortie, 1 mois pour le rendre, 2 avec des retenues, puis 10 % du loyer par mois de retard.
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Guillaume Pons — bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls.
Questions fréquentes
Est-ce que je peux demander plus de 2 mois de caution avec l'accord du locataire ?
Non, jamais. Le plafond de 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) hors charges est d'ordre public — c'est-à-dire qu'aucune clause contraire, même signée volontairement par le locataire, n'est valable. Si vous encaissez 3 mois pour un meublé et que votre locataire s'en aperçoit plus tard, il peut réclamer le remboursement du surplus, majoré d'intérêts au taux légal. Pire : vous risquez une amende administrative jusqu'à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (société) par la DGCCRF. La seule exception : les baux de mobilité (≤10 mois) où aucun dépôt de garantie n'est autorisé.
Quand exactement le locataire doit-il verser le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail, pas à l'entrée dans les lieux. C'est une condition suspensive : sans versement, vous pouvez refuser de remettre les clés. Trois moyens de paiement courants : virement bancaire (le plus rapide), chèque de banque (le plus sûr en cas de doute sur la solvabilité), espèces (limite légale 1 000 €/an pour un particulier, donc rarement applicable). Le locataire ne peut pas exiger de payer en plusieurs fois : le dépôt doit être intégralement versé avant l'état des lieux d'entrée.
Le garant doit-il aussi verser un montant en plus du dépôt ?
Non. Le garant (caution solidaire) ne verse aucune somme à l'avance — il s'engage uniquement à payer en cas de défaillance du locataire. Confusion fréquente : on parle de "caution" pour les deux concepts. La caution = la personne qui se porte garant (parent, ami) via l'acte de cautionnement. Le dépôt de garantie = la somme bloquée par le locataire. Vous pouvez demander les deux simultanément : un garant ET un dépôt de garantie. C'est même fortement recommandé pour les étudiants et locataires en CDD.
Puis-je demander un dépôt de garantie en plus de la garantie Visale ?
Oui. Visale est une garantie contre les loyers impayés, pas un dépôt de garantie : les deux se cumulent, dans la limite légale de 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) hors charges. Ce que la loi interdit, c'est de cumuler Visale avec une caution personne physique (un garant), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Autre dispositif : l'avance Loca-Pass d'Action Logement, un prêt à taux zéro qui finance le dépôt de garantie du locataire ; pour vous, c'est un dépôt de garantie ordinaire, versé à la signature.
Pourquoi mon assurance loyer impayé exige-t-elle un dépôt de garantie spécifique ?
Parce que la GLI ne couvre généralement que les bailleurs ayant encaissé le maximum légal de dépôt de garantie. Si vous n'avez demandé que 600 € au lieu des 650 € autorisés en vide, l'assureur peut réduire son indemnisation au prorata, voire refuser la prise en charge en cas de sinistre. Vérifiez toujours les clauses de votre contrat GLI : certains exigent aussi un acte de caution solidaire en plus du dépôt, ou interdisent les locataires sans garant. C'est la raison pour laquelle il faut systématiquement encaisser le plafond maximum autorisé par la loi.
Est-ce que la caution de location est imposable ou doit être déclarée ?
Non. Le dépôt de garantie n'est pas un revenu pour le bailleur — c'est une simple somme bloquée que vous devez rendre à la sortie. Vous ne le déclarez pas dans vos revenus fonciers ni dans vos BIC. En revanche, si vous retenez tout ou partie du dépôt à la sortie pour couvrir des dégradations ou impayés, la part conservée devient un revenu imposable à déclarer au régime concerné (foncier ou BIC selon le bail). Pour les dégradations, la part retenue couvre des charges déductibles équivalentes — donc neutre fiscalement.