Tu veux vendre ton appartement, mais il est loué. C’est l’une des situations les plus fréquentes — et l’une des plus mal maîtrisées — chez les bailleurs. Car vendre un bien occupé n’a rien à voir avec vendre un bien libre, et le congé pour vendre obéit à des règles précises : un délai long, un droit de priorité pour ton locataire, des mentions obligatoires, et des protections qui peuvent tout bloquer si tu les ignores.
La réponse courte : oui, tu peux vendre un logement loué — la présence d’un locataire ne t’en empêche jamais. Tu as deux voies. Soit tu vends occupé : le bail continue, l’acheteur récupère le locataire, aucun congé à donner. Soit tu vends libre : tu donnes un congé pour vendre, le locataire part à l’échéance du bail, et tu vends un logement vide. Le reste de ce guide détaille les deux, en commençant par le congé pour vendre, qui est le plus encadré.
Bonne nouvelle : une fois le mécanisme compris, c’est parfaitement gérable. Dans ce guide, je te détaille le délai à respecter, le fameux droit de préemption du locataire, ce que ta lettre doit contenir, et la voie « vente occupée » quand le congé n’est pas possible ou pas souhaité.
Si tu cherches d’abord la vue d’ensemble des congés bailleur, lis donner congé à son locataire ; ici, on creuse spécifiquement la vente.
Vendre libre ou vendre occupé : le premier choix
Avant tout, une décision structurante : veux-tu vendre libre d’occupation ou occupé ?
- Vendre libre : tu donnes congé pour vendre, le locataire part à l’échéance, et tu vends un logement vide — généralement au meilleur prix, mais avec un délai long et des contraintes.
- Vendre occupé : tu vends avec le bail en cours, l’acheteur récupère le locataire. Pas de congé, c’est rapide, mais le prix est souvent décoté.
On détaille d’abord le congé pour vendre (la voie la plus encadrée), puis la vente occupée, parfois la seule possible (locataire protégé) ou simplement la plus rapide.
Le délai de préavis : 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé)
Le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis :
- 6 mois avant la fin du bail pour une location vide.
- 3 mois pour une location meublée.
Le délai court à compter de la réception du congé. Pour un bail vide se terminant le 31 décembre, ton congé doit donc être reçu au plus tard le 30 juin. Un jour de retard, et le bail se reconduit pour une période entière. L’anticipation est tout.
Le droit de préemption : ton locataire achète en priorité
C’est la spécificité majeure du congé pour vendre en location vide. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : il a la priorité pour acheter, au prix et aux conditions que tu indiques.
Concrètement :
- Tu notifies le congé avec le prix et les conditions de vente.
- Le locataire dispose d’un délai (en principe deux mois) pour accepter ou refuser cette offre.
- S’il accepte, la vente se fait avec lui en priorité.
- S’il refuse ou ne répond pas, tu es libre de vendre à un tiers.
Attention : si tu vends ensuite à un tiers à un prix sensiblement inférieur à celui proposé au locataire, une nouvelle offre peut lui être due. Joue franc-jeu sur le prix dès le départ.
Les mentions obligatoires de la lettre
Une lettre de congé pour vendre incomplète est contestable. Elle doit contenir :
- Le motif : la vente.
- Le prix et les conditions de la vente.
- La description du bien.
- La reproduction des dispositions légales encadrant le droit de préemption.
La notification se fait par LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement. Conserve la preuve d’envoi : elle fait courir le préavis et te protège en cas de litige.
Le congé pour vendre se joue sur une date
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La protection des locataires de plus de 65 ans
Comme pour tout congé bailleur, un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé : tu ne peux lui donner congé pour vendre que si tu lui proposes un relogement adapté, sauf si tu remplis toi-même une condition d’âge ou de ressources.
Si ton locataire est dans ce cas, le congé pour vendre libre devient très difficile. La solution alternative est alors souvent de vendre le bien occupé, avec le locataire en place — sans congé, mais à un prix généralement décoté.
Le cas du meublé
Tu peux aussi donner congé pour vendre un meublé, avec un préavis de 3 mois. Mais le régime diffère : le droit de préemption ne s’applique pas de la même manière qu’en location vide. Les règles de mentions et de calendrier ne sont pas identiques — si tu es en meublé, vérifie précisément ton cas avant d’envoyer quoi que ce soit. Pour le contexte général du bail meublé, vois aussi le guide de la location meublée.
Vendre occupé : la voie sans congé
Si tu ne veux pas attendre l’échéance du bail, ou si ton locataire est protégé, tu peux vendre le bien occupé. C’est la solution la plus simple, et beaucoup de bailleurs l’ignorent.
Le principe : tu vends avec le bail en cours. L’acheteur devient le nouveau bailleur, reprend le contrat tel quel (loyer, durée, dépôt de garantie transféré) et hérite du locataire. Pour toi, ça veut dire :
- Aucun congé, aucun préavis de 6 mois. Tu peux lancer la vente quand tu veux, sans attendre la fin du bail.
- Pas de droit de préemption au titre du congé pour vendre : tu n’es pas obligé de proposer le bien à ton locataire en priorité (sauf cas particuliers, comme la vente à la découpe d’un immeuble entier).
- Le locataire ne bouge pas. Son bail, son loyer et ses droits sont inchangés ; seul le nom du propriétaire change. Tu n’as pas besoin de son accord pour vendre.
La contrepartie, c’est le prix. Un logement vendu occupé se négocie généralement en dessous d’un bien libre — souvent de l’ordre de 10 à 15 % de décote selon la durée de bail restante et le niveau du loyer. En clair : plus le bail est récent et le loyer attractif pour un investisseur, plus la décote se réduit.
À qui s’adresse cette voie ? Surtout à un acheteur investisseur, qui cherche précisément un bien déjà loué, avec un locataire en place et des revenus immédiats. Pour ce profil, un bail solide est un atout, pas un défaut.
En pratique, garde sous la main de quoi rassurer l’acquéreur : le bail signé, le dernier avis d’échéance, l’historique des paiements et l’état des lieux. Un dossier locatif propre et complet accélère la vente et limite la décote — c’est exactement ce que centraliser ta gestion locative te permet de sortir en deux clics.
Ce qu’il faut retenir
- Le congé pour vendre prend effet à l’échéance du bail, avec 6 mois de préavis (vide) ou 3 mois (meublé).
- En location vide, le congé vaut offre de vente : le locataire a un droit de préemption pour acheter en priorité.
- Vendre ensuite à un tiers à un prix bien inférieur peut rouvrir un droit au locataire.
- La lettre doit contenir prix, conditions, description et dispositions légales, notifiée par LRAR, huissier ou remise en main propre.
- Les locataires de plus de 65 ans modestes sont protégés ; l’alternative est de vendre occupé.
- En meublé, le droit de préemption ne joue pas comme en vide : vérifie ton cas.
Vendre un bien loué, c’est jouable à condition de respecter le tempo et les droits du locataire. Anticipe l’échéance, sois transparent sur le prix, et n’oublie aucune mention. Pour ne jamais rater la date butoir de ton congé, tu peux suivre tes échéances de bail gratuitement avec Logio.
Questions fréquentes
Quel est le délai de préavis pour un congé pour vendre ?
Le préavis est de 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Le congé pour vendre ne peut prendre effet qu'à la fin du bail en cours : tu ne peux pas vendre libre en cours de bail sans l'accord du locataire. Anticipe donc le calendrier : pour un bail vide finissant en décembre, le congé doit être reçu au plus tard fin juin. Hors délai, le congé est inopérant et le bail se reconduit.
Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Pour une location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : il a la priorité pour acheter le logement, aux prix et conditions indiqués dans le congé. C'est le droit de préemption. Le locataire dispose d'un délai (en principe deux mois) pour accepter ou refuser. S'il accepte, la vente se conclut avec lui en priorité. S'il refuse ou ne répond pas, tu es libre de vendre à un tiers — mais à un prix qui ne soit pas significativement inférieur, sinon une nouvelle offre peut lui être due.
Le congé pour vendre s'applique-t-il en location meublée ?
Oui, tu peux donner congé pour vendre un meublé, avec un préavis de 3 mois avant l'échéance. En revanche, le droit de préemption du locataire ne s'applique pas de la même façon qu'en location vide : le régime du meublé est plus souple sur ce point. Vérifie les mentions à inclure et le calendrier précis selon ta situation, car les règles diffèrent entre vide et meublé. En cas de doute sur un montant ou un délai, fais valider ton congé par un professionnel avant l'envoi.
Un locataire âgé peut-il bloquer un congé pour vendre ?
La protection des locataires âgés s'applique aussi au congé pour vendre. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé que si tu lui proposes une solution de relogement adaptée, sauf si tu remplis toi-même une condition d'âge ou de ressources. Cette protection peut donc empêcher la vente libre d'occupation. Si c'est ton cas, une option reste de vendre le bien occupé (avec le locataire en place), souvent à un prix décoté mais sans congé à donner.
Que doit contenir une lettre de congé pour vendre ?
Elle doit mentionner clairement : le motif (vente), le prix et les conditions de la vente, la description du bien, et reproduire les dispositions légales encadrant le droit de préemption du locataire. Toute mention manquante ou erronée peut rendre le congé contestable. Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement, en respectant le préavis. Conserve la preuve d'envoi.
Peut-on vendre un logement sans donner congé au locataire ?
Oui, tu peux vendre le bien occupé, c'est-à-dire avec le bail et le locataire en place. Dans ce cas, pas de congé à donner ni de préavis de 6 mois : l'acquéreur reprend le bail en cours et devient le nouveau bailleur. C'est souvent plus rapide, et c'est la solution quand le locataire est protégé (plus de 65 ans) ou quand tu vises un acheteur investisseur. Contrepartie : un bien occupé se vend généralement à un prix décoté par rapport à un bien vendu libre.