Congé pour vendre : délai, droit de préemption et protections

Vous voulez vendre votre appartement, mais il est loué. C’est l’une des situations les plus fréquentes — et l’une des plus mal maîtrisées — chez les bailleurs. Car vendre un bien occupé n’a rien à voir avec vendre un bien libre, et le congé pour vendre obéit à des règles précises : un délai long, un droit de priorité pour votre locataire, des mentions obligatoires, et des protections qui peuvent tout bloquer si vous les ignorez.

La réponse courte : oui, vous pouvez vendre un logement loué — la présence d’un locataire ne vous en empêche jamais. Vous avez deux voies. Soit vous vendez occupé : le bail continue, l’acheteur récupère le locataire, aucun congé à donner. Soit vous vendez libre : vous donnez un congé pour vendre, le locataire part à l’échéance du bail, et vous vendez un logement vide. Le reste de ce guide détaille les deux, en commençant par le congé pour vendre, qui est le plus encadré.

Bonne nouvelle : une fois le mécanisme compris, c’est parfaitement gérable. Dans ce guide, je vous détaille le délai à respecter, le fameux droit de préemption du locataire, ce que votre lettre doit contenir, et la voie « vente occupée » quand le congé n’est pas possible ou pas souhaité.

Si vous cherchez d’abord la vue d’ensemble des congés bailleur, lisez donner congé à son locataire ; ici, on creuse spécifiquement la vente.

Vendre libre ou vendre occupé : le premier choix

Avant tout, une décision structurante : voulez-vous vendre libre d’occupation ou occupé ?

• Vendre libre : vous donnez congé pour vendre, le locataire part à l’échéance, et vous vendez un logement vide — généralement au meilleur prix, mais avec un délai long et des contraintes.
• Vendre occupé : vous vendez avec le bail en cours, l’acheteur récupère le locataire. Pas de congé, c’est rapide, mais le prix est souvent décoté.

On détaille d’abord le congé pour vendre (la voie la plus encadrée), puis la vente occupée, parfois la seule possible (locataire protégé) ou simplement la plus rapide.

Le délai de préavis : 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé)

Le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis :

• 6 mois avant la fin du bail pour une location vide.
• 3 mois pour une location meublée.

Le délai court à compter de la réception du congé. Pour un bail vide se terminant le 31 décembre, votre congé doit donc être reçu au plus tard le 30 juin. Un jour de retard, et le bail se reconduit pour une période entière. L’anticipation est tout.

Le droit de préemption : votre locataire achète en priorité

C’est la spécificité majeure du congé pour vendre en location vide. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : il a la priorité pour acheter, au prix et aux conditions que vous indiquez.

Concrètement :

1. Vous notifiez le congé avec le prix et les conditions de vente.
2. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis : c’est le délai du locataire pour l’accepter ou la refuser.
3. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer la vente, quatre s’il recourt à un prêt.
4. S’il refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers.

Attention : si vous vendez ensuite à un tiers à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, le notaire doit d’abord lui notifier cette nouvelle offre, qu’il peut accepter dans le mois. C’est le droit de préemption subsidiaire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Jouez franc-jeu sur le prix dès le départ.

Les mentions obligatoires de la lettre

Une lettre de congé pour vendre incomplète est contestable. Elle doit contenir :

• Le motif : la vente.
• Le prix et les conditions de la vente.
• La description du bien.
• La reproduction des dispositions légales encadrant le droit de préemption.
• Une notice d’information sur les droits du locataire, fixée par arrêté, jointe au congé.

Notre générateur de lettre de congé prépare un congé pour vendre avec ces mentions et les bons délais.

La notification se fait par LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement. Conservez la preuve d’envoi : elle fait courir le préavis et vous protège en cas de litige.

La protection des locataires de plus de 65 ans

Comme pour tout congé bailleur, un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes (sous le plafond fixé pour le logement social) est protégé : vous ne pouvez lui donner congé pour vendre que si vous lui proposez un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. Cette protection ne joue pas si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou des ressources sous ce même plafond.

Si votre locataire est dans ce cas, le congé pour vendre libre devient très difficile. La solution alternative est alors souvent de vendre le bien occupé, avec le locataire en place — sans congé, mais à un prix généralement décoté.

Le cas du meublé

Vous pouvez aussi donner congé pour vendre un meublé, avec un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail. Mais il n’y a pas de droit de préemption : le congé n’y vaut pas offre de vente, et vous pouvez vendre à qui vous voulez. La protection du locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes s’applique, elle, comme en location vide. Pour le contexte général du bail meublé, voyez aussi le guide de la location meublée.

Vendre occupé : la voie sans congé

Si vous ne voulez pas attendre l’échéance du bail, ou si votre locataire est protégé, vous pouvez vendre le bien occupé. C’est la solution la plus simple, et beaucoup de bailleurs l’ignorent.

Le principe : vous vendez avec le bail en cours. L’acheteur devient le nouveau bailleur, reprend le contrat tel quel (loyer, durée, conditions) et hérite du locataire. C’est à lui que reviendra la restitution du dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : son montant se règle entre vous chez le notaire. Pour vous, ça veut dire :

• Aucun congé, aucun préavis de 6 mois. Vous pouvez lancer la vente quand vous voulez, sans attendre la fin du bail.
• Pas de droit de préemption au titre du congé pour vendre : vous n’êtes pas obligé de proposer le bien à votre locataire en priorité (sauf cas particuliers, comme la vente à la découpe d’un immeuble entier).
• Le locataire ne bouge pas. Son bail, son loyer et ses droits sont inchangés ; seul le nom du propriétaire change. Vous n’avez pas besoin de son accord pour vendre.

La contrepartie, c’est le prix. Un logement vendu occupé se négocie généralement en dessous d’un bien libre, avec une décote qui dépend de la durée de bail restante, du niveau du loyer et du marché local. En clair : plus le loyer est attractif pour un investisseur, plus la décote se réduit.

À qui s’adresse cette voie ? Surtout à un acheteur investisseur, qui cherche précisément un bien déjà loué, avec un locataire en place et des revenus immédiats. Pour ce profil, un bail solide est un atout, pas un défaut.

Chez le notaire : le dossier locatif à préparer

Que vous vendiez libre ou occupé, le notaire et l’acquéreur vous demanderont des pièces sur la location. Préparez-les dès la mise en vente :

• Le bail et ses avenants, avec l’état des lieux d’entrée (et l’inventaire si le logement est meublé).
• Le congé, s’il a été donné, avec sa preuve de notification et la réponse du locataire à l’offre de vente.
• Le montant du dépôt de garantie, qui suit le bail en cas de vente occupée.
• L’état des loyers : les derniers mois payés, et un éventuel impayé en cours.
• La dernière révision du loyer et la dernière régularisation des charges.
• Le carnet d’information du logement, si le logement a été construit ou rénové sur le plan énergétique depuis le 1er janvier 2023 : il est transmis à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’acte de vente.

Un dossier propre accélère la vente et rassure un acheteur investisseur, qui juge un bien loué sur la qualité de sa location.

Si le bien appartient à une SCI, c’est elle qui donne congé et qui vend, par son gérant et dans les pouvoirs que lui donnent les statuts : voyez notre guide SCI bailleur : 7 erreurs à éviter. Et si la vente s’inscrit dans une transmission à vos enfants, lisez d’abord notre guide pour transmettre un bien locatif.

Ce qu’il faut retenir

• Le congé pour vendre prend effet à l’échéance du bail, avec 6 mois de préavis (vide) ou 3 mois (meublé).
• En location vide, le congé vaut offre de vente : le locataire a un droit de préemption pour acheter en priorité.
• Vendre ensuite à un tiers à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses oblige à proposer d’abord cette offre au locataire.
• La lettre doit contenir prix, conditions, description et dispositions légales, avec la notice d’information, notifiée par LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre.
• Les locataires de plus de 65 ans modestes sont protégés ; l’alternative est de vendre occupé.
• En meublé, préavis de 3 mois et pas de droit de préemption.
• Chez le notaire, préparez le dossier locatif : bail, état des lieux, dépôt de garantie, loyers, charges, carnet d’information du logement.

Vendre un bien loué, c’est jouable à condition de respecter le tempo et les droits du locataire. Anticipez l’échéance, soyez transparent sur le prix, et n’oubliez aucune mention. Notez la date butoir de votre congé dans votre agenda dès maintenant : six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé.

Guillaume Pons — bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls. Je ne suis ni avocat ni notaire : cet article reflète ma compréhension des textes au 13 octobre 2026.