Vous voulez vendre votre appartement, mais il est loué. C’est l’une des situations les plus fréquentes — et l’une des plus mal maîtrisées — chez les bailleurs. Car vendre un bien occupé n’a rien à voir avec vendre un bien libre, et le congé pour vendre obéit à des règles précises : un délai long, un droit de priorité pour votre locataire, des mentions obligatoires, et des protections qui peuvent tout bloquer si vous les ignorez.
La réponse courte : oui, vous pouvez vendre un logement loué — la présence d’un locataire ne vous en empêche jamais. Vous avez deux voies. Soit vous vendez occupé : le bail continue, l’acheteur récupère le locataire, aucun congé à donner. Soit vous vendez libre : vous donnez un congé pour vendre, le locataire part à l’échéance du bail, et vous vendez un logement vide. Le reste de ce guide détaille les deux, en commençant par le congé pour vendre, qui est le plus encadré.
Bonne nouvelle : une fois le mécanisme compris, c’est parfaitement gérable. Dans ce guide, je vous détaille le délai à respecter, le fameux droit de préemption du locataire, ce que votre lettre doit contenir, et la voie « vente occupée » quand le congé n’est pas possible ou pas souhaité.
Si vous cherchez d’abord la vue d’ensemble des congés bailleur, lisez donner congé à son locataire ; ici, on creuse spécifiquement la vente.
Vendre libre ou vendre occupé : le premier choix
Avant tout, une décision structurante : voulez-vous vendre libre d’occupation ou occupé ?
- Vendre libre : vous donnez congé pour vendre, le locataire part à l’échéance, et vous vendez un logement vide — généralement au meilleur prix, mais avec un délai long et des contraintes.
- Vendre occupé : vous vendez avec le bail en cours, l’acheteur récupère le locataire. Pas de congé, c’est rapide, mais le prix est souvent décoté.
On détaille d’abord le congé pour vendre (la voie la plus encadrée), puis la vente occupée, parfois la seule possible (locataire protégé) ou simplement la plus rapide.
Le délai de préavis : 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé)
Le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis :
- 6 mois avant la fin du bail pour une location vide.
- 3 mois pour une location meublée.
Le délai court à compter de la réception du congé. Pour un bail vide se terminant le 31 décembre, votre congé doit donc être reçu au plus tard le 30 juin. Un jour de retard, et le bail se reconduit pour une période entière. L’anticipation est tout.
Le droit de préemption : votre locataire achète en priorité
C’est la spécificité majeure du congé pour vendre en location vide. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : il a la priorité pour acheter, au prix et aux conditions que vous indiquez.
Concrètement :
- Vous notifiez le congé avec le prix et les conditions de vente.
- Le locataire dispose d’un délai (en principe deux mois) pour accepter ou refuser cette offre.
- S’il accepte, la vente se fait avec lui en priorité.
- S’il refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers.
Attention : si vous vendez ensuite à un tiers à un prix sensiblement inférieur à celui proposé au locataire, une nouvelle offre peut lui être due. Jouez franc-jeu sur le prix dès le départ.
Les mentions obligatoires de la lettre
Une lettre de congé pour vendre incomplète est contestable. Elle doit contenir :
- Le motif : la vente.
- Le prix et les conditions de la vente.
- La description du bien.
- La reproduction des dispositions légales encadrant le droit de préemption.
La notification se fait par LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement. Conservez la preuve d’envoi : elle fait courir le préavis et vous protège en cas de litige.
Le congé pour vendre se joue sur une date
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La protection des locataires de plus de 65 ans
Comme pour tout congé bailleur, un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé : vous ne pouvez lui donner congé pour vendre que si vous lui proposez un relogement adapté, sauf si vous remplissez vous-même une condition d’âge ou de ressources.
Si votre locataire est dans ce cas, le congé pour vendre libre devient très difficile. La solution alternative est alors souvent de vendre le bien occupé, avec le locataire en place — sans congé, mais à un prix généralement décoté.
Le cas du meublé
Vous pouvez aussi donner congé pour vendre un meublé, avec un préavis de 3 mois. Mais le régime diffère : le droit de préemption ne s’applique pas de la même manière qu’en location vide. Les règles de mentions et de calendrier ne sont pas identiques — si vous êtes en meublé, vérifiez précisément votre cas avant d’envoyer quoi que ce soit. Pour le contexte général du bail meublé, vois aussi le guide de la location meublée.
Vendre occupé : la voie sans congé
Si vous ne voulez pas attendre l’échéance du bail, ou si votre locataire est protégé, vous pouvez vendre le bien occupé. C’est la solution la plus simple, et beaucoup de bailleurs l’ignorent.
Le principe : vous vendez avec le bail en cours. L’acheteur devient le nouveau bailleur, reprend le contrat tel quel (loyer, durée, dépôt de garantie transféré) et hérite du locataire. Pour vous, ça veut dire :
- Aucun congé, aucun préavis de 6 mois. Vous pouvez lancer la vente quand vous voulez, sans attendre la fin du bail.
- Pas de droit de préemption au titre du congé pour vendre : vous n’êtes pas obligé de proposer le bien à votre locataire en priorité (sauf cas particuliers, comme la vente à la découpe d’un immeuble entier).
- Le locataire ne bouge pas. Son bail, son loyer et ses droits sont inchangés ; seul le nom du propriétaire change. Vous n’avez pas besoin de son accord pour vendre.
La contrepartie, c’est le prix. Un logement vendu occupé se négocie généralement en dessous d’un bien libre — souvent de l’ordre de 10 à 15 % de décote selon la durée de bail restante et le niveau du loyer. En clair : plus le bail est récent et le loyer attractif pour un investisseur, plus la décote se réduit.
À qui s’adresse cette voie ? Surtout à un acheteur investisseur, qui cherche précisément un bien déjà loué, avec un locataire en place et des revenus immédiats. Pour ce profil, un bail solide est un atout, pas un défaut.
En pratique, gardez sous la main de quoi rassurer l’acquéreur : le bail signé, le dernier avis d’échéance, l’historique des paiements et l’état des lieux. Un dossier locatif propre et complet accélère la vente et limite la décote — c’est exactement ce que centraliser votre gestion locative vous permet de sortir en deux clics.
Ce qu’il faut retenir
- Le congé pour vendre prend effet à l’échéance du bail, avec 6 mois de préavis (vide) ou 3 mois (meublé).
- En location vide, le congé vaut offre de vente : le locataire a un droit de préemption pour acheter en priorité.
- Vendre ensuite à un tiers à un prix bien inférieur peut rouvrir un droit au locataire.
- La lettre doit contenir prix, conditions, description et dispositions légales, notifiée par LRAR, huissier ou remise en main propre.
- Les locataires de plus de 65 ans modestes sont protégés ; l’alternative est de vendre occupé.
- En meublé, le droit de préemption ne joue pas comme en vide : vérifiez votre cas.
Vendre un bien loué, c’est jouable à condition de respecter le tempo et les droits du locataire. Anticipez l’échéance, soyez transparent sur le prix, et n’oubliez aucune mention. Pour ne jamais rater la date butoir de votre congé, vous pouvez suivre vos échéances de bail gratuitement avec Logio.
Questions fréquentes
Quel est le délai de préavis pour un congé pour vendre ?
Le préavis est de 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Le congé pour vendre ne peut prendre effet qu'à la fin du bail en cours : vous ne pouvez pas vendre libre en cours de bail sans l'accord du locataire. Anticipez donc le calendrier : pour un bail vide finissant en décembre, le congé doit être reçu au plus tard fin juin. Hors délai, le congé est inopérant et le bail se reconduit.
Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Pour une location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : il a la priorité pour acheter le logement, aux prix et conditions indiqués dans le congé. C'est le droit de préemption. Le locataire dispose d'un délai (en principe deux mois) pour accepter ou refuser. S'il accepte, la vente se conclut avec lui en priorité. S'il refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers — mais à un prix qui ne soit pas significativement inférieur, sinon une nouvelle offre peut lui être due.
Le congé pour vendre s'applique-t-il en location meublée ?
Oui, vous pouvez donner congé pour vendre un meublé, avec un préavis de 3 mois avant l'échéance. En revanche, le droit de préemption du locataire ne s'applique pas de la même façon qu'en location vide : le régime du meublé est plus souple sur ce point. Vérifiez les mentions à inclure et le calendrier précis selon votre situation, car les règles diffèrent entre vide et meublé. En cas de doute sur un montant ou un délai, faites valider votre congé par un professionnel avant l'envoi.
Un locataire âgé peut-il bloquer un congé pour vendre ?
La protection des locataires âgés s'applique aussi au congé pour vendre. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé que si vous lui proposez une solution de relogement adaptée, sauf si vous remplissez vous-même une condition d'âge ou de ressources. Cette protection peut donc empêcher la vente libre d'occupation. Si c'est votre cas, une option reste de vendre le bien occupé (avec le locataire en place), souvent à un prix décoté mais sans congé à donner.
Que doit contenir une lettre de congé pour vendre ?
Elle doit mentionner clairement : le motif (vente), le prix et les conditions de la vente, la description du bien, et reproduire les dispositions légales encadrant le droit de préemption du locataire. Toute mention manquante ou erronée peut rendre le congé contestable. Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement, en respectant le préavis. Conservez la preuve d'envoi.
Peut-on vendre un logement sans donner congé au locataire ?
Oui, vous pouvez vendre le bien occupé, c'est-à-dire avec le bail et le locataire en place. Dans ce cas, pas de congé à donner ni de préavis de 6 mois : l'acquéreur reprend le bail en cours et devient le nouveau bailleur. C'est souvent plus rapide, et c'est la solution quand le locataire est protégé (plus de 65 ans) ou quand vous visez un acheteur investisseur. Contrepartie : un bien occupé se vend généralement à un prix décoté par rapport à un bien vendu libre.