Donner congé à son locataire, c’est l’une des démarches les plus délicates pour un bailleur. Tu ne peux pas le faire sur un coup de tête, ni quand tu veux : la loi encadre strictement les motifs, les délais et la forme. Et la moindre erreur — un préavis envoyé trop tard, une mention oubliée — peut faire tomber tout le congé et te coincer pour une période de bail entière.
Que tu veuilles récupérer ton logement, le vendre, ou mettre fin à un bail à cause de manquements du locataire, ce guide te donne la marche à suivre exacte : les trois motifs autorisés, les délais à respecter, la forme de la notification, et les protections du locataire à connaître.
L’objectif : que ton congé soit inattaquable du premier coup.
Règle de base : on ne donne congé qu’à l’échéance du bail
Premier point à comprendre : un bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite. Le congé prend effet à l’échéance du bail (la date anniversaire de fin), et uniquement en respectant le préavis légal. En cours de bail, sauf accord amiable ou faute grave traitée par voie judiciaire, tu es tenu par le contrat.
C’est une différence majeure avec le locataire, qui peut partir à tout moment moyennant son préavis. Toi, tu dois viser l’échéance. D’où l’importance d’anticiper.
Les 3 motifs autorisés (et aucun autre)
Un bailleur ne peut donner congé que pour l’un de ces trois motifs :
1. Le congé pour reprise
Tu reprends le logement pour l’habiter toi-même ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant, etc.). Le congé doit nommer le bénéficiaire de la reprise et justifier le lien. Attention aux reprises factices : un congé pour reprise non sincère peut être lourdement sanctionné. Loger un proche soulève souvent une autre question, en amont : quand quelqu’un de la famille occupe ton bien et participe au remboursement, qui est le vrai propriétaire ? Mieux vaut l’avoir clarifié avant.
2. Le congé pour vente
Tu veux vendre le bien libre d’occupation. Ce motif déclenche un droit de préemption au profit du locataire, qui peut acheter en priorité. C’est un cas spécifique avec ses propres règles de délai et de mentions — je l’ai détaillé dans le guide congé pour vendre.
3. Le congé pour motif légitime et sérieux
C’est le motif invoqué quand le locataire manque à ses obligations : impayés répétés, troubles de voisinage, sous-location interdite, défaut d’assurance… Le motif doit être réel et démontrable. Si tu fais face à des impayés, regarde aussi la procédure en cas de loyer impayé, parfois plus rapide que d’attendre l’échéance.
Les délais de préavis à respecter
Le congé doit parvenir au locataire en respectant un préavis avant l’échéance du bail :
- 6 mois pour une location vide.
- 3 mois pour une location meublée.
Ce délai court à partir de la réception du congé. Concrètement, pour un bail vide se terminant le 31 décembre, ton congé doit être reçu au plus tard le 30 juin. Envoyé ne serait-ce qu’un jour trop tard, il est inopérant : le bail se reconduit, et tu repars pour une période entière (souvent trois ans en vide).
La forme : comment notifier le congé
La notification n’est valable que par l’un de ces trois moyens :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
- Acte de commissaire de justice (huissier).
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La lettre doit indiquer le motif et, selon le cas, les mentions obligatoires : identité et lien du bénéficiaire pour la reprise, prix et conditions de la vente pour le congé pour vente. Garde la preuve d’envoi : c’est elle qui fait foi.
Ne rate jamais une échéance de bail
Un congé envoyé trop tard te coûte une période de bail entière. Logio garde la date de fin de chaque bail et t'alerte en amont, pour que tu envoies ton congé dans les délais. Gratuit, sans engagement.
100% gratuit · Sans engagement · Données hébergées en France.
La protection des locataires âgés
Point souvent oublié, et bloquant : un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d’une protection. Tu ne peux lui donner congé que si tu lui proposes une solution de relogement adaptée, sauf si tu remplis toi-même une condition d’âge ou de ressources.
Avant d’engager toute procédure, vérifie l’âge et la situation de ton locataire. Cette protection peut rendre ton congé impossible en l’état, et mieux vaut le savoir dès le départ.
Après le congé : l’état des lieux et le dépôt
Une fois le congé arrivé à son terme, le bail prend fin. Tu réalises alors l’état des lieux de sortie et tu gères la restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux (un mois si tout est conforme, deux mois en cas de retenues justifiées). Un état des lieux soigné est ta meilleure protection : voir le guide restitution du dépôt de garantie.
Ce qu’il faut retenir
- Un bailleur ne donne congé qu’à l’échéance du bail, pour 3 motifs : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux.
- Le préavis est de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant l’échéance.
- La notification se fait par LRAR, huissier ou remise en main propre contre émargement, avec les mentions obligatoires.
- Le congé pour vente ouvre un droit de préemption au locataire.
- Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes sont protégés.
- Anticipe : un congé envoyé trop tard te coûte une période de bail entière.
Donner congé proprement, c’est avant tout une question de timing et de forme. Anticipe l’échéance, choisis le bon motif, respecte la procédure. Et pour ne jamais laisser passer une date de fin de bail, tu peux suivre tes échéances gratuitement avec Logio.
Questions fréquentes
Quels sont les motifs valables pour donner congé à son locataire ?
Il en existe trois, et trois seulement, pour un bailleur : le congé pour reprise (tu reprends le logement pour l'habiter ou y loger un proche), le congé pour vente (tu vends le bien libre de toute occupation), et le congé pour motif légitime et sérieux (le plus souvent des manquements du locataire, comme des impayés répétés ou des troubles). Tu ne peux pas donner congé sans motif, ni en cours de bail : le congé prend effet à l'échéance du bail, en respectant le préavis légal.
Quel est le délai de préavis pour un congé donné par le bailleur ?
Le préavis est de 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide, et de 3 mois pour une location meublée. Ce délai court à compter de la réception du congé par le locataire. Tu dois donc anticiper : pour un bail vide qui se termine en décembre, le congé doit parvenir au locataire au plus tard fin juin. Un congé envoyé trop tard est inopérant et reporte ta sortie d'au moins une période de bail entière (souvent trois ans en vide).
Comment notifier le congé au locataire ?
Le congé doit être notifié par l'un de ces trois moyens : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (huissier), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre doit indiquer clairement le motif et, en cas de vente ou de reprise, les mentions obligatoires (identité du bénéficiaire pour la reprise, prix et conditions pour la vente). Conserve précieusement la preuve d'envoi : c'est elle qui fait courir le préavis et qui sera exigée en cas de litige.
Peut-on donner congé à un locataire âgé ?
C'est encadré. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont modestes (sous un plafond) bénéficie d'une protection : tu ne peux lui donner congé que si tu lui proposes une solution de relogement adaptée, ou si tu remplis toi-même une condition d'âge ou de ressources. Cette protection vise à éviter de mettre à la rue des personnes vulnérables. Vérifie l'âge et la situation de ton locataire avant d'engager une procédure de congé : c'est un point souvent négligé qui peut bloquer toute la démarche.
Le locataire peut-il refuser ou contester le congé ?
Il ne peut pas « refuser » un congé valable, mais il peut le contester s'il estime qu'il est irrégulier : motif non valable, délai non respecté, mentions manquantes, ou congé frauduleux (par exemple un congé pour reprise factice). En cas de doute sur la sincérité du motif, le juge peut annuler le congé et te condamner. D'où l'importance d'un motif réel et de mentions complètes. En cas de congé pour vente, le locataire dispose en plus d'un droit de préemption pour acheter en priorité.
Que devient le dépôt de garantie à la fin du bail ?
Le congé met fin au bail à son échéance ; le dépôt de garantie suit ensuite les règles classiques de restitution. Tu disposes d'un délai légal (un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il y a des retenues justifiées) pour le rendre, déduction faite des éventuelles réparations à la charge du locataire. Prépare un état des lieux de sortie soigné : c'est lui qui justifie toute retenue. Voir le guide dédié à la restitution du dépôt de garantie.