Repérez l'impayé dès le jour de l'échéance
Le tableau de bord Logio signale chaque retard avec une alerte impayé dès le jour de l'échéance. Vous savez immédiatement quel loyer manque, sans vérifier votre compte bancaire, et pouvez enclencher la relance avant que le retard ne devienne un vrai impayé.
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Loyer impayé : que faire étape par étape
Le 7 du mois, je vérifie mon compte. Pas de virement. Le 10, toujours rien. Le 12, j’envoie un SMS poli. Pas de réponse. Le 14, je commence à transpirer. Mon locataire a toujours payé à l’heure — 18 mois sans une seule fois en retard. Et là, silence radio.
Spoiler : il avait simplement changé de banque et oublié de mettre à jour le virement automatique. Il a payé le 16 avec des excuses. Mais pendant ces 10 jours, j’ai appris une chose : je n’avais aucune idée de ce que je devais faire si le loyer n’arrivait vraiment pas. Je ne suis pas avocat, mais après cette frayeur j’ai fait mes devoirs.
Voici la procédure, étape par étape.
Pas de panique : retard vs vrai impayé
Un virement qui arrive le 8 au lieu du 5, c’est un retard. Ca arrive à tout le monde. Le vrai impayé commence quand tu n’as aucune nouvelle et aucun paiement après 10-15 jours.
La frontière n’est pas légale — il n’y a pas de “délai officiel” à partir duquel ça devient un impayé. Mais voici une règle pratique :
- J+5 : normal, ne fais rien
- J+10 : contacte ton locataire
- J+15 sans réponse : passe en mode écrit
- J+30 : mise en demeure
Le plus important : agis vite. Plus tu attends, plus c’est compliqué.
Si tu veux dérouler la marche à suivre sans rien oublier, le guide loyer impayé étape par étape reprend chaque relance dans l’ordre.
Étape 1 — L’appel ou le SMS amiable (J+5 à J+10)
Avant d’envoyer du recommandé, prends ton téléphone. Un simple SMS :
“Bonjour [prénom], je n’ai pas encore reçu le loyer de mars. Est-ce que tout va bien ? N’hésite pas à me dire si tu as un souci.”
Dans 80% des cas, c’est un oubli, un problème de virement, ou un décalage de salaire. Le locataire paie dans les 48h et tout rentre dans l’ordre.
Le ton compte. Tu n’es pas un huissier. Tu es un bailleur qui vérifie. La relation humaine, c’est ce qui évite l’escalade.
Quand mon locataire a eu ses 10 jours de retard, c’est le SMS qui a tout débloqué. Si j’avais envoyé directement un recommandé, il aurait flippé et la relation aurait pris un coup. Il faut doser. Si tu sèches sur la formulation, j’ai rassemblé 5 modèles de SMS de relance prêts à copier selon le ton et le nombre de jours de retard.
Étape 2 — La relance écrite (J+15)
Pas de réponse au SMS ? Passe à l’écrit. Un email d’abord, puis un courrier simple.
Modèle de relance :
Objet : Relance — Loyer de [mois] [année]
Bonjour [prénom],
Sauf erreur de ma part, je n’ai pas reçu le loyer du mois de [mois] d’un montant de [montant] euros, qui était attendu le [date].
Merci de bien vouloir procéder au règlement dans les meilleurs délais.
Si vous rencontrez une difficulté, je suis disponible pour en discuter.
Cordialement, [Ton nom]
Garde une copie de tout. Emails, SMS, courriers. En cas de procédure, c’est ta preuve que tu as tenté le dialogue.
Sur Logio, les retards de paiement déclenchent une alerte automatique. Tu sais immédiatement quand un loyer manque, sans vérifier ton compte chaque mois.
Étape 3 — La mise en demeure (J+30)
Un mois sans paiement, pas de réponse aux relances : c’est le moment de formaliser. La mise en demeure est un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).
Pourquoi recommandé ? Parce que ça fait date. En cas de procédure judiciaire, c’est la preuve que tu as formellement demandé le paiement.
Modèle de mise en demeure :
Objet : Mise en demeure de payer — Loyer(s) impayé(s)
Madame/Monsieur [Nom],
Par la présente, je vous mets en demeure de régler la somme de [montant] euros correspondant au(x) loyer(s) impayé(s) suivant(s) :
- [Mois 1] : [montant] euros
Ce montant aurait dû être réglé au plus tard le [date].
A défaut de régularisation sous 8 jours, je me réserve le droit d’engager toute procédure utile.
Fait à [ville], le [date]
Envoie aussi une copie à la caution solidaire si tu en as une.
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Étape 4 — Activer les garanties
Si tu as une garantie, c’est le moment de l’utiliser. Ne te retrouve pas à avancer 3 mois de loyer avant de penser à la déclencher.
Visale (Action Logement) : déclare l’impayé sur ton espace Visale dès le premier mois de retard. Le remboursement est rapide (quelques semaines). Délai max pour déclarer : 30 jours après la date d’exigibilité du loyer.
GLI (Garantie Loyers Impayés) : contacte ton assurance. Chaque contrat a ses propres délais de déclaration — souvent 30 à 60 jours après le premier impayé. Lis ton contrat.
Caution solidaire (personne physique) : envoie une LRAR au garant pour le mettre en demeure de payer à la place du locataire. Il est engagé au même titre que le locataire.
Si ton locataire touche les APL, pense aussi à contacter la CAF pour faire bloquer le tiers-payant. Ça évite que l’aide continue d’atterrir chez le locataire pendant qu’il ne te paie pas.
Étape 5 — La procédure judiciaire
Si rien ne fonctionne après 2-3 mois, tu passes chez le commissaire de justice (ex-huissier). Il délivre un commandement de payer au locataire. C’est un acte officiel qui donne 2 mois au locataire pour régulariser.
Si le locataire ne paie toujours pas après ces 2 mois, tu peux demander la résiliation du bail et l’expulsion via le tribunal. Pour le détail de la procédure de résiliation depuis la nouvelle loi, j’ai fait un guide dédié — les délais ont changé depuis 2023.
Je ne vais pas détailler la procédure judiciaire ici — c’est le territoire de l’avocat. Ce que je peux te dire : ca prend du temps (6 mois à 2 ans), ça coûte de l’argent, et c’est stressant. D’où l’importance de sécuriser ton dossier en amont. Et si tu veux comprendre ce que la nouvelle loi change concrètement pour la procédure d’impayé, c’est dans cet article.
Ce que tu ne peux PAS faire
Même si ton locataire ne paie pas, tu n’as pas le droit de :
- Couper l’eau, l’électricité ou le gaz. C’est illégal, même si c’est toi qui paies les factures.
- Changer les serrures. Seul un huissier mandaté par un juge peut procéder à une expulsion.
- Entrer dans le logement sans autorisation. C’est une violation de domicile.
- Harceler le locataire. Appels répétés, passages quotidiens, menaces — tout ça peut se retourner contre toi.
- Retenir le dépôt de garantie pour compenser les impayés en cours de bail. Le dépôt de garantie n’est restituable qu’à la fin du bail.
Sérieusement, ne fais aucune de ces choses. Tu aggraves ta situation juridique et tu risques des poursuites.
J’ai lu des témoignages de bailleurs qui ont changé les serrures “pour se protéger”. Résultat : condamnation pénale + dommages et intérêts au locataire. Le locataire reste dans son droit même s’il ne paie pas, tant qu’un juge n’a pas prononcé l’expulsion. C’est frustrant, mais c’est la loi.
Comment se protéger en amont
La meilleure gestion d’un impayé, c’est de ne jamais en avoir. Voici ce que je fais maintenant :
Vérifier le dossier du locataire. Fiches de paie, avis d’imposition, contrat de travail. Le ratio loyer/revenus ne doit pas dépasser 33%. Je sais, c’est basique, mais j’ai failli louer à quelqu’un qui gagnait 1 400 euros pour un loyer de 650.
Exiger une garantie. Visale (gratuit, pour les locataires de moins de 30 ans ou en mobilité), GLI (payant, environ 3 % du loyer), ou caution solidaire. Au moins une des trois.
Suivre les paiements chaque mois. Avec Logio, je reçois une alerte si le virement n’arrive pas dans les 5 jours. Je n’ai plus besoin de vérifier manuellement.
Garder une relation correcte avec ton locataire. Un locataire qui te connaît et te respecte te prévient quand il a un souci. Un locataire qui ne te connaît pas disparaît.
Constituer un dossier dès le début. Garde les quittances, les échanges email, l’état des lieux d’entrée, le bail, les relevés bancaires. En cas de procédure, le juge regarde ton dossier. Plus il est complet, mieux tu es protégé. Avec Logio, tout est archivé automatiquement — historique des paiements, quittances, documents.
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Questions fréquentes
Combien de temps avant de pouvoir expulser un locataire qui ne paie pas ?
Minimum 6 mois en pratique, souvent plus d’un an. Commandement de payer (2 mois), procédure tribunal, délais d’exécution. Et pendant la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars), aucune expulsion n’est possible. C’est long et c’est pour ça que la prévention est essentielle.
Mon locataire a payé une partie du loyer. C'est un impayé ?
Oui, un impayé partiel. Tu ne peux pas délivrer de quittance (seulement un reçu pour le montant versé). Tu peux relancer pour le solde. Les garanties (Visale, GLI) couvrent aussi les impayés partiels.
Je peux refuser un paiement en espèces ?
Non, tu ne peux pas refuser un paiement en espèces en dessous de 1 000 euros. Au-dessus, le paiement doit obligatoirement passer par virement, chèque ou prélèvement.
La trêve hivernale empêche-t-elle de lancer une procédure ?
Non. Tu peux lancer la procédure (commandement de payer, saisine du tribunal) à tout moment de l’année. C’est uniquement l’exécution de l’expulsion qui est suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars.
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Guillaume Pons — Bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls.
Questions fréquentes
À partir de combien de jours de retard peut-on légalement parler d'impayé ?
Aucun délai n'est défini par la loi. En pratique judiciaire, un retard devient un impayé caractérisé après 30 jours sans paiement ni nouvelles du locataire. C'est aussi le délai au-delà duquel tu peux envoyer une mise en demeure. Pour la procédure de résiliation du bail, il faut attendre 2 mois d'impayés cumulés minimum après commandement de payer délivré par commissaire de justice. Avant 30 jours, reste sur de l'amiable (SMS, appel, e-mail) — la majorité des cas se règlent ainsi sans escalade coûteuse.
Combien de temps prend une procédure d'expulsion en 2026 ?
Compte 18 à 30 mois en moyenne de la première relance à l'expulsion effective. Décomposition : 2 mois d'impayés avant commandement de payer (50-100 €), 2 mois d'attente après le commandement, 3-6 mois pour l'audience devant le juge des contentieux de la protection, 2 mois pour la décision, 2 mois de commandement de quitter les lieux, puis la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) qui suspend tout. Coût total bailleur : 1 500 à 4 000 € d'huissier + avocat. D'où l'urgence d'agir vite et de privilégier l'amiable.
Est-ce que l'assurance loyer impayé couvre vraiment tous les cas ?
Non. La GLI (Garantie Loyers Impayés) couvre uniquement les locataires acceptés par l'assureur au moment de la souscription — donc avec dossier solide (CDI hors période d'essai, revenus 2,7 à 3 fois le loyer, garant éventuel). Elle couvre les impayés, les dégradations et les frais de contentieux. Coût : 2 à 4 % du loyer annuel, soit 240 à 480 €/an pour 1 000 € de loyer. Délai de carence souvent de 2-3 mois après la souscription. Limites courantes : plafond 70 000 €/sinistre, durée max 24-36 mois, exclusion des locataires en place avant la souscription.
Comment savoir si mon locataire est en difficulté avant que ça dégénère ?
Cinq signaux d'alerte. Retard récurrent (paiement au 10 puis au 15 puis au 20 chaque mois), changements fréquents de coordonnées bancaires, RIB différent du compte habituel, e-mails plus brefs ou impolis, demande de délai répétée. Si tu repères 2 signaux : appelle proactivement pour proposer un échéancier amiable. La CAF peut être saisie dès le 1er impayé pour suspendre temporairement les APL versées au locataire et te les verser directement (mécanisme appelé "tiers payant"). Beaucoup de bailleurs l'ignorent et c'est dommage.
Pourquoi est-il préférable d'éviter les relances trop agressives en début de retard ?
Parce que 80 % des retards à J+10 ne sont pas des impayés réels mais des oublis (virement automatique cassé, changement de banque, congés du locataire). Une relance trop dure brise la confiance et crispe la relation pour toute la durée du bail. Mon expérience : un SMS bienveillant au J+10 résout 9 cas sur 10. La mise en demeure recommandée au J+30 n'arrive qu'en dernier recours. La règle d'or : doser la pression en fonction du nombre de jours et de l'historique. Un bon payeur sur 18 mois mérite plus de patience qu'un nouveau locataire.
Est-ce que je peux demander au garant de payer directement sans procédure ?
Oui, et c'est même fortement recommandé. Dès 15-20 jours d'impayé, envoie au garant une copie de la facture impayée par lettre recommandée AR avec mise en demeure de payer sous 15 jours. La caution solidaire (la plus courante) permet de réclamer immédiatement, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire. Si le garant est lui aussi solvable, il paiera souvent pour préserver la relation familiale ou amicale avec le locataire. Pense à conserver l'original de l'acte de cautionnement signé : sans lui, impossible d'engager le garant juridiquement.