Bail, congé et courriers du préavis au même endroit
Le coffre à documents de Logio garde le bail, le congé reçu et tous les courriers liés au préavis classés par bien. Le jour de l'état des lieux de sortie, tout est sous la main pour justifier une retenue ou restituer le dépôt sans chercher.
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Préavis locataire : ce que le bailleur peut exiger
Mon locataire m’a posé son préavis en septembre dernier. J’ai eu deux réflexes, dans l’ordre : “chouette, je vais enfin faire les petits travaux que je repoussais” et “comment je gère les visites sans que ce soit la guerre ?” Je me suis demandé ce que je pouvais décemment lui demander. Repeindre ? Laisser les étagères ? Rendre l’appart’ “comme à l’arrivée” ?
J’ai fini par faire deux choses : j’ai relu la loi de 1989, et j’ai discuté avec lui franchement. Les deux m’ont donné la même réponse. Mais beaucoup de bailleurs ne font ni l’un ni l’autre — et certains se transforment en inspecteurs de chantier dès le préavis posé. Je suis tombé la semaine dernière sur un post Reddit ahurissant : un bailleur appelait l’employeur du locataire pour menacer d’un huissier parce que l’appart’ n’était pas “assez présentable”. 140 upvotes en 2 jours. Ça arrive bien plus souvent qu’on croit.
Voici la ligne. Ce que tu peux exiger, ce que tu ne peux pas, et où commence le harcèlement. (À noter : ici, c’est le locataire qui donne son préavis. Si c’est toi qui veux récupérer le logement, la mécanique est inverse et beaucoup plus encadrée — voir donner congé à son locataire : motifs et procédure.)
Ce que le bailleur peut exiger (légitime)
Côté bailleur, tu as le droit à :
- Un loyer payé jusqu’au dernier jour du préavis. Le locataire part le 30 ? Il doit le loyer du 30, même s’il a rendu les clés le 25.
- Un état des lieux de sortie conforme. Pas “comme neuf”, mais sans dégradations imputables au locataire.
- Des visites pour relouer, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Jamais les dimanches et jours fériés.
- Un nettoyage correct : appart’ vide, propre, sans déchets. Pas le grand ménage d’avril.
- La restitution des clés, de tous les badges/télécommandes, et le courrier redirigé.
Ces 5 points ne sont pas négociables — ils sont dans la loi ou dans les usages incontestés. Le locataire qui te balance les clés sans avoir nettoyé n’est pas dans son droit, et tu peux retenir le coût sur le dépôt de garantie avec justificatifs.
Ce que le bailleur ne peut PAS exiger
Et c’est là que la plupart des litiges naissent. Voici ce que tu n’as pas le droit d’exiger :
Repeindre à neuf. Si la peinture est jaunie par le temps, c’est de l’usure normale. Tu ne peux pas demander au locataire de repeindre. Tu peux le demander s’il y a des dégradations (taches, trous, graffitis), mais la peinture vieillie n’en est pas une.
Laisser des meubles. Si le bail est vide, il part vide. Tu ne peux pas lui demander de laisser des étagères ou une bibliothèque parce que ça t’arrange. Et inversement, tu ne peux pas lui reprocher d’avoir enlevé ses propres meubles.
Des visites non annoncées ou tous les jours. La règle des 2h/jour est un maximum, pas un minimum garanti. Une visite par semaine ou deux sur rendez-vous, c’est raisonnable. Toquer à l’improviste un samedi matin, non.
Faire les petits travaux à sa place. Changer un joint, reposer une plinthe, rafraîchir une porte : sauf si le bail le prévoit explicitement, c’est à ta charge. Le locataire doit rendre le logement en l’état où il l’a reçu, minoré de l’usure normale — pas l’inverse.
Rendre “comme à l’arrivée”. La loi ne connaît pas ce concept. Le logement se rend en bon état d’usage, point. La vétusté n’est pas imputable au locataire.
Si tu doutes, pose-toi la question : ai-je ça par écrit dans le bail et conforme à la loi ? Si non, tu ne peux pas l’exiger.
Les visites pendant le préavis : la règle des 2h/jour
Un bailleur pressé de relouer a parfois tendance à vouloir faire visiter l’appart’ en boucle. La loi encadre très précisément :
- Maximum 2 heures par jour
- Uniquement les jours ouvrables (lundi au samedi)
- Jamais les dimanches et jours fériés
- Horaires “raisonnables” — typiquement entre 9h et 19h
- Toujours avec accord préalable du locataire sur le créneau
Source : article 4 de la loi du 6 juillet 1989, rappelé par la jurisprudence constante (Cass. civ. 3e, 16 juin 2015).
Le locataire peut refuser une visite si ces règles ne sont pas respectées. Il peut aussi demander à être présent lors des visites — c’est son droit.
Ces visites servent à relouer. Si tu pars sur l’idée de vendre plutôt que de relouer, le cadre n’est plus du tout le même : un congé pour vendre doit respecter un préavis de six mois et ouvre un droit de préemption au profit du locataire.
Et surtout : tu ne peux jamais entrer seul chez lui pendant le préavis, même avec les clés. Son domicile reste son domicile jusqu’au jour de l’état des lieux de sortie.
💡 Mon conseil de bailleur : propose un créneau fixe par semaine, par exemple le samedi 10h-12h. Tu fais 3-4 visites groupées, ton locataire subit une seule interruption, et tu relouas plus vite qu’en improvisant chaque visite.
L’usure normale, la grande zone grise
C’est le sujet qui génère 80% des litiges de dépôt de garantie. La règle est simple à formuler, difficile à appliquer :
Usure normale = non imputable au locataire. Tu ne peux rien facturer. Dégradation = imputable au locataire. Tu peux retenir sur le dépôt.
Quelques exemples concrets :
| Cas | Usure normale | Dégradation |
|---|---|---|
| Peinture jaunie après 5 ans | ✅ | |
| Trou de vis dans le mur (cadre) | ✅ | |
| Grand trou (cheville arrachée) | ✅ | |
| Moquette tassée dans les zones de passage | ✅ | |
| Tache de vin sur la moquette | ✅ | |
| Joint de salle de bain noirci | ✅ | |
| Carreau cassé | ✅ | |
| Parquet rayé par l’usage | ✅ | |
| Parquet brûlé par un fer à repasser | ✅ |
Le décret n° 2016-382 fixe la liste des réparations locatives (ce qui est à la charge du locataire). Tout ce qui n’y figure pas est à ta charge.
Et la règle de vétusté : un équipement de plus de 5 ans (peinture, moquette, électroménager) ne peut plus être facturé à 100% au locataire, même en cas de dégradation. Il faut appliquer un coefficient de vétusté. Beaucoup de bailleurs l’ignorent et perdent systématiquement en commission de conciliation.
Pour te protéger : un état des lieux bien fait à l’entrée et à la sortie, avec photos datées et détails par pièce, règle la majorité des litiges.
Quand le bailleur harcèle, c’est du pénal
Maintenant la partie qui fâche. Certains bailleurs, frustrés ou stressés par le préavis, franchissent une ligne. Ils appellent l’employeur, débarquent sans prévenir, envoient 10 SMS par jour, menacent d’un huissier sans fondement.
Ce n’est pas “du zèle”. C’est pénalement répréhensible.
L’article 222-33-2-2 du Code pénal réprime le harcèlement moral. Peine maximale : 2 ans de prison et 30 000 € d’amende. Pour que ce soit constitué, il faut des “propos ou comportements répétés” qui dégradent les conditions de vie de la personne. Trois SMS intimidants en une semaine peuvent suffire.
Ce qui est considéré comme harcèlement :
- Contacter l’employeur, les parents, les voisins du locataire
- Menaces répétées d’huissier, d’expulsion, de saisie
- Visites imposées à horaires déraisonnables
- Pressions pour faire partir le locataire avant la fin du préavis
- Diffamation dans l’immeuble ou sur les réseaux
Côté locataire, la feuille de route est simple : main courante au commissariat (gratuit, crée une trace), ADIL pour un conseil juridique gratuit, et en cas de menaces graves ou répétées, plainte pour harcèlement moral directement au procureur de la République.
⚠️ Si ton bailleur a appelé ton employeur : c’est un motif solide de plainte. Voici ce que tu peux faire en 24h.
Côté bailleur, comment gérer un préavis proprement
Je te partage la check-list que j’utilise. Elle m’a évité deux litiges en huit ans de gestion.
- Un créneau de visite fixe par semaine — jamais à l’improviste
- Checklist écrite des points à vérifier en état des lieux (photos à l’entrée ressorties)
- Jamais de contact avec l’employeur, la famille ou les voisins du locataire
- Communication écrite (email, SMS) systématique — pas de conversations orales qui finissent en “tu as dit que…”
- Constat d’huissier si doute réel sur dégradations (80-150 €, c’est peanuts) — pas de menace
- Dépôt de garantie restitué sous 1 mois (2 mois max si retenues justifiées)
Et si tu soupçonnes un vrai problème (dégradations graves, locataire qui ne rend pas les clés, impayés), tu passes par les procédures légales. Pas par l’intimidation. La vraie procédure d’huissier, c’est ici.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser de laisser visiter pendant le préavis ?
Oui, s'il n'est pas prévenu à l'avance ou si les horaires dépassent 2h par jour. Non, s'il refuse par principe — l'article 4 de la loi de 1989 lui impose de permettre les visites dans les conditions prévues.Mon bailleur veut que je repeigne avant de partir, je dois ?
Non, sauf dégradations prouvées (taches, trous, graffitis). La peinture qui a vieilli, c'est de l'usure normale. Refuse poliment par écrit en citant le décret 2016-382.Combien de temps pour restituer le dépôt de garantie ?
1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée. 2 mois si des retenues sont appliquées (avec justificatifs chiffrés obligatoires). Au-delà, le dépôt est majoré de 10% par mois de retard.Le bailleur peut-il entrer sans prévenir pour vérifier l'état ?
Non, jamais. Même avec les clés, il ne peut entrer qu'avec l'accord du locataire. Entrée forcée = violation de domicile (1 an de prison, 15 000 €, article 226-4 du Code pénal).Mon préavis est de 1 ou 3 mois ?
3 mois par défaut. 1 mois en zone tendue, ou dans des cas précis : mutation, perte d'emploi, premier emploi, RSA/AAH, raisons médicales. Le décret n° 2013-392 liste les zones tendues — tu peux vérifier ta commune avec le [vérificateur de zone tendue](https://logio.fr/outils/verificateur-zone-tendue).Guillaume Pons, bailleur à Montpellier, fondateur de Logio. Je partage ce que j’apprends en gérant mes propres locations. Pour les litiges sérieux, contacte une ADIL près de chez toi — c’est gratuit et de qualité.
Envie de gérer ta fin de bail sans y passer tes soirées ? Essaye Logio — coffre à documents pour le bail et le congé, suivi des loyers jusqu’au dernier jour du préavis, état des lieux et restitution du dépôt au clair. 100% gratuit, sans engagement, données hébergées en France.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il imposer la peinture en fin de préavis ?
Non. Le bailleur ne peut jamais exiger que le locataire repeigne les murs si ces derniers sont simplement défraîchis par l'usage normal. La jurisprudence considère qu'une peinture jaunie après 5 ans ou plus relève de la vétusté normale, à la charge du propriétaire. Le locataire ne doit reprendre la peinture que si elle est dégradée par sa faute : trous mal rebouchés, taches de feutre, murs noircis par la fumée. Et même dans ce cas, le bailleur ne peut pas imposer la marque ou la couleur. Astuce : une grille de vétusté annexée au bail évite 90 % des litiges.
Combien de visites par semaine le bailleur peut-il imposer pendant le préavis ?
La loi de 1989 plafonne les visites à 2 heures par jour ouvrable maximum, jamais les dimanches et jours fériés. Concrètement, cela représente au mieux 5 créneaux par semaine. Le locataire reste maître des horaires et peut refuser des visites surprises ou en soirée. Aucun texte n'impose un nombre minimum : un locataire qui refuse toute visite s'expose seulement à des dommages-intérêts si le bailleur prouve un préjudice (perte de loyer documentée). Le mieux : convenir d'un calendrier écrit en début de préavis, avec 2 créneaux fixes par semaine.
Le locataire doit-il payer le loyer jusqu'au dernier jour du préavis même s'il a déjà rendu les clés ?
Oui, dans la quasi-totalité des cas. Le préavis court jusqu'à la date indiquée dans le courrier recommandé, et le loyer est dû pendant toute cette période, même si le locataire a déménagé et rendu les clés avant. Une seule exception : si le bailleur reloue le logement avant la fin du préavis, le locataire sortant ne paie que jusqu'à l'entrée du nouveau locataire. Sans relocation anticipée, attendre le dernier jour pour rendre les clés ou partir tôt ne change rien : le loyer reste intégralement dû jusqu'au terme.
Le bailleur peut-il refuser un préavis réduit à un mois ?
Non, si le motif rentre dans les cas légaux. Le préavis est réduit à 1 mois au lieu de 3 dans plusieurs situations : zone tendue (la plupart des grandes villes), mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifiant un changement, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social. Le locataire doit joindre le justificatif au courrier. Le bailleur ne peut pas refuser, mais peut contester si le motif n'est pas prouvé. En cas de doute sur la zone tendue, vérifie sur le simulateur officiel service-public.fr.
Que faire si le locataire laisse des meubles ou des affaires après son départ ?
Cela dépend de leur valeur. Pour les objets de faible valeur (canapé fatigué, vaisselle), le bailleur peut les évacuer après un délai raisonnable et facturer les frais via la caution, à condition d'avoir prévenu par écrit avant la sortie. Pour des objets de valeur, c'est plus complexe : impossible de jeter sans autorisation du juge, sous peine de poursuites pour vol. La solution propre : faire constater l'abandon par un commissaire de justice (environ 250 €), puis saisir le tribunal pour autorisation. Mentionner l'absence d'objets abandonnés dans l'état des lieux de sortie évite tout litige.
Le bailleur peut-il garder la totalité du dépôt de garantie en cas de désaccord ?
Non. Le bailleur dispose de 1 mois pour restituer le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, et de 2 mois en cas de retenues. Chaque retenue doit être justifiée par un devis ou une facture détaillée. Garder l'intégralité sans justificatif s'apparente à un détournement et expose à des pénalités de 10 % du loyer par mois de retard. En cas de désaccord, le locataire saisit la commission départementale de conciliation (gratuit) ou le tribunal judiciaire. Conseil bailleur : fais établir les devis pendant la semaine qui suit la sortie.