Le DPE classé et toujours sous les yeux
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Réforme DPE 2026 : ce qui change pour les bailleurs
L’année dernière, j’ai reçu le DPE de mon appartement à Montpellier. Classé E. Pas loin du F. Mon premier réflexe a été de googler “interdiction location DPE F” — et là, petite sueur froide. Interdiction en 2028. Mon bien se loue bien, le locataire est content, mais sur le papier j’étais à deux doigts de la zone rouge.
Puis en août 2025, le gouvernement a changé les règles du jeu. Nouveau calcul, nouveau coefficient, et 850 000 logements qui sortent du statut “passoire thermique” sans un seul euro de travaux. Si tu es bailleur et que tu n’as pas suivi, voici ce que ça change concrètement.
Le changement en une phrase
Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9. C’est officiel depuis l’arrêté du 13 août 2025, et c’est applicable depuis le 1er janvier 2026.
OK, dit comme ça, ça ne parle à personne. Traduction concrète.
Le DPE mesure la consommation d’énergie de ton logement. Pour les logements chauffés à l’électricité, le calcul multipliait la consommation réelle par un coefficient de 2,3. Ce coefficient était censé refléter les pertes d’énergie lors de la production d’électricité (centrales, transport, etc.).
Le problème : ce coefficient de 2,3 pénalisait lourdement les logements chauffés à l’électricité. Un appartement bien isolé avec des radiateurs électriques récents pouvait se retrouver classé F, alors qu’un logement chauffé au gaz avec la même isolation était classé D. Même confort, même facture, mais deux lettres d’écart.
Résultat : des centaines de milliers de logements étaient étiquetés “passoires thermiques” non pas à cause d’un vrai problème d’isolation, mais à cause d’un biais de calcul.
Le nouveau coefficient de 1,9 corrige cette distorsion. Il s’aligne sur la valeur européenne définie par la directive sur l’efficacité énergétique. C’est un ajustement technique, pas un cadeau aux propriétaires.
Qui est concerné ?
Principalement les logements chauffés à l’électricité — et il y en a beaucoup.
Les chiffres officiels (estimation gouvernementale) :
- 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique (F ou G → E ou mieux)
- 50% des logements chauffés à l’électricité vont être reclassés
- 41% des petites surfaces (moins de 40 m²) gagnent au moins 1 classe
- Certains logements gagnent 2 classes (typiquement les studios bien isolés en ville)
Si ton bien est chauffé au gaz, au fioul ou au bois, le changement ne te concerne pas directement. Le coefficient modifié s’applique uniquement à l’électricité.
En revanche, si tu possèdes un studio ou un T2 avec chauffage électrique — surtout en ville — il y a de bonnes chances que ton DPE s’améliore.
Le calendrier des interdictions de location
C’est le sujet qui stresse les bailleurs. Voici où on en est :
| Date | Classe DPE | Impact |
|---|---|---|
 |
| 1er janvier 2025 | G | Interdiction de location (nouveaux baux + renouvellements) | | 1er janvier 2028 | F | Interdiction de location | | 1er janvier 2034 | E | Interdiction de location |
Avec la réforme, 850 000 logements classés F ou G passent en E (voire D). Ils sortent du calendrier d’interdiction sans travaux. Si ton bien en fait partie, tu viens d’économiser entre 5 000 et 30 000 euros de rénovation énergétique.
Mais attention : si ton logement reste classé G après le nouveau calcul, c’est que le problème est réel. L’isolation est mauvaise, pas juste le calcul. Dans ce cas, les travaux restent nécessaires.
Comment savoir si ton bien est reclassé ?
Tu n’as pas besoin de payer un nouveau diagnostic. Si ton DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021 (avec la méthode “3CL”), tu peux le mettre à jour gratuitement.
La procédure :
- Va sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME
- Entre le numéro de ton DPE (13 chiffres, en haut de ton rapport)
- Le simulateur recalcule avec le nouveau coefficient
- Tu obtiens une nouvelle attestation avec la classe mise à jour
- Pas de nouvelle visite, pas de diagnostiqueur, pas de frais
Si ton DPE date d’avant juillet 2021, il a été fait avec l’ancienne méthode et doit de toute façon être refait. Profites-en pour le commander avec le nouveau calcul.
Mon conseil : fais la simulation même si tu penses que ça ne change rien. On a des surprises. Mon appartement est passé de E à D. Une lettre de mieux, ça change la perception des locataires et ça peut jouer sur le prix de vente un jour.
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Quel impact sur le marché ?
La réforme a des effets en cascade.
Pour les bailleurs avec un bien reclassé :
- Tu peux continuer à louer sans travaux
- La valeur de ton bien remonte (un F qui passe en E, c’est +5 à +15% selon les marchés)
- Tu ne subis plus la décote “passoire thermique” en cas de vente
Pour les bailleurs dont le bien reste F ou G :
- La réforme ne te sauve pas — le problème d’isolation est réel
- Les travaux restent nécessaires avant 2028 (F) ou maintenant (G)
- Les aides existent : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ
Pour le marché en général :
- Moins de biens sortent du marché locatif → l’offre se maintient
- Les prix des passoires thermiques “réelles” vont continuer à baisser
- Les locataires vont s’habituer à regarder la lettre DPE de plus en plus
Ce que ça change pour la gestion locative
En pratique, voici ce que tu dois faire :
Si ton DPE est F ou G et ton chauffage est électrique : → Simule le nouveau calcul sur le site de l’ADEME. Tu as peut-être gagné une ou deux classes. Si c’est le cas, télécharge la nouvelle attestation et mets-la dans ton dossier locatif.
Si tu signes un nouveau bail : → Fournis le DPE mis à jour. Un DPE classé E avec le nouveau calcul est plus crédible qu’un ancien DPE classé F “mais qui va bientôt changer”.
Si tu vends : → Fais recalculer avant la mise en vente. Un bien passé de F à D, c’est un argument de négociation majeur.
Dans tous les cas : → Garde le DPE à jour dans tes documents locatifs. Fournir un DPE valide fait partie des obligations du propriétaire bailleur, au même titre que la décence du logement ou la quittance sur demande. Sur Logio, tu peux stocker le DPE avec le bail, les quittances et l’état des lieux. Tout au même endroit.
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Les pièges à éviter
Ne pas vérifier le reclassement. Le calcul ne se met pas à jour tout seul. C’est à toi de faire la démarche sur le site de l’ADEME. Si tu ne le fais pas, ton ancien DPE reste en vigueur — avec l’ancienne classe.
Croire que la réforme supprime les interdictions. Non. Les interdictions de location pour les classes G (2025), F (2028) et E (2034) restent en vigueur. La réforme change la méthode de calcul, pas la loi. Si ton bien reste classé G après recalcul, tu ne peux pas le louer.
Confondre reclassement et travaux inutiles. Si ton bien passe de F à E grâce au nouveau calcul, c’est une bonne nouvelle. Mais ça ne veut pas dire que tu ne devrais pas améliorer l’isolation. Un classement E, c’est mieux que F, mais c’est loin du A. Les travaux restent un investissement rentable à long terme.
Ne pas informer ton locataire. Si le DPE de ton bien s’améliore, c’est une info positive pour ton locataire. Ça le rassure sur la qualité du logement et ça renforce la confiance. Un petit email avec la nouvelle attestation, ça prend 2 minutes.
Questions fréquentes
Mon DPE date de 2019, est-ce que le nouveau calcul s'applique ?
Non. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 utilisaient l’ancienne méthode (méthode “factures”) et ne sont pas concernés par le recalcul automatique. Tu dois commander un nouveau DPE avec la méthode 3CL actuelle (150-250 euros selon la taille du bien).
La mise à jour gratuite, c'est vraiment gratuit ?
Oui. Aucun frais, aucun diagnostiqueur. Tu vas sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, tu entres ton numéro de DPE, et tu obtiens la nouvelle attestation. C’est un recalcul automatique, pas un nouveau diagnostic.
Mon bien est chauffé au gaz, je suis concerné ?
Non. Le changement de coefficient ne concerne que l’électricité (passage de 2,3 à 1,9). Si ton bien est chauffé au gaz, au fioul ou au bois, ton DPE ne change pas avec cette réforme. D’autres ajustements pourraient venir plus tard (notamment sur les petites surfaces), mais pour l’instant, c’est uniquement l’électricité.
Mon logement est classé G depuis janvier 2025 — je ne peux plus le louer. La réforme change quelque chose ?
Potentiellement oui. Si ton logement est chauffé à l’électricité et que le recalcul le fait passer en F (ou mieux), tu peux le remettre en location immédiatement. Simule le nouveau calcul sur le site de l’ADEME. Si le reclassement est confirmé, télécharge la nouvelle attestation et mets à jour ton dossier. Par contre, si ton logement reste G après recalcul, l’interdiction tient.
Est-ce que le nouveau DPE affecte le loyer que je peux demander ?
Indirectement, oui. Partout en France (pas seulement en zone tendue), les logements classés F ou G sont soumis à un gel des loyers depuis le 24 août 2022 : aucune révision IRL n’est possible, y compris l’indexation annuelle d’un bail en cours reconduit après cette date. Si ton bien passe en E grâce au recalcul, tu retrouves le droit de réviser le loyer selon l’IRL. C’est un avantage concret.
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Guillaume Pons — Bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls. Je ne suis pas avocat ni diagnostiqueur — cet article reflète ma compréhension de la réforme au 11 avril 2026.
Questions fréquentes
Faut-il refaire son DPE pour bénéficier du nouveau calcul de 2026 ?
Cela dépend. Si ton bien est chauffé à l'électricité et classé F ou G, oui : refaire un DPE peut le faire remonter d'une classe entière sans aucun travaux, grâce au nouveau coefficient 1,9 (au lieu de 2,3). Compte 100 à 250 € pour un nouveau diagnostic. Si tu es chauffé au gaz ou au fioul, le nouveau coefficient ne change rien : pas la peine de refaire. Pour les biens classés A à D, l'impact est généralement marginal. Vérifie aussi la date du DPE actuel : un DPE de plus de 10 ans est de toute façon à refaire avant toute mise en location ou vente.
Le bailleur peut-il facturer le nouveau DPE au locataire en place ?
Non. Le DPE est une obligation du propriétaire, jamais récupérable auprès du locataire au titre des charges. C'est un coût d'exploitation du bailleur, à passer dans les charges déductibles en régime réel (au même titre que les diagnostics gaz, électricité, amiante). Côté locataire, le DPE doit être remis lors de la signature du bail ou à sa demande pendant le bail. Refuser de fournir le DPE expose à une amende administrative de 1 500 € pour un particulier et jusqu'à 7 500 € pour une SCI ou un professionnel.
Quand prennent effet les interdictions de location pour les passoires thermiques ?
Le calendrier officiel : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F interdit au 1er janvier 2028, E interdit au 1er janvier 2034. Concrètement, un bien classé F au moment de la signature d'un bail en 2028 ne pourra pas être loué (renouvellement inclus). Les baux en cours signés avant ces dates restent valables jusqu'à leur terme, mais ne pourront pas être renouvelés tels quels. La réforme du coefficient électricité 2026 reclasse 850 000 logements vers le haut, ce qui sauve beaucoup de bailleurs concernés par l'interdiction 2028.
Quelles aides existent pour les bailleurs qui doivent rénover un bien classé F ou G ?
Trois dispositifs principaux. MaPrimeRénov' Sérénité pour les rénovations globales (jusqu'à 22 000 € selon les revenus), accessible aussi aux bailleurs qui s'engagent à louer 6 ans avec un loyer plafonné. L'éco-PTZ jusqu'à 50 000 € sans intérêts, remboursable sur 20 ans. Les CEE (certificats d'économies d'énergie) versés par les fournisseurs d'énergie. Côté fiscal, les travaux d'amélioration énergétique sont entièrement déductibles des revenus fonciers en régime réel, avec création possible d'un déficit foncier reportable jusqu'à 10 700 €/an.
Le locataire peut-il exiger une baisse de loyer si le DPE est mauvais ?
Pas directement, mais indirectement oui. Pour les biens classés F ou G, la loi Climat et Résilience a gelé les loyers depuis le 25 août 2022 : aucune révision IRL n'est possible, aucune réévaluation au renouvellement, et aucune augmentation entre deux locataires. Le locataire peut donc refuser toute hausse et saisir la commission départementale de conciliation. Au-delà du loyer, il peut exiger en justice la mise aux normes du logement décent (isolation, ventilation), sous peine de réduction de loyer ou de résiliation aux torts du bailleur. Mieux vaut anticiper avec des travaux.
Comment vérifier la classe DPE d'un bien avant de l'acheter ?
Trois méthodes complémentaires. 1. Consulte gratuitement la base observatoire-dpe.ademe.fr : tu peux y rechercher tout DPE valide réalisé en France par adresse. 2. Exige du vendeur le rapport DPE complet (pas juste l'étiquette) pour vérifier la cohérence des hypothèses de calcul. 3. Demande une contre-expertise indépendante avant la signature (100-250 €), surtout si le bien est à la limite F/E ou E/D. Une clause suspensive sur le DPE peut être ajoutée au compromis. Avec la réforme 2026, vérifie que le DPE date d'après le 1er janvier 2026 ou applique mentalement le bonus du nouveau coefficient.