Obligations du propriétaire bailleur : le calendrier complet 2026

Quand j’ai mis en location mon premier appartement à Montpellier, je pensais naïvement que le boulot s’arrêtait à la signature du bail. Erreur. Un bailleur, c’est un peu comme un capitaine : tes obligations ne s’arrêtent jamais vraiment, elles changent juste de nature selon le moment. À l’entrée tu prépares, chaque mois tu encaisses, chaque année tu ajustes, pendant tout le bail tu entretiens, et à la sortie tu solde.

Le problème, c’est que ces obligations sont éparpillées dans une dizaine de textes — la fameuse loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le décret décence, le décret sur les charges récupérables, la loi ALUR… Pas étonnant qu’on en oublie. Et un oubli, ça se paie : révision de loyer perdue, dépôt de garantie majoré de pénalités, voire bail fragilisé.

Dans cet article, je remets tout à plat sous forme de calendrier, exactement comme je le visualise dans ma tête : cinq temps, de l’entrée dans les lieux jusqu’à la restitution des clés. L’idée n’est pas de te noyer sous le droit, mais de te donner une carte mentale claire pour savoir, à chaque étape, ce que tu dois faire.

1. À l’entrée : poser des bases solides (et légales)

C’est le moment le plus chargé. Tout ce que tu fais — ou oublies — ici te suit pendant des années.

Fixer le loyer selon les règles applicables. En location libre, tu fixes le loyer que tu veux. Mais si ton bien est en zone tendue ou en zone d’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, etc.), tu es plafonné par un loyer de référence majoré. Avant de te lancer, vérifie ta situation : un loyer fixé trop haut en zone encadrée, et le locataire peut en demander la baisse jusqu’à 3 ans après.

Fournir un logement décent. C’est le socle non négociable, défini par le décret n° 2002-120. Surface minimale (9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond), absence de risque pour la santé et la sécurité, équipements de base (chauffage, eau potable, électricité aux normes), et depuis les réformes énergétiques, une performance minimale au DPE. Un logement classé G est déjà interdit à la location ; les classes F puis E suivront.

Remettre les diagnostics obligatoires. Le dossier de diagnostic technique (DDT) s’annexe au bail : DPE, état des risques, plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), amiante, surface. Sans DPE valide, tu ne peux même pas réviser ton loyer.

Établir le bail. Le contrat doit respecter le bail-type réglementaire et mentionner les informations obligatoires (identité des parties, surface, loyer, dépôt, durée). Si tu pars de zéro, je te conseille un modèle conforme plutôt qu’un copier-coller approximatif — j’ai comparé les options gratuites dans mon guide pour générer un contrat de bail gratuitement. Et si c’est ta toute première mise en location, le guide complet pour louer son appartement reprend tout le parcours, du diagnostic à la remise des clés.

Réaliser l’état des lieux d’entrée. Document contradictoire, signé des deux parties, pièce par pièce. C’est ta seule protection le jour de la sortie : sans EDL d’entrée détaillé, tu ne pourras rien retenir sur le dépôt de garantie. Prends le temps, photographie tout. Mon guide de l’état des lieux avec modèle gratuit te donne la checklist pièce par pièce.

2. Chaque mois : l’obligation qui tient en une ligne

Une seule obligation récurrente, mais elle est systématiquement source de friction : remettre une quittance de loyer sur demande, gratuitement.

L’article 21 de la loi de 1989 est clair : dès que le locataire la réclame, tu dois lui fournir une quittance, sans pouvoir la facturer. Tu n’es pas obligé de l’envoyer spontanément chaque mois — mais franchement, autant le faire d’office : ça évite les relances, et c’est la preuve que le loyer a bien été payé. La quittance ne se délivre que pour un loyer intégralement réglé ; en cas de paiement partiel, tu remets un simple reçu.

C’est typiquement le genre de tâche que tu ne devrais plus faire à la main. Je détaille tout (mentions obligatoires, valeur juridique du PDF, envoi par mail) dans mon guide de la quittance de loyer.

3. Chaque année : les quatre rendez-vous annuels à ne pas rater

C’est ici qu’on perd le plus d’argent par négligence. Quatre rendez-vous reviennent chaque année.

Réviser le loyer selon l’IRL. Si ton bail contient une clause d’indexation, tu peux augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire, dans la limite de l’IRL publié par l’INSEE. La révision n’est pas rétroactive : si tu l’oublies, tu as un an pour la réclamer, sans pouvoir remonter avant. Pour calculer le bon montant sans te tromper de trimestre de référence, utilise le simulateur IRL gratuit de Logio : tu rentres l’ancien loyer et l’indice, il te sort le nouveau montant.

Régulariser les charges récupérables. Si ton locataire paie des provisions sur charges, tu dois faire le compte une fois par an entre ce qu’il a versé et les dépenses réelles (eau, chauffage collectif, entretien, TEOM…). Tu lui rembourses le trop-perçu ou tu lui réclames le complément. Attention à bien savoir ce qui est récupérable et ce qui reste à ta charge — et si tu as laissé filer une ou deux années, ma méthode pas-à-pas de régularisation des charges locatives (avec exemple chiffré) te montre comment rattraper proprement.

Récupérer la TEOM. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure sur ton avis de taxe foncière, mais elle est récupérable sur le locataire (au prorata de sa présence dans l’année). Beaucoup de bailleurs oublient cette ligne et la laissent à leur charge année après année.

Vérifier l’attestation d’assurance du locataire. Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs et t’en fournir l’attestation à l’entrée, puis chaque année sur ta demande. C’est ton droit de la réclamer : à défaut, tu peux souscrire une assurance pour son compte et la lui refacturer, voire activer une clause résolutoire.

Nouveau en 2026 : la facturation électronique. Si tu es LMNP, en SCI ou bailleur de locaux professionnels, l’obligation de réception des factures électroniques démarre le 1er septembre 2026. La plupart des bailleurs en location nue d’habitation ne sont pas concernés, mais le bon réflexe est de vérifier ton cas : le guide facturation électronique du bailleur te dit en deux minutes si tu as quelque chose à faire.

4. Pendant le bail : entretenir et respecter

Tout au long de la location, deux familles d’obligations cohabitent : ce que tu dois faire pour le logement, et ce que tu dois respecter chez le locataire.

Réaliser les travaux de décence et de sécurité. Les grosses réparations (toiture, chaudière, vétusté, mise aux normes) restent à ta charge : le locataire ne paie que l’entretien courant et les menues réparations. Si le logement devient indécent ou dangereux, tu es tenu d’agir.

Informer le locataire avant les travaux. Tu dois prévenir par écrit avant de démarrer des travaux dans le logement. Le locataire doit en laisser l’accès, mais s’ils durent plus de 21 jours, il peut demander une réduction de loyer. Et tu ne peux jamais entrer sans son accord, même pour vérifier l’état du bien.

Garantir la jouissance paisible. C’est l’obligation la plus large et la plus mal connue : tu ne dois rien faire qui trouble l’usage normal du logement par le locataire. Pas de visites surprises, pas de pression, pas de coupure abusive.

Respecter la vie privée du locataire. Tu ne peux pas lui imposer ce qui relève de sa sphère privée. La liste de ce qu’un bailleur ne peut pas interdire à son locataire (animaux, partenaire, décoration, visites) est plus longue qu’on ne le croit — et beaucoup de clauses abusives sont réputées non écrites. Sur le plan énergétique, garde aussi un œil sur ton DPE : la réforme DPE 2026 reclasse certains biens et conditionne ta capacité à continuer de louer.

5. À la sortie : solder proprement la relation

Le dernier acte, et l’un des plus contentieux. Trois obligations, dans l’ordre.

Réaliser l’état des lieux de sortie. Contradictoire lui aussi, il se compare ligne à ligne avec l’EDL d’entrée. C’est lui qui détermine si tu peux retenir quelque chose — et seule une dégradation (pas l’usure normale) justifie une retenue.

Restituer le dépôt de garantie dans les délais. Un mois après la remise des clés si l’état des lieux est conforme, deux mois s’il y a des retenues à justifier. Le moindre retard te coûte cher : 10 % du loyer hors charges par mois de retard entamé. J’ai détaillé toute la mécanique (calcul, retenues admises, modèle de lettre) dans mon guide sur la restitution du dépôt de garantie.

Justifier toutes les retenues éventuelles. Tu ne peux rien garder « au feeling » : chaque euro retenu doit s’appuyer sur un devis, une facture ou l’état des lieux. Une retenue non justifiée, c’est une condamnation quasi assurée si le locataire saisit la commission de conciliation ou le juge.

Ce qu’il faut retenir

• Les obligations du bailleur s’organisent en 5 temps : à l’entrée, chaque mois, chaque année, pendant le bail, à la sortie.
• À l’entrée, tout se joue : loyer conforme, logement décent, diagnostics, bail-type et état des lieux détaillé.
• Chaque mois, une seule obligation : la quittance gratuite sur demande (autant l’envoyer d’office).
• Chaque année, quatre rendez-vous où l’on perd de l’argent par oubli : révision IRL, régularisation des charges, récupération de la TEOM, vérification de l’assurance.
• Pendant le bail, entretenir le logement et respecter la jouissance paisible et la vie privée du locataire.
• À la sortie, état des lieux, restitution du dépôt dans les délais (sous peine de pénalité de 10 %/mois) et justification de chaque retenue.
• La plupart de ces obligations sont datées : une alerte au bon moment évite 90 % des erreurs.

Un propriétaire bien préparé, c’est un propriétaire serein — et une relation locative qui se passe mieux pour les deux parties. Si tu veux arrêter de tenir ce calendrier de tête, Logio le fait pour toi : quittances automatiques, alertes de révision et d’assurance, suivi des paiements et bilan fiscal, le tout 100% gratuit.