Assurance PNO bailleur : obligation, garanties et prix 2026

Pilotez sans vous prendre la tête

Votre attestation PNO toujours à portée, jamais expirée

Le coffre à documents de Logio classe l'attestation PNO et sa date d'échéance par bien. Vous retrouvez le bon contrat en deux secondes et vous êtes alerté avant chaque renouvellement.

Bail, DPE, assurance PNO et attestations classés par bien.

Créer mon compte gratuit →

Sur votre ordinateur comme sur votre téléphone

100% gratuit · Sans engagement · Données hébergées en France

L’année dernière, un locataire a oublié de fermer correctement son lave-linge. Résultat : 30 mètres carrés inondés, deux appartements impactés en dessous, et un sinistre total estimé à 14 000 €. L’assurance habitation du locataire a couvert sa partie, et ma PNO a couvert les 4 200 € de mobilier et travaux que son contrat à lui ne prenait pas en charge.

Coût annuel de ma PNO : 128 €. Soit moins d’un dixième d’un seul sinistre. Et pourtant, un bailleur sur trois en France n’a pas de PNO sur son bien locatif, soit par méconnaissance, soit par calcul (le contrat de l’immeuble suffit, croient-ils).

Ce guide explique ce qu’est exactement la PNO, en quoi elle est différente de l’assurance habitation du locataire, ce qu’elle couvre vraiment, combien elle coûte en 2026, et pourquoi rouler sans est un calcul perdant.

L’obligation légale depuis la loi ALUR

L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est devenue obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. La rédaction est sans ambiguïté :

Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant.

Concrètement, dès que vous mettez un appartement en location dans une copropriété, vous devez souscrire au minimum une garantie responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. Il y a deux nuances importantes :

1. L’obligation porte uniquement sur la responsabilité civile, pas sur la multirisque complète. Vous pouvez vous contenter du minimum légal — mais c’est rarement une bonne idée.
2. Aucune sanction administrative directe n’est prévue par la loi. Mais sans PNO, en cas de sinistre, vous prenez à votre charge tous les dommages que vous auriez pu faire couvrir, y compris envers les tiers (voisins, copropriété). Et les montants peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros.

En monopropriété (maison)

Si votre bien locatif est une maison individuelle (pas en copropriété), la PNO n’est pas légalement obligatoire. Mais l’absence de couverture vous expose aux mêmes risques de responsabilité civile envers les tiers : un mur mitoyen qui s’effondre chez le voisin, un arbre qui tombe sur la voiture du voisin, etc. La PNO maison reste fortement recommandée.

Pendant la vacance locative

C’est le moment où la PNO devient le plus critique. Si votre bien est vide entre deux locataires, personne d’autre que vous n’assure le logement. L’assurance du précédent locataire s’arrête à la fin de son bail, et la nouvelle ne commence qu’à l’arrivée du suivant. Sans PNO active pendant ces semaines, un dégât des eaux, un incendie ou un vol vous laisse sans couverture aucune.

Ce que couvre la PNO (et ce qu’elle ne couvre pas)

Les garanties varient énormément selon les contrats. Voici le panorama réaliste.

Le socle minimum (RC propriétaire)

Couvre les dommages que votre bien peut causer à des tiers par son simple fait :

• chute d’éléments de toiture sur la voie publique ou la voiture d’un voisin
• effondrement de balcon ou de mur mitoyen
• défaut d’entretien des parties privatives causant un dommage à un tiers

C’est le minimum légal. Si vous n’avez que ça, vous n’êtes pas couvert pour les dommages à votre propre bien.

Le pack multirisque PNO (recommandé)

Ajoute la couverture sur votre bien :

• dégât des eaux (la cause la plus fréquente, 60 % des sinistres bailleurs)
• incendie et explosion
• vol et vandalisme (uniquement pendant la vacance ou si effraction caractérisée)
• tempête, grêle, neige
• dommages électriques (foudre, surtension)
• bris de glace (fenêtres, miroirs, vitres de meubles si meublé)
• catastrophes naturelles (sur décret)

C’est ce niveau qu’il faut viser. Le surcoût par rapport au minimum est de 30-50 €/an maximum, pour une protection infiniment plus solide.

Les options vraiment utiles

• Garantie Loyers Impayés (GLI) : couvre les loyers non payés et les frais de procédure. Souvent vendue séparément à 2-3 % du loyer annuel.
• Protection juridique bailleur : prise en charge des frais d’avocat en cas de litige locataire (état des lieux contesté, dégradations, expulsion).
• Vacance locative : indemnise une partie de la perte de loyer en cas de vacance suite à sinistre (incendie, dégât majeur).
• Recours des locataires : couvre les dégâts que vos équipements pourraient causer au locataire (chauffe-eau qui fuit dans son mobilier).

Ce qui n’est jamais couvert

• L’usure normale du bien (vieillissement du parquet, fissures liées au tassement)
• Les dommages dus à un défaut d’entretien manifeste (toiture jamais réparée, ballon ECS jamais entretenu, cf carnet d’entretien des équipements)
• Les dommages causés intentionnellement par vous
• Les dégâts dus à un meuble du locataire (sauf RC de votre coté si on prouve un défaut de votre équipement)

PNO bailleur vs assurance habitation du locataire

C’est la confusion la plus fréquente. Les deux ne se substituent pas, elles se complètent.

Le scénario qui doit vous convaincre : votre locataire a une MRH valide, mais elle est trop limitée (formule basique, franchise élevée, exclusions). Un dégât des eaux survient, son assurance prend 2 000 €, le sinistre coûte 8 000 €. Les 6 000 € restants sont à votre charge sauf si votre PNO couvre la différence.

Sans PNO, vous payez 6 000 €. Avec une PNO à 130 €/an, vous payez une franchise (souvent 100-300 €) et l’assureur prend le reste. Le calcul est implacable.

Combien ça coûte en 2026 et comment comparer

Voici les ordres de grandeur 2026 que j’ai vus en comparant plusieurs devis :

Les écarts entre assureurs sur un même bien peuvent atteindre du simple au triple pour des garanties similaires. La méthode : demandez au moins 3 devis en spécifiant exactement les mêmes garanties (RC + dégât des eaux + incendie + vol + tempête + cat-nat). Vérifiez surtout :

• la franchise par sinistre (idéalement < 200 €)
• la valeur à neuf ou la valeur d’usage (privilégier valeur à neuf si possible)
• la vacance couverte (combien de mois maximum sans pénalité)
• les exclusions spécifiques (vétusté > 30 % du bien, défaut d’entretien)

Compagnies traditionnelles, banques bancassureurs, courtiers spécialisés bailleurs : tous proposent des PNO. Les courtiers en ligne (comme Luko, Lovys avant son rachat, et plusieurs comparateurs) ont souvent les meilleurs tarifs pour des garanties identiques.

La PNO en pratique : 3 sinistres typiques

Le dégât des eaux locataire vers voisin

Le scénario le plus fréquent. Le locataire laisse couler sa machine à laver, ça passe à travers le plancher chez les voisins du dessous. L’enchaînement classique :

1. Le voisin déclare à son propre assureur
2. Son assureur se retourne contre l’assurance du locataire (s’il en a)
3. Si MRH locataire OK : tout s’arrête là, prise en charge du sinistre
4. Si MRH locataire absente, insuffisante, ou contestée : son assureur se retourne contre votre PNO bailleur
5. Votre PNO indemnise le voisin et garde un éventuel recours contre votre locataire ensuite

Sans PNO, vous vous retrouvez en première ligne et vous pouvez être condamné à indemniser personnellement.

Le sinistre pendant une vacance

Vous venez de faire partir un locataire, vous remettez le bien aux normes avant la prochaine location. Un week-end, une fuite sur le ballon ECS inonde la pièce. Personne pour intervenir avant 48h.

• Sans PNO : vous payez les réparations, le mobilier (si meublé), le ballon ECS, et vous absorbez la perte de loyer pendant les semaines de séchage et de travaux. Compter 3 000 à 8 000 € facilement.
• Avec PNO multirisque : franchise (souvent 150-300 €), prise en charge des travaux, du mobilier, et éventuellement de la perte de loyer si vous avez souscrit l’option vacance.

La dégradation par locataire indélicat

Un locataire part en laissant l’appart dans un état lamentable : trous dans les murs, parquet abîmé, électroménager cassé. Vous retenez le dépôt de garantie (1 mois en vide, 2 mois en meublé) mais ça ne couvre pas tout. La PNO ne couvre généralement pas les dégradations volontaires d’un locataire — c’est l’assurance MRH du locataire qui est censée couvrir (s’il en a une et si elle est valide).

C’est pourquoi des options comme la GLI ou la protection juridique sont précieuses : elles vous aident à recouvrer les sommes via la procédure si le locataire conteste ou disparaît. Pour la gestion d’un locataire injoignable, j’ai écrit un guide à part.

Comment déclarer un sinistre PNO

Trois étapes simples mais à respecter strictement.

1. Déclarer dans les délais légaux

• 5 jours ouvrés pour la plupart des sinistres (dégât des eaux, tempête, incendie)
• 2 jours ouvrés pour un vol ou un cambriolage
• 10 jours après publication de l’arrêté pour les catastrophes naturelles

La déclaration peut se faire en ligne, par téléphone ou par courrier recommandé. La plupart des assureurs ont aujourd’hui un parcours dématérialisé qui prend 10 minutes.

2. Conserver toutes les preuves

• photos avant/après si possible
• factures de mobilier endommagé (achat originel)
• devis de réparation (2-3 devis si gros sinistre)
• témoignages écrits du locataire ou des voisins

3. Coordonner avec le syndic en copropriété Pour les sinistres qui touchent à la fois votre bien et les parties communes (dégât des eaux qui passe par la colonne, fuite de toiture), déclarez aussi à votre syndic. C’est souvent l’assurance de la copropriété qui intervient en premier. Votre PNO prend ensuite le relais sur :

• les dégâts à votre mobilier propre (non couvert par la copro)
• la franchise que vous devez en tant que copropriétaire
• la perte de loyer pendant l’immobilisation

Intégrer la PNO dans vos calculs

La PNO est une charge récurrente à ne pas oublier dans vos simulations de rentabilité. Pour un bien moyen, compter 100 à 200 €/an dans vos charges. Sur un loyer de 850 €/mois, c’est environ 1 à 2 % du loyer annuel — pas négligeable.

Le simulateur de rendement Logio intègre cette ligne dans les charges déductibles. Vérifiez que vous l’avez bien comptée si vous faites une simulation pour un nouveau bien.

Côté fiscal, la PNO est intégralement déductible des revenus fonciers en régime réel (location vide) ou en LMNP réel BIC. Sur la déclaration 2044, c’est la ligne 223 (primes d’assurance). Pour récupérer toutes les charges déductibles correctement, le guide des charges déductibles des revenus fonciers liste les 15 catégories à intégrer.

En micro-foncier ou micro-BIC, la PNO n’est pas déductible individuellement (l’abattement forfaitaire est censé la couvrir).

5 erreurs qui font payer cher la PNO

1. Croire que l’assurance de la copropriété suffit. L’assurance de la copro couvre les parties communes et la responsabilité civile du syndicat. Elle ne couvre pas votre bien individuel ni votre responsabilité personnelle de bailleur. La PNO reste obligatoire pour vous.

2. Prendre uniquement la responsabilité civile minimale. Pour 30-50 €/an de plus, le pack multirisque vous couvre contre les sinistres les plus fréquents (dégât des eaux = 60 % des cas). Le calcul est sans appel.

3. Ne pas comparer les devis. Les écarts vont du simple au triple pour les mêmes garanties. Demandez 3 devis minimum à chaque renouvellement, changez d’assureur si nécessaire (loi Hamon : résiliation possible à tout moment après 1 an).

4. Oublier de couvrir pendant la vacance. Vérifiez dans votre contrat la clause vacance : certaines polices excluent la couverture si le bien reste vide plus de 30 ou 60 jours sans déclaration. Prévenez votre assureur dès qu’une vacance dépasse 2 mois.

5. Ne pas déduire la PNO de vos revenus fonciers. Si vous êtes en régime réel, ne pas la déclarer en charge déductible, c’est 40-80 €/an d’impôt en trop. Sur 10 ans, c’est plus de 500 €.

Ce qu’il faut retenir

• PNO obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR (article 9-1). Recommandée même en monopropriété.
• Couverture minimum légale = responsabilité civile, mais le pack multirisque (dégât des eaux, incendie, vol, tempête) est le bon niveau pour 30-50 €/an de plus.
• Prix moyen 2026 : 80 à 200 €/an en copro, 180 à 400 €/an en maison. Écarts du simple au triple selon assureurs.
• PNO et MRH locataire se complètent : la PNO vous protège quand l’assurance du locataire est défaillante, insuffisante, ou en période de vacance.
• Déclaration sinistre : 5 jours ouvrés (2 pour vol). Toujours conserver les preuves (photos, factures, devis).
• Déductible des revenus fonciers intégralement, uniquement en régime réel ou LMNP réel BIC. Pas en micro.
• Gardez toujours la PNO active pendant la vacance : c’est votre unique protection, et c’est souvent le moment où les sinistres surviennent.

Pour suivre vos contrats d’assurance, leurs dates d’échéance et leurs primes annuelles dans votre gestion locative, l’app Logio centralise tout (PNO, GLI, multirisque) avec une alerte automatique avant chaque renouvellement.