En 1 minute, une orientation de répartition adaptée à ton profil de bailleur. Tu réponds à 5 questions, on te propose comment ventiler ton épargne entre livret, assurance-vie, SCPI et PER.
Voici une répartition de départ adaptée à ton profil. C'est une orientation pédagogique pour t'aider à y voir clair, pas une recommandation personnalisée.
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Créer mon compte Logio gratuitement →Cet outil fournit une orientation pédagogique, pas un conseil en investissement. Les liens vers Linxea sont des liens partenaires. Les placements (assurance-vie en unités de compte, SCPI, PER) comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Tu encaisses des loyers, ton crédit avance, et il te reste de la trésorerie : la vraie question, c'est où placer ce surplus sans tout remettre dans la pierre. En tant que bailleur, tu es déjà fortement exposé à l'immobilier. Diversifier hors immobilier devient souvent un réflexe sain.
La première brique reste un matelas de sécurité disponible et sans risque, sur un livret, pour absorber les imprévus : travaux, vacance locative, régularisation de charges. Le reste peut être réparti entre assurance-vie, SCPI et PER selon ton horizon, ton appétit au risque et ta fiscalité.
Pour aller plus loin, on détaille tout dans notre article que faire de ses revenus locatifs : comment placer ses loyers de bailleur.
Le livret réglementé (Livret A, LDDS) : capital garanti, disponible à tout moment, rendement modeste. C'est la trésorerie de sécurité, pas un placement de croissance.
L'assurance-vie : l'enveloppe la plus souple. Un fonds en euros sécurisé, des unités de compte plus dynamiques, et une fiscalité avantageuse après 8 ans. Idéale pour diversifier progressivement.
La SCPI : de l'immobilier locatif géré pour toi, qui vise des revenus réguliers. Mais cela reste de la pierre, peu liquide — à doser quand on est déjà bailleur.
Le PER : pensé pour la retraite, il permet de déduire les versements du revenu imposable. Son intérêt grimpe avec ta tranche d'imposition, et devient marginal à TMI faible.
Un bailleur concentre déjà une grande partie de son patrimoine dans un ou plusieurs biens, souvent financés à crédit. Si le marché immobilier local décroche ou si un bien reste vacant, tout ton patrimoine bouge dans le même sens.
Répartir une partie de ton épargne sur des supports décorrélés de la pierre — fonds en euros, unités de compte diversifiées — réduit ce risque de concentration. L'objectif n'est pas de fuir l'immobilier, mais d'éviter d'avoir tous tes œufs dans le même panier.
Tout dépend de ton horizon, de ton appétit au risque et de ta fiscalité. La règle de base : garder un matelas de trésorerie sur un livret pour les imprévus (travaux, vacance), puis répartir le surplus entre assurance-vie (souple), SCPI (revenus complémentaires) et PER (retraite, intéressant à TMI élevée). Comme bailleur, tu es déjà très exposé à l'immobilier : diversifier hors pierre est souvent pertinent.
Cela dépend du taux de ton crédit. Si ton prêt a été contracté à un taux faible, le rembourser par anticipation rapporte mécaniquement l'équivalent de ce taux, sans risque. Placer peut viser un meilleur rendement, mais avec un risque de perte en capital sur les unités de compte. Beaucoup de bailleurs gardent leur crédit et placent en parallèle pour conserver de la liquidité et profiter de l'effet de levier.
L'assurance-vie offre souplesse et fiscalité avantageuse après 8 ans, avec un fonds en euros plus sécurisé et des unités de compte plus dynamiques. La SCPI vise des revenus réguliers issus de l'immobilier géré pour toi, mais reste de la pierre, peu liquide. Comme bailleur déjà exposé à l'immobilier, l'assurance-vie permet souvent de diversifier davantage. Les deux comportent un risque de perte en capital sur leurs supports non garantis.
Un bailleur a intérêt à conserver une réserve disponible et sans risque pour absorber les imprévus : travaux, vacance locative, loyer impayé, régularisation de charges. Une fourchette souvent évoquée est d'environ trois à six mois de loyers et de charges par bien, placée sur un livret ou un fonds en euros. Cette trésorerie évite d'avoir à vendre un placement au mauvais moment.
Le PER permet de déduire les versements de ton revenu imposable, ce qui est surtout intéressant à partir d'une tranche marginale d'imposition de 30 % ou plus. Pour un bailleur fortement fiscalisé sur ses revenus fonciers, il peut réduire l'impôt aujourd'hui tout en préparant la retraite. À TMI 0 ou 11 %, l'avantage fiscal est faible et le PER perd l'essentiel de son intérêt face à une assurance-vie plus souple.
Oui. L'assurance-vie en unités de compte, les SCPI et les supports dynamiques du PER comportent un risque de perte en capital : leur valeur peut baisser. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Seuls les livrets réglementés et les fonds en euros offrent une garantie du capital, en contrepartie d'un rendement plus faible. C'est pourquoi un matelas de trésorerie sécurisé reste la première brique.
Placer, déclarer, optimiser — les lectures utiles au bailleur.