Fiche locataire et bail réunis pour cadrer la relation sans abus
La fiche du locataire et le bail centralisés vous rappellent qui est l'occupant déclaré, les clauses réellement en vigueur et la durée du bail. De quoi distinguer ce que vous pouvez exiger de ce qui relève de la vie privée du locataire, sans tomber dans la clause abusive.
Coordonnées, bail en cours, dates et montant du loyer.
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Ce qu’un bailleur ne peut PAS interdire à son locataire
Je suis tombé sur un post Reddit qui m’a fait bondir. Une jeune femme raconte que sa propriétaire lui demande de ne plus recevoir son copain “parce que ça dérange les autres locataires du logement divisé (qui sont des femmes)”. La proprio argumente qu’elle “espionne par la fenêtre”, qu’elle a repéré un “rapport dans le jardin” (ce qui, bon, est un autre sujet), et que “entre femmes, on n’aurait pas ce problème”.
Je la relis. Je n’arrive pas à y croire.
Je suis bailleur. J’ai déjà eu des moments où j’aurais aimé que mon locataire fasse autrement. Mais il y a une chose fondamentale que certains propriétaires semblent oublier : une fois le bail signé, le logement n’est plus le tien. Il est celui du locataire. Avec les droits qui vont avec. Être propriétaire sur le papier ne donne pas tous les droits sur l’occupant — un peu comme dans le cas, plus tordu, où le locataire rembourse ton crédit sans pour autant devenir propriétaire : la possession et le titre ne se confondent jamais.
Cet article, c’est la liste de ce que tu ne peux PAS interdire à ton locataire. Pas pour moraliser, mais parce que je vois trop de bailleurs (parfois de bonne foi) se croire dans leur droit alors qu’ils sont totalement hors-la-loi.
La vie privée : sacrée, point
Tu ne peux pas interdire à ton locataire de recevoir qui il veut, quand il veut.
C’est l’article 9 du Code civil : “chacun a droit au respect de sa vie privée”. Et ça s’applique particulièrement au domicile — y compris quand ce domicile est loué.
Concrètement, ton locataire peut :
- Recevoir son partenaire, sa famille, ses amis quand bon lui semble
- Héberger quelqu’un temporairement (le copain qui squatte une semaine, la sœur en visite)
- Organiser des dîners, des soirées (dans la limite des nuisances sonores, j’y reviens)
- Dormir avec qui il veut (ça paraît évident mais apparemment pas pour tout le monde)
Ce qui est interdit au bailleur :
- Demander au locataire de limiter ses visites
- Surveiller qui entre/sort
- Se renseigner sur la vie sentimentale du locataire
- Contacter le locataire pour lui reprocher une visite
Dans le thread Reddit que j’ai évoqué, la propriétaire a accumulé plusieurs comportements illégaux : harcèlement, atteinte à la vie privée, possiblement diffamation (“je vous ai vus dans le jardin…”). Le locataire a tout intérêt à signaler ça à l’ADIL, voire porter plainte.
La limite : la cohabitation de longue durée
Attention : si le “copain qui vient parfois” devient “le copain qui habite là 5 jours sur 7”, on bascule dans une autre logique. Cette personne devient co-occupant de fait. Le bail mentionne les occupants déclarés. Si tu as des preuves objectives qu’une personne non déclarée habite réellement le logement, tu peux demander qu’elle figure au bail (pas l’expulser — la régulariser).
Mais le “parfois” reste parfaitement libre. Peu importe la fréquence des visites, si c’est pour “venir voir” et repartir, ça reste des visites.
Les animaux de compagnie : droit absolu
Un bailleur ne peut pas interdire à son locataire de détenir un animal de compagnie familier.
C’est la loi du 9 juillet 1970. Chiens, chats, lapins, oiseaux, rongeurs : le locataire a le droit d’en avoir. Une clause du bail qui interdirait les animaux est nulle et non écrite.
Les exceptions (très limitées) :
- Les chiens classés dangereux (catégories 1 et 2 depuis la loi de 1999)
- Les locations meublées saisonnières (moins de 90 jours, type Airbnb)
- Les nouveaux animaux exotiques si contraires à l’objet du bail (NAC avec restrictions spécifiques)
Pour tout le reste, c’est OUI automatique. Même si tu n’aimes pas les chats. Même si le précédent locataire avait abîmé un parquet avec son chien. Même si tu as peur des responsabilités.
Ce que tu peux légitimement faire : demander une caution plus élevée (dans la limite légale de 1 mois pour une location vide, 2 mois pour un meublé), souscrire une assurance PNO qui couvre les dégâts, et bien évidemment réclamer la remise en état à la sortie en cas de dégradation.
La décoration et l’aménagement
Là, c’est plus nuancé, mais l’idée reste : le locataire a le droit de s’approprier son logement, dans la mesure où il peut remettre en état à son départ.
Il peut :
- Peindre les murs d’une couleur différente (oui, même en rouge)
- Percer pour accrocher des cadres, étagères, télé
- Changer les poignées de porte, les boutons de placard
- Poser des stickers, de la tapisserie
Tant qu’il remet en état au départ (peinture neutre, trous rebouchés, etc.), tu ne peux rien reprocher.
Ce qu’il ne peut pas faire sans ton accord :
- Les gros travaux (casser une cloison, changer la cuisine, refaire la salle de bain)
- Les modifications structurelles (percer un mur porteur, modifier l’électricité)
Mon conseil de bailleur : tant que c’est cosmétique et réversible, je dis oui. Un locataire qui s’approprie son logement l’entretient mieux et y reste plus longtemps.
Les installations techniques
Tu ne peux pas interdire au locataire de brancher des appareils électroménagers (machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle). C’est son logement, il fait ce qu’il veut tant qu’il respecte les normes de sécurité.
Tu ne peux pas interdire l’accès à internet. Le locataire peut signer l’abonnement qu’il veut, avec l’opérateur qu’il veut. Tu dois même lui laisser l’accès aux prises et gaines techniques si l’installation le nécessite.
Tu ne peux pas interdire un abonnement TV ou une antenne parabolique (sauf si la copropriété l’interdit expressément dans le règlement).
La vie domestique : ses horaires, ses habitudes
Le locataire n’a pas à justifier son mode de vie.
Il peut :
- Rentrer à l’heure qu’il veut, sortir quand il veut
- Travailler de nuit, dormir le jour
- Recevoir des livraisons, des Uber Eats, des travailleurs (plombier, femme de ménage)
- Travailler à domicile (télétravail, activité libérale non-commerciale)
- Déménager des meubles dans le logement autant qu’il veut
La seule vraie limite : le trouble anormal de voisinage. Si le locataire fait du bruit à 4h du matin, on peut lui reprocher un trouble de voisinage. Mais ce n’est pas toi en tant que bailleur qui gères ça : c’est la mairie, la police ou la procédure judiciaire classique. Toi, tu peux seulement transmettre les plaintes des voisins, pas les gérer toi-même.
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Les visites du logement pendant le bail
Le bailleur ne peut PAS entrer dans le logement sans l’accord du locataire.
Même pour vérifier l’état, même pour montrer le logement à un futur acheteur, même pour intervenir sur un équipement. Il faut toujours un rendez-vous fixé avec l’accord du locataire.
Les cas où les visites sont encadrées (mais toujours avec accord) :
- Vente du logement : le locataire doit permettre des visites 2 heures par jour les jours ouvrables. Mais il choisit les créneaux.
- Travaux urgents : si une intervention est indispensable (fuite d’eau majeure par exemple), le locataire ne peut pas s’opposer — mais il doit être prévenu.
- Fin de bail : pour faire l’état des lieux, évidemment. Mais c’est à la date fixée ensemble.
Ce qui est totalement interdit au bailleur :
- Avoir un double des clés et entrer en l’absence du locataire
- Passer “à l’improviste” pour vérifier quelque chose
- Rentrer pendant les vacances du locataire
- Faire des inspections régulières “pour vérifier l’état”
Si tu fais ça, c’est une violation de domicile — délit pénal. Jusqu’à 15 000 euros d’amende et 1 an de prison.
Les critères discriminatoires
Rappel important : tu ne peux pas discriminer ton locataire (ou refuser un candidat) sur la base de son :
- Genre
- Orientation sexuelle
- Situation familiale
- Origine ethnique ou nationale
- Religion
- Handicap
- Âge
- État de santé
La propriétaire du thread Reddit qui argumente “entre femmes on n’aurait pas ce problème” ? C’est de la discrimination basée sur l’orientation sexuelle et le genre. Illégal. Article 225-1 du Code pénal.
Ce que tu peux légitimement faire
Après toute cette liste d’interdictions, respirons. Tu gardes plein de droits légitimes en tant que bailleur :
- Exiger le paiement du loyer et des charges — c’est le cœur du contrat
- Vérifier l’entretien courant du logement (lors des visites annuelles convenues)
- Refuser une sous-location non déclarée
- Demander la restitution du logement en bon état à la sortie
- Relancer en cas d’impayé
- Dénoncer le bail pour motif légitime et sérieux (en respectant la procédure)
- Ne pas renouveler le bail à l’échéance (avec préavis réglementaire)
Ce sont les vrais leviers du bailleur. Tout le reste, c’est ta vie, pas la sienne.
La bonne posture : propriétaire, pas contrôleur
Quand j’ai acheté mon appartement, j’ai mis du temps à comprendre cette bascule. Ce n’est plus “chez moi”. C’est “chez mon locataire”. Je reste propriétaire du bien, mais je ne suis plus maître du lieu.
C’est un lâcher prise. Certains bailleurs ne l’acceptent jamais — et se retrouvent dans des conflits permanents, des procédures, du stress inutile. D’autres l’intègrent et ont des locations paisibles pendant des années.
Mon conseil de bailleur à bailleur : moins tu interviens, mieux c’est. Ton rôle, c’est de fournir un logement décent, d’encaisser le loyer, d’envoyer les quittances, de faire les régularisations. C’est tout — et ce périmètre, je l’ai détaillé dans le calendrier complet des obligations du bailleur. Ta locataire mène sa vie, reçoit qui elle veut, dort avec qui elle veut. Ce n’est ni ton problème ni ton droit.
Si tu as vraiment un souci avec ton locataire
Parfois, les choses se passent mal. Le locataire fait du bruit, il y a des plaintes voisines, tu as un vrai problème. Voici la marche à suivre :
1. Documenter : garder trace écrite des incidents (emails, témoignages, mains courantes).
2. Communiquer par écrit : un email ou une lettre avec les faits précis, sans jugement moral. “Le [date], les voisins ont signalé [fait]. Je vous demande de [action attendue].”
3. Mise en demeure : si ça ne change pas, LRAR avec les constats précis.
4. Procédure légale : en dernier recours, le non-renouvellement pour motif légitime et sérieux à l’échéance du bail, ou la résiliation judiciaire si le trouble est grave.
Ce qui n’est PAS la bonne marche à suivre :
- Espionner le locataire
- Lui écrire des messages moralisateurs
- Lui imposer des règles de vie
- Débarquer sans prévenir
Questions fréquentes
Mon locataire reçoit son copain/copine 4 nuits par semaine. C'est normal ?
Oui, parfaitement. La fréquence des visites ne vous regarde pas. Ça ne devient un sujet que si la personne s’installe durablement (résidence principale de fait), avec courrier à cette adresse, nom sur la boîte aux lettres, etc. Dans ce cas, demandez simplement à régulariser le bail (ajouter le co-occupant), pas à interdire.
Mon bail mentionne "pas d'animaux". Est-ce valide ?
Non. Cette clause est nulle et non écrite (loi de 1970). Votre locataire peut détenir un animal de compagnie familier même si votre bail l’interdit. Vous ne pouvez pas résilier le bail pour ce motif.
Mon locataire a repeint les murs en noir. Je peux le résilier ?
Non. Repeindre fait partie des aménagements que le locataire peut faire. À la sortie, vous pouvez exiger une remise en état (peinture neutre) et déduire du dépôt de garantie si besoin. Mais pendant le bail, c’est son choix.
J'ai vu mon locataire accueillir des gens que je n'aime pas. Je peux faire quelque chose ?
Non. Tant qu’il n’y a pas de trouble de voisinage objectif (plaintes répétées pour bruit, etc.), qui il reçoit ne vous regarde pas. Vos goûts personnels n’ont aucune valeur juridique.
Mon locataire fait du télétravail, c'est autorisé ?
Oui. Le télétravail à domicile est autorisé de plein droit en location. Une activité commerciale avec réception de clientèle serait différente (il faudrait un avenant au bail ou un local commercial), mais le simple travail à distance sans recevoir du public est totalement libre.
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Guillaume Pons — Bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls. Je ne suis pas avocat ; cet article reflète ma compréhension de la loi à la date de publication.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il interdire un animal de compagnie dans le bail ?
Non, sauf cas très particulier. La loi du 9 juillet 1970 autorise toujours le locataire à détenir un animal familier (chien, chat, oiseau, rongeur), et toute clause du bail qui l'interdit est réputée non écrite. Le bailleur ne peut interdire que les chiens classés en catégorie 1 (chiens d'attaque). Le locataire reste responsable des nuisances éventuelles (bruit, odeurs, dégradations) et doit indemniser tout dommage en fin de bail. Exception : les locations meublées saisonnières (moins de 90 jours) où l'interdiction reste valable.
Peut-on interdire à un locataire de planter un clou ou de repeindre les murs ?
Non, pas dans la limite d'aménagements raisonnables. Le locataire peut librement repeindre les murs, percer pour fixer des étagères, poser des rideaux, accrocher des cadres, à condition que cela relève d'un usage normal du logement. La règle : il doit rendre le logement dans un état correct en fin de bail (trous rebouchés, peinture cohérente). En revanche, des modifications structurelles (abattre une cloison, repeindre en noir mat des murs blancs, percer pour une cuisine équipée) nécessitent l'accord écrit du bailleur, sous peine de remise en état aux frais du locataire.
Le propriétaire peut-il interdire la sous-location à un proche pour quelques nuits ?
Cela dépend. La sous-location classique (locataire qui loue tout ou partie du logement à quelqu'un d'autre) est interdite sans accord écrit du bailleur. Mais héberger gracieusement un proche, un ami, un partenaire ou de la famille pour quelques nuits, voire plusieurs semaines, n'est pas une sous-location : c'est un acte de la vie privée totalement libre. Le bailleur ne peut ni l'interdire ni l'encadrer, tant qu'il n'y a pas de contrepartie financière et que le locataire reste l'occupant principal. Les locations Airbnb, en revanche, exigent un accord formel.
Le bailleur peut-il imposer une visite annuelle ou des inspections régulières ?
Non. La loi de 1989 garantit la jouissance paisible du logement : le bailleur n'a aucun droit d'entrée sans l'accord du locataire, en dehors de cas très précis (travaux urgents, visites de relocation pendant le préavis). Toute clause prévoyant des "inspections annuelles" est nulle. Le bailleur peut demander à passer, mais le locataire peut refuser sans motiver. La seule exception : un commissaire de justice mandaté pour un constat, avec un préavis écrit, et même là le locataire peut refuser l'accès (le constat se fera depuis l'extérieur).
Peut-on interdire au locataire d'installer une parabole ou une box internet ?
Non. Le droit à l'antenne (loi du 2 juillet 1966) garantit à tout locataire le droit d'installer une antenne ou une parabole, à condition que ce soit possible techniquement et conforme aux règles d'urbanisme. De même, le bailleur ne peut pas interdire le raccordement à un fournisseur internet, ni imposer un opérateur. En copropriété, le règlement peut encadrer l'emplacement (façade, balcon), mais pas interdire purement. Pour la fibre, la loi ELAN impose même au bailleur de ne pas s'opposer à un raccordement demandé par le locataire.
Que faire si mon bailleur essaie d'imposer des règles abusives ?
Garde ton calme et passe par l'écrit. Toute clause abusive insérée dans le bail (interdiction d'animal, droit de visite annuelle, restriction des invités) est réputée non écrite : tu peux simplement l'ignorer. Si le bailleur insiste, envoie une lettre recommandée AR rappelant l'article concerné de la loi de 1989, et propose une médiation gratuite via la commission départementale de conciliation. En cas de harcèlement caractérisé, le tribunal judiciaire peut prononcer des dommages-intérêts. Conserve tous les SMS, mails et courriers comme preuves.