Les honoraires d’une agence de gestion ne sont pas un tarif réglementé. Une seule partie est plafonnée par la loi : ce que l’agence peut facturer au locataire à la mise en location. Tout le reste, du taux de gestion aux frais annexes, est fixé par votre mandat, donc négocié, que vous l’ayez discuté ou non.
Ce guide vous dit ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas, avec quels arguments, à quel moment, et comment le faire écrire. Il se termine par la question qu’il faut aussi se poser : faut-il négocier, ou partir ?
Ce qui se négocie, et ce qui ne se négocie pas
| Poste | Ordre de grandeur | Négociable ? |
|---|---|---|
| Taux de gestion courante | de l’ordre de 5 à 10 % HT des sommes encaissées, plus la TVA | Oui |
| Assiette du taux | loyer seul, ou loyer et charges | Oui, et souvent plus facile que le taux |
| Frais annexes (relances, vacations pour travaux, aide à la déclaration, frais de fin de mandat) | selon la grille de l’agence | Oui, ou à faire supprimer |
| Part du bailleur à la mise en location | au moins égale à celle du locataire | Oui, dans la limite de cette règle |
| Part du locataire à la mise en location | plafonnée par décret | Non, le plafond est un maximum |
| Assurance loyers impayés | de l’ordre de 2 à 4 % du loyer charges comprises | Oui, en comparant avec un contrat individuel |
| TVA à 20 % sur les honoraires | Non |
Le taux de gestion est le poste qui pèse le plus sur la durée. Un point de moins sur un loyer de 700 € charges comprises, c’est 84 € HT par an, chaque année.
L’assiette compte presque autant. Si le pourcentage s’applique au loyer et aux provisions sur charges, vous payez des honoraires sur de l’argent qui ne fait que transiter vers le syndic. Demander une assiette hors charges est légitime.
La mise en location est encadrée (décret n° 2014-890) : la part du locataire est plafonnée à 12 € par m² en zone très tendue, 10 € en zone tendue et 8 € ailleurs pour la visite, le dossier et le bail, plus 3 € par m² pour l’état des lieux. La part du bailleur ne peut pas être inférieure à celle du locataire, et l’entremise reste à votre seule charge. Ce que vous pouvez négocier, c’est le montant global, et ce qui est facturé en plus de ces quatre prestations.
Les frais annexes sont souvent les plus faciles à faire tomber : un forfait de relance pour un simple e-mail, des frais d’envoi, une « aide à la déclaration » qui se résume à un récapitulatif. À noter : les frais de relance ne peuvent jamais être refacturés au locataire (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). S’ils figurent au mandat, c’est vous qui les payez.
Les arguments qui fonctionnent
- Un devis concurrent écrit. C’est l’argument le plus fort, à condition de comparer à périmètre égal : même assiette, mêmes prestations, frais annexes compris.
- Plusieurs lots chez la même agence. Le volume justifie un taux dégressif ; demandez-le pour l’ensemble.
- Un locataire en place et des loyers réguliers. Un bien sans incident demande peu de travail : c’est un argument pour un taux plus bas.
- Votre ancienneté. Un client de plusieurs années qui part, c’est une perte pour l’agence.
- Les tâches que vous reprenez. Si vous faites vous-même les visites, ou si vous n’avez pas besoin de l’aide à la déclaration, demandez que la rémunération en tienne compte.
Restez factuel : un tableau de ce que vous payez sur un an, et ce que vous demandez. Les comptes rendus de gestion vous donnent les chiffres.
Le bon moment
Avant de signer, tout se discute, et c’est le moment où vous avez le plus de poids : l’agence veut le mandat.
À l’échéance, votre argument devient crédible : vous pouvez ne pas reconduire. Écrivez avant la date limite du préavis, pas après : une fois le mandat reconduit, vous repartez pour une période aux conditions actuelles, sauf si la loi Chatel vous libère (voir notre guide pour résilier un mandat de gestion locative).
Après un incident de service (loyer reversé en retard, relance oubliée, réparation qui traîne), une demande de geste commercial est recevable, surtout si vous avez gardé les dates.
Les e-mails types
1. Demande de révision du taux, avant l’échéance
Objet : mandat de gestion n° [numéro], conditions de reconduction
Madame, Monsieur,
Mon mandat de gestion n° [numéro] arrive à échéance le [date]. Avant sa reconduction, je souhaite revoir ses conditions de rémunération : [taux actuel] % HT appliqués aux sommes encaissées, charges comprises.
J’ai reçu une proposition à [taux] % HT, appliqués au loyer hors charges, pour des prestations équivalentes. Je souhaiterais rester chez vous : pouvez-vous me faire une proposition avant le [date, avant la limite du préavis] ?
Bien cordialement,
[Votre nom]
2. Demande de suppression d’un frais annexe
Objet : mandat de gestion n° [numéro], frais de [nature]
Madame, Monsieur,
Mon dernier compte rendu de gestion fait apparaître des frais de [nature] de [montant] €. [Ils ne correspondent à aucune clause de mon mandat / Ils rémunèrent l’envoi d’un e-mail automatique.] Je vous remercie de bien vouloir les annuler, et de ne plus les appliquer à l’avenir.
Bien cordialement,
[Votre nom]
3. Négociation à la signature d’un nouveau mandat
Objet : votre proposition de mandat de gestion pour le logement [adresse]
Madame, Monsieur,
Votre proposition m’intéresse. Avant de signer, je souhaite convenir de trois points : un taux de gestion de [taux] % HT appliqué au loyer hors charges ; aucun frais de relance ni d’envoi ; une résiliation possible à tout moment avec un préavis de [deux] mois.
Si ces conditions vous conviennent, merci de les intégrer au mandat.
Bien cordialement,
[Votre nom]
Faire écrire l’accord
Une baisse obtenue par téléphone ne vaut que ce que vaut la mémoire de chacun. Un contrat ne se modifie que du consentement des deux parties (article 1193 du Code civil) : faites-le constater par écrit, par un avenant signé ou un nouveau mandat, avec trois mentions : le nouveau taux et son assiette, les frais supprimés, et la date d’effet. Vérifiez ensuite le premier compte rendu de gestion qui suit : c’est là que la négociation devient réelle.
Quand partir plutôt que négocier
Négocier a un plafond : l’agence ne descendra pas sous ce que lui coûte votre bien. Si, même après négociation, l’écart avec ce que vous feriez vous-même vous paraît trop cher payé, la question n’est plus le taux, mais la gestion elle-même. Notre comparatif gestion locative : seul ou agence pose le calcul complet, mise en location et fiscalité comprises.
Et si vous ne payiez plus de pourcentage ?
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Si vous décidez de partir, préparez la bascule plutôt que la date seule : notre guide pour changer de gestion locative sans risque donne le calendrier, de trois mois avant à un mois après, et celui pour résilier un mandat Citya détaille comment chiffrer et contester des frais de sortie. Et si vous gardez l’agence pour sécuriser vos loyers, comparez son contrat de groupe avec une assurance loyers impayés souscrite à votre nom.
Ce qu’il faut retenir
- Seule la part du locataire à la mise en location est plafonnée : le reste se négocie.
- Le taux et son assiette pèsent le plus sur la durée : un point de moins, ou des charges exclues, se retrouvent chaque année.
- Les frais annexes sont les plus faciles à faire supprimer ; les frais de relance ne sont jamais refacturables au locataire.
- Négociez avant de signer, ou avant la date limite du préavis : c’est là que vous avez du poids.
- Faites tout écrire : avenant signé, taux, assiette, frais supprimés, date d’effet.
- Si l’écart reste trop cher payé, la question devient : agence ou gestion en direct.
Guillaume Pons — bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls. Je ne suis ni avocat ni notaire : cet article reflète ma compréhension des textes au 13 octobre 2026.
Questions fréquentes
Peut-on négocier ses frais avec un seul bien ?
Oui, mais avec d'autres leviers. Avec un seul logement, le taux de gestion bouge moins facilement : l'agence y gagne peu. Concentrez-vous sur ce qui pèse vraiment sur votre facture : l'assiette du pourcentage (loyer seul plutôt que loyer et charges), les frais annexes inutiles, la part du bailleur à la mise en location, et l'assurance loyers impayés, à comparer avec un contrat individuel. Un devis concurrent écrit reste votre meilleur argument, même pour un seul bien.
Le taux de gestion s'applique-t-il aussi aux charges ?
Cela dépend de votre mandat. Beaucoup de mandats appliquent le pourcentage aux sommes encaissées, c'est-à-dire au loyer et aux provisions sur charges. Or les charges ne font que transiter : elles repartent payer le syndic et les fournisseurs. Demander que le taux ne s'applique qu'au loyer hors charges est une négociation légitime, et souvent plus facile à obtenir qu'une baisse du taux lui-même. Sur un loyer de 700 € dont 80 € de charges, à 7 % HT, l'écart représente environ 67 € HT par an.
L'agence peut-elle augmenter ses honoraires en cours de mandat ?
Non, sauf si le mandat le prévoit. Un contrat ne peut être modifié que du consentement des deux parties (article 1193 du Code civil) : une nouvelle grille tarifaire envoyée par courrier ne s'impose pas à vous si votre mandat ne contient pas de clause de révision. À l'échéance, en revanche, l'agence peut proposer de nouvelles conditions, et vous pouvez les refuser en ne reconduisant pas le mandat. Relisez la clause de rémunération et gardez la version signée de votre mandat.
Les frais de relance d'un impayé peuvent-ils être facturés au locataire ?
Non. Une clause qui fait payer au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance est réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Si votre mandat prévoit des frais de relance, c'est donc vous, le bailleur, qui les payez : c'est un bon poste à négocier, ou à faire supprimer, surtout si les relances sont de simples e-mails automatiques. Pour relancer vous-même un retard, voyez notre guide de la relance de loyer impayé.
Une agence en ligne est-elle moins chère ?
Souvent, oui, sur le taux affiché. Les agences en ligne proposent en général des taux de gestion plus bas, en échange de services à distance : moins de déplacements, des visites parfois facturées à part. Elles ont les mêmes obligations qu'une agence classique : carte professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle. Comparez sur une année complète, frais annexes et mise en location compris, et pas seulement sur le pourcentage : c'est le total qui compte.
Que vérifier dans le compte rendu de gestion ?
Trois choses, chaque mois ou chaque trimestre. D'abord, que les honoraires prélevés correspondent au taux et à l'assiette de votre mandat : refaites le calcul sur un mois. Ensuite, que chaque frais annexe repose sur une clause, et qu'il n'apparaît pas deux fois. Enfin, les dates : celle de l'encaissement du loyer et celle de son reversement sur votre compte. Un écart répété est un argument de négociation, et, s'il s'agit de loyers non reversés, un manquement à signaler par écrit.