Gérer en direct, sans tableur
Le tableau de bord réunit vos biens, les loyers encaissés ou en retard, et ce qui demande votre attention : une relance à faire, une révision de loyer, une fin de bail qui approche.
Revenus nets, alertes à traiter et prochaines échéances.
Créer mon compte →Sur votre ordinateur comme sur votre téléphone
100% gratuit · Sans engagement · Données hébergées dans l'Union européenne
« Une agence prend 7 % » : c’est le chiffre qu’on retient, et il ne suffit pas pour décider. D’un côté, les honoraires de gestion ne sont qu’une partie de ce que coûte une agence. De l’autre, la gestion en direct n’est pas gratuite : elle se paie en temps, et en erreurs quand on s’y prend mal.
Cet article pose le calcul honnête : ce que facture une agence, poste par poste, un exemple chiffré sur un loyer de 700 €, l’effet de l’impôt, ce que vous faites à la place de l’agence si vous gérez en direct, et les cas où l’agence vaut vraiment son prix. Les montants sont des ordres de grandeur : c’est votre mandat, ou le devis de l’agence, qui fait foi.
Ce que facture une agence, poste par poste
La gestion courante. C’est le pourcentage prélevé chaque mois sur les sommes encaissées, loyer et charges : de l’ordre de 5 à 10 % HT selon l’agence et la ville, auquel s’ajoute la TVA à 20 %. Il couvre en général l’encaissement, les quittances, les relances, la révision du loyer et le suivi courant.
La mise en location. À chaque nouveau locataire : visites, dossier, bail, état des lieux. La part facturée au locataire est plafonnée (décret n° 2014-890) : 12 € par m² en zone très tendue, 10 € en zone tendue, 8 € ailleurs pour la visite, le dossier et le bail, plus 3 € par m² pour l’état des lieux. La part du bailleur ne peut pas être inférieure à celle du locataire, et l’entremise reste à la charge du seul bailleur.
L’assurance loyers impayés, si vous en voulez une : de l’ordre de 2 à 4 % du loyer charges comprises. Elle est souvent proposée dans le contrat de groupe de l’agence.
Les frais annexes. Selon les mandats : vacations pour suivre des travaux, aide à la déclaration des revenus fonciers, frais de relance ou de contentieux, frais de fin de mandat. Ils figurent dans le mandat ou dans la grille tarifaire que l’agence doit afficher : lisez-les avant de signer, ils se négocient (voir notre guide pour négocier vos frais de gestion locative).
Le calcul sur un exemple
Prenons un T2 de 40 m² en zone tendue, loué 700 € par mois charges comprises, soit 8 400 € encaissés par an. Hypothèses : gestion à 7 % HT, un changement de locataire tous les trois ans en moyenne, part du bailleur égale au plafond du locataire.
| Poste | Calcul | Par an |
|---|---|---|
| Gestion courante | 8 400 € × 7 % = 588 € HT, plus 20 % de TVA | 705,60 € TTC |
| Mise en location | (10 € + 3 €) × 40 m² = 520 € au moins, tous les trois ans | environ 173 € |
| Total sans assurance | environ 879 € | |
| Assurance loyers impayés (si souscrite) | 8 400 € × 2,5 % | 210 € |
| Total avec assurance | environ 1 089 € |
Rapporté au loyer, l’agence coûte dans cet exemple plus d’un mois de loyer par an, et environ un mois et demi avec l’assurance. Avec une gestion à 9 % HT ou un locataire qui change chaque année, l’écart grandit vite ; avec un taux négocié à 5 % HT, il se réduit.
L’impôt en adoucit une partie, mais pas toujours. Au régime réel, les honoraires de gestion et l’assurance se déduisent de vos revenus fonciers : à une tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux en plus, près de la moitié de ces frais revient en économie d’impôt. Au micro-foncier, en revanche, l’abattement de 30 % couvre tout, et les honoraires ne se déduisent pas en plus : vous payez le prix plein. Voyez notre liste des charges déductibles des revenus fonciers.
En face, la gestion en direct. Logio est gratuit, sans limite de biens. Logio Plus, en option, coûte 8,90 € par mois ou 89 € par an à partir de la mi-novembre 2026, sans engagement. L’outil ne coûte donc presque rien. Ce qui coûte, c’est votre temps, et c’est lui qu’il faut mettre en face des 879 € de l’exemple.
Ce que vous faites à la place de l’agence
Gérer en direct, c’est reprendre une liste de tâches précise. Aucune n’est difficile ; la vraie difficulté est de n’en oublier aucune, à la bonne date.
| Tâche | Fréquence | Ce qui aide |
|---|---|---|
| Vérifier l’arrivée du loyer | Chaque mois | Un relevé ou un suivi des encaissements |
| Remettre la quittance | Chaque mois, si le locataire la demande (gratuite) | Un modèle de quittance ou un envoi automatique |
| Relancer un retard | Au besoin, dès les premiers jours | Des relances graduées, écrites |
| Réviser le loyer | Une fois par an, à la date du bail | Un rappel, l’indice du bon trimestre |
| Régulariser les charges | Une fois par an | Les décomptes du syndic et les factures |
| Réclamer l’attestation d’assurance | Une fois par an | Un rappel à la date anniversaire |
| Changer de locataire | Tous les quelques années | Annonce, visites, dossiers, bail, état des lieux |
| Gérer un incident | Au besoin | Savoir qui paie, et des artisans joignables |
En régime courant, c’est quelques heures par mois pour un ou deux logements sans histoire. Les pics arrivent au changement de locataire et lors d’un incident. Ce sont ces moments-là, plus que le quotidien, qui doivent guider votre choix. Pour la vacance entre deux locataires, voyez notre guide pour éviter et gérer la vacance locative.
Vous avez déjà une agence ? Repartez de son relevé
Déposez dans Logio le dernier relevé de gérance ou le tableau Excel de l'agence : vos biens, vos locataires et vos baux sont repris après votre vérification. Les quittances, les relances et la révision du loyer suivent, gratuitement.
100% gratuit • Sans engagement • Données hébergées dans l'Union européenne.
Quand l’agence vaut son prix
Une agence n’est pas un mauvais choix : c’est un service, qui vaut son prix dans certaines situations.
- Le bien est loin de chez vous. Visites, état des lieux, artisan à faire entrer : tout ce qui demande d’être sur place coûte cher en trajets.
- Vous n’avez pas le temps, ou pas l’envie. C’est une raison parfaitement valable. Le calcul ci-dessus vous dit seulement combien vous la payez.
- La location est difficile. Un locataire en impayé, un conflit qui s’installe : l’expérience d’un professionnel se paie, mais elle évite parfois des erreurs plus coûteuses. Notre guide du loyer impayé détaille la procédure, que vous la meniez seul ou non.
- Vous voulez une seule interface. Certaines agences gèrent aussi l’assurance, les travaux et la déclaration : c’est un confort, pour qui le paie volontiers.
Un point à garder en tête : l’agence ne supprime pas le risque d’impayé. Elle relance et engage les démarches, mais sans assurance, garant ou garantie Visale, la perte reste la vôtre.
La voie du milieu
Entre tout déléguer et tout faire, deux formules méritent d’être regardées :
- Confier la seule mise en location. L’agence trouve le locataire, monte le dossier, rédige le bail et fait l’état des lieux, aux tarifs encadrés plus haut ; vous gérez ensuite en direct. C’est souvent là que l’agence apporte le plus, pour un coût ponctuel.
- Mixer selon les biens. Le logement éloigné en agence, ceux qui sont proches en direct. Chaque mandat est indépendant.
Et si vous êtes déjà en agence et que le calcul penche vers la gestion en direct, la sortie se prépare : notre guide pour résilier un mandat de gestion locative vous donne les dates, les lettres et le dossier à récupérer.
Ce qu’il faut retenir
- Les honoraires de gestion ne sont qu’une partie du coût : ajoutez la mise en location, l’assurance éventuelle et les frais annexes.
- Dans l’exemple d’un loyer de 700 €, l’agence coûte environ 879 € par an, un peu plus de 1 000 € avec l’assurance loyers impayés.
- Au réel, l’impôt rend une partie de ces frais ; au micro-foncier, non.
- La gestion en direct se paie en temps, surtout au changement de locataire et lors des incidents.
- L’agence vaut son prix pour un bien éloigné, un manque de temps ou une location difficile.
- La voie du milieu existe : confier la seule mise en location, ou mixer selon les biens.
Guillaume Pons — bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls. Je ne suis ni avocat ni notaire : cet article reflète ma compréhension des textes au 13 octobre 2026.
Questions fréquentes
À partir de combien de biens une agence devient-elle intéressante ?
Cela dépend moins du nombre de biens que de leur distance et de votre temps. Les honoraires grandissent avec les loyers, pas avec la complexité : trois logements proches, loués sans histoire, se gèrent souvent mieux en direct qu'un seul logement à 300 km. Faites le calcul de cet article pour votre cas : honoraires annuels d'un côté, heures que vous y passerez de l'autre. Si l'écart vous paraît cher payé pour le temps gagné, la gestion en direct l'emporte ; s'il vous paraît bon marché, l'agence a sa place.
Les honoraires d'agence se déduisent-ils de mes impôts ?
Oui, au régime réel seulement. Les honoraires de gestion se déclarent ligne 221 de la déclaration 2044, avec les frais d'administration et de gestion, et réduisent votre revenu foncier imposable. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes vos charges : rien ne se déduit en plus. Si vous quittez une agence et que vos charges réelles baissent, refaites le calcul entre les deux régimes : notre guide du micro-foncier vous aide à trancher.
Qui paie les frais d'agence à la mise en location ?
Le bailleur et le locataire, avec un plafond pour le locataire. Seuls quatre services peuvent être facturés au locataire : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux. Sa part est plafonnée à 12, 10 ou 8 € par m² selon la zone pour les trois premiers, plus 3 € par m² pour l'état des lieux (décret n° 2014-890), et la part du bailleur ne peut pas être inférieure à la sienne. Tout le reste, comme l'entremise ou la publicité, est à la charge du seul bailleur.
Une agence me protège-t-elle des loyers impayés ?
Non, pas par défaut. L'agence relance et engage les démarches, mais l'impayé reste votre perte. Pour être couvert, il faut une garantie : une assurance loyers impayés, de l'ordre de 2 à 4 % du loyer charges comprises, un garant, ou la garantie Visale d'Action Logement, gratuite si le locataire y est éligible. Attention, une assurance loyers impayés et une caution ne se cumulent pas, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Notre guide garant, Visale ou assurance compare les trois.
La gestion en direct est-elle risquée juridiquement ?
Elle demande de la rigueur sur quelques dates. Les erreurs qui coûtent le plus cher sont rarement exotiques : un dépôt de garantie rendu en retard, majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ; une révision du loyer oubliée, qui ne se rattrape pas au-delà d'un an ; une régularisation des charges sans justificatifs ; un état des lieux incomplet, qui empêche toute retenue. Un bail à jour et un rappel pour chaque échéance évitent l'essentiel.
Combien de temps prend la gestion en direct d'un logement ?
Cela dépend des mois. En régime courant, un logement loué sans incident se gère en quelques heures par mois : vérifier le loyer, remettre la quittance, répondre à une demande, ranger une facture. Les pics arrivent au changement de locataire (annonce, visites, dossiers, bail, état des lieux), qui demande une à deux journées réparties sur quelques semaines, et lors d'un incident : panne, sinistre, impayé. C'est sur ces moments, plus que sur le quotidien, que se joue le choix entre l'agence et la gestion en direct.