LMNP 2027 : ce que le projet de budget change à l'amortissement

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Recettes et charges du meublé, bien par bien

Logio suit en continu les loyers encaissés et les charges de votre location meublée, par bien. Le jour où la règle change, vous avez déjà les chiffres pour refaire le calcul avec votre comptable.

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Le gouvernement a présenté son projet de budget pour 2027 le jeudi 1er octobre 2026. Son article 7 vise la location meublée : l’amortissement, qui permet à de nombreux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel de payer peu ou pas d’impôt sur leurs loyers, serait plafonné. Le gouvernement en attend environ 200 millions d’euros d’économies par an, et dit vouloir rééquilibrer un marché locatif où la part des logements meublés a doublé en quinze ans dans les grandes villes.

Rien n’est voté. Le texte va être débattu à l’Assemblée nationale puis au Sénat jusqu’en décembre, et il peut changer d’ici là. Mais si vous louez en meublé au réel, mieux vaut savoir dès maintenant ce qui est sur la table : le plafond s’appliquerait dès vos revenus de 2027, y compris pour les biens que vous louez déjà.

Voici ce que prévoit le texte présenté, qui est concerné, ce que ça change sur un exemple chiffré, le sort des amortissements que vous avez mis en réserve, et ce que vous pouvez faire en attendant le vote. Si vous découvrez le statut LMNP, commencez par notre guide des avantages fiscaux du LMNP.

Où en est le texte, au 4 octobre 2026 : projet de loi de finances présenté, en discussion au Parlement, pas encore voté. Nous mettrons cet article à jour à chaque étape.

Ce que prévoit l’article 7 du projet de budget 2027

Aujourd’hui, au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur des locaux et du mobilier : c’est l’amortissement. Il ne peut pas créer de déficit, mais la part qui dépasse votre bénéfice ne se perd pas : elle se reporte, sans limite de durée, sur les années suivantes (article 39 C du code général des impôts). Le projet change trois choses.

Trois précisions comptent autant que les chiffres :

• Le plafond de 7 000 € vaut pour l’ensemble de vos meublés, pas pour chacun. C’est un plafond par foyer fiscal.
• Un taux de 2,5 % par an revient à amortir les locaux sur 40 ans au moins. Le texte présenté vise l’amortissement des locaux ; le sort du mobilier et des travaux reste à préciser au fil des débats.
• Certaines résidences sont exclues : les logements réservés aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée.

Ces chiffres sont ceux du projet présenté le 1er octobre, tels que les détaillent Legifiscal et Meilleurtaux. Les règles actuelles de la location meublée sont dans la doctrine de l’administration, le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Qui est concerné, et qui ne l’est pas

Le point qui surprend le plus : les biens déjà loués ne sont pas protégés. Si le texte reste en l’état, le plafond s’applique à tous les loueurs en meublé non professionnels au réel, quelle que soit la date d’achat de leur bien, dès les revenus de 2027 déclarés au printemps 2028. Vos revenus de 2026 restent, eux, soumis aux règles actuelles.

Ce que ça change sur un exemple

Prenons un studio meublé acheté 150 000 €, dont 22 500 € de terrain, qui ne s’amortit jamais. Restent 127 500 € de locaux amortissables. Les chiffres qui suivent sont un exemple, pas un calcul pour votre bien : votre comptable découpe le bâti en composants, chacun amorti sur sa propre durée.

Ces 1 060 € ne deviennent pas tous de l’impôt. Ils ne s’ajoutent à votre résultat imposable que si vos loyers, une fois les charges et l’amortissement déduits, laissent un bénéfice. Beaucoup de loueurs en meublé sont aujourd’hui à zéro avec de l’amortissement en réserve : pour eux, l’effet passe surtout par la fin des reports, que nous détaillons juste après.

Avec plusieurs biens, c’est le plafond de 7 000 € qui compte. À 2,5 % par an, il est atteint dès 280 000 € de locaux amortissables, tous meublés confondus. Trois studios comme celui de l’exemple représentent 382 500 € de locaux : environ 9 560 € d’amortissement possible à 2,5 %, ramenés à 7 000 €.

Le bénéfice supplémentaire qui en résulte est imposé à votre taux marginal d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Pour mesurer ce que ça change à la rentabilité de votre bien, refaites le calcul avec notre simulateur de rendement locatif.

Le vrai changement : la fin de l’amortissement en réserve

C’est la partie du texte qui touchera le plus de loueurs, y compris ceux qui ne paient rien aujourd’hui.

Au réel, l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse votre bénéfice se met en réserve et vient effacer les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée. Beaucoup de loueurs ont ainsi accumulé plusieurs années d’amortissement non utilisé, qui leur garantissent un impôt nul pendant longtemps.

Le projet referme ce mécanisme de deux façons :

• à partir des exercices clos en 2027, l’amortissement qui dépasse le bénéfice de l’année serait perdu, au lieu d’être mis en réserve ;
• la réserve accumulée au 31 décembre 2026 resterait utilisable de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l’amortissement de l’année. Ce qui en resterait au 31 décembre 2036 serait perdu.

Un exemple pour fixer les idées. Vous avez 30 000 € d’amortissement en réserve, et votre location dégage 4 000 € de bénéfice après l’amortissement de l’année. Aujourd’hui, la réserve efface les 4 000 € : vous n’êtes pas imposé. Avec le projet, elle n’en efface que la moitié, 2 000 €. Les 2 000 € restants deviennent imposables, chaque année. Au bout de dix ans, vous aurez utilisé 20 000 € de votre réserve, et les 10 000 € restants seront perdus.

Votre comptable suit cette réserve d’année en année. C’est le premier chiffre à lui demander.

Rien n’est voté : le calendrier

Le projet de loi de finances pour 2027 a été présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026. Il passe d’abord à l’Assemblée nationale, puis au Sénat. La loi de finances est en principe votée en décembre et publiée avant le 31 décembre. Le calendrier peut glisser : la loi de finances pour 2025 n’a été publiée que le 14 février 2025, après la censure du gouvernement en décembre 2024.

D’ici là, tout peut bouger : les taux, les plafonds, les exclusions, la date d’entrée en vigueur, ou la mesure elle-même. Une chose ne bouge pas : vos revenus de 2026, que vous déclarerez au printemps 2027, restent soumis aux règles actuelles.

Que faire en attendant le vote

1. Ne rien précipiter. Revendre, changer de régime ou passer en location vide sur la foi d’un projet, c’est décider avant de connaître la règle. La revente a d’ailleurs son propre coût depuis 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme l’explique notre guide du LMNP.

2. Demandez trois chiffres à votre comptable. Le montant de votre amortissement en réserve, la valeur amortissable retenue pour vos locaux, et l’amortissement que vous déduisez chaque année. Avec ces trois chiffres, vous saurez en dix minutes si le plafond vous touche, et de combien.

3. Refaites la comparaison entre micro-BIC et réel quand le texte sera voté. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % aux loyers d’une location meublée de longue durée, sans amortissement ni comptabilité. Avec un amortissement plafonné et une réserve qui s’épuise, l’écart avec le réel se resserre pour les petits loyers sans gros crédit. Les charges que vous déduisez au réel, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance ou les charges de copropriété, entrent aussi dans ce calcul.

4. Si vous envisagiez de passer en location vide, posez le comparatif complet. La fiscalité n’est qu’un critère parmi d’autres : durée du bail, loyer, rotation des locataires. Notre comparatif entre location meublée et vide les met côte à côte, et notre panorama de la défiscalisation immobilière situe les autres leviers.

5. Tenez vos comptes de 2026 à jour dès maintenant. Loyers encaissés, charges, travaux, factures de mobilier : ce sont les chiffres dont votre comptable aura besoin pour refaire le calcul, quelle que soit la version votée.

Ce qu’il faut retenir

• Le projet de budget 2027, présenté le 1er octobre 2026, plafonne l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels au réel : 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.
• Rien n’est voté : le texte se discute jusqu’en décembre et peut encore changer.
• S’il passe tel quel, il s’applique aux revenus de 2027, biens déjà loués compris.
• Le micro-BIC, le LMP, la location vide et les résidences étudiantes ou seniors ne sont pas visés.
• L’amortissement en réserve deviendrait limité : utilisable jusqu’en 2036 pour la moitié du bénéfice au plus, et l’excédent des années suivantes serait perdu.
• En attendant : ne rien précipiter, demander à votre comptable votre réserve d’amortissement, et refaire le calcul entre micro-BIC et réel une fois le texte voté.

Pour suivre les loyers et les charges de vos meublés bien par bien, et calculer vos recettes au micro-BIC, vous pouvez créer un compte Logio : c’est gratuit, sans engagement, et vos données sont hébergées dans l’Union européenne.