Logement resté vide : récupérer une partie de sa taxe foncière

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Les preuves de la vacance, rangées avec le bien

Logio garde au même endroit la date de sortie de chaque locataire, l'état des lieux et les documents du bien. Le jour de la réclamation, les dates et les pièces sont déjà là.

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L’avis de taxe foncière arrive en septembre et il porte sur l’année entière. Si votre logement est resté vide plusieurs mois entre deux locataires, vous payez aussi la taxe des mois où il ne vous a rien rapporté. Sauf si vous la réclamez : le dégrèvement pour vacance, prévu par l’article 1389 du code général des impôts, rend la taxe foncière des mois vides, TEOM comprise, dès que la vacance a duré trois mois d’affilée.

Il n’est jamais accordé d’office. L’administration ne sait pas que votre appartement était vide : c’est à vous de le lui dire, preuves à l’appui, et dans un délai précis. Une vacance qui a atteint trois mois en 2025 se réclame au plus tard le 31 décembre 2026. Passé cette date, l’argent est perdu.

Voici les conditions, le calcul au mois près, les pièces à garder, un modèle de réclamation, et l’exclusion qui écarte tous les meublés. Le calcul de la taxe elle-même et les autres allègements sont dans notre guide de la taxe foncière du bailleur.

Le dégrèvement pour vacance en un tableau

Ces règles viennent de l’article 1389 du CGI et de la doctrine de l’administration, détaillée dans le BOFiP (BOI-IF-TFB-50-20-30). Service-public les résume sur sa fiche taxe foncière.

Qui peut le demander : la location nue, pas le meublé

Le texte vise la « maison normalement destinée à la location » à usage d’habitation, ce qui couvre la maison comme l’appartement. Trois cas en sont exclus :

• Les logements loués en meublé, en totalité ou en partie. Un studio LMNP resté vide trois mois entre deux étudiants n’y a pas droit. C’est l’exclusion qui surprend le plus, et elle vaut pour tous les logements meublés.
• Les locations saisonnières, quels que soient les motifs de la vacance.
• Les emplacements de stationnement : un parking ou un box loué seul n’est pas une « maison » au sens du texte (Conseil d’État, 30 mars 2007).

Deuxième précision, qui écarte des situations que beaucoup de bailleurs vivent pourtant comme une vacance : un logement n’est vacant que s’il est vide de meubles et sans occupant. Un locataire qui ne paie plus mais reste dans les lieux, un ancien locataire expulsé par jugement qui s’y maintient, un logement prêté gratuitement à un proche : rien de tout cela n’est une vacance, même si vous ne touchez rien. Pour un loyer qui ne rentre plus, c’est la procédure contre l’impayé qui s’applique, pas le dégrèvement.

Trois mois d’affilée, même à cheval sur deux années

La vacance doit durer au moins trois mois sans interruption. Deux mois vides au printemps et deux mois à l’automne ne s’additionnent pas. En revanche, les trois mois peuvent chevaucher le 31 décembre : un logement vide du 15 novembre au 20 mars remplit la condition.

Trois mois, c’est une durée que beaucoup de bailleurs atteignent sans y penser : un départ en plein été, des travaux de rafraîchissement, une rentrée ratée pour un logement étudiant. Chaque mois vide coûte déjà le loyer, les charges non récupérables et l’assurance, comme nous le détaillons dans le guide de la vacance locative. Le dégrèvement ne rattrape que la taxe foncière, mais il la rattrape en entier.

Une vacance subie, pas choisie

C’est la condition sur laquelle se jouent les refus. L’administration accorde le dégrèvement pour un logement entretenu de façon à pouvoir être loué, qui n’a pas trouvé preneur à des conditions normales malgré les démarches de son propriétaire. Trois choses doivent ressortir de votre dossier :

1. Le logement était louable. Un mauvais état ne suffit pas à faire rejeter la demande si vous ne refusez pas les travaux, par exemple parce que vous attendiez de signer un bail ou le passage d’un expert pour les chiffrer. À l’inverse, un bien laissé se dégrader, ou acheté en connaissance de cause vide et en mauvais état, ne compte pas.
2. Vous cherchiez un locataire. Une vacance qui dure faute d’annonces ou de visites n’ouvre aucun droit. Les annonces datées, le mandat donné à une agence, les échanges avec des candidats sont vos preuves.
3. Vos conditions étaient normales. Un loyer nettement au-dessus du marché, ou des exigences injustifiées envers les candidats, font de la vacance un choix. Un loyer aligné sur les annonces comparables du quartier vous protège.

Deux situations fréquentes tombent hors du dispositif :

• Les travaux qui valorisent le bien : agrandissement, reconstruction, transformation intérieure. La vacance pendant un tel chantier est réputée voulue (Conseil d’État, 20 avril 1983).
• Le logement retiré de la location, par exemple pour être vendu ou démoli : il n’est plus « destiné à la location » au sens du texte.

Calculer le montant au mois près

Le dégrèvement se calcule par douzièmes entiers de la taxe de l’année :

• il commence le premier jour du mois qui suit le début de la vacance ;
• il s’arrête le dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin.

Il porte sur la taxe foncière et sur les taxes calculées sur la même base, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Pour les mois vides, celle-ci ne se récupère sur aucun locataire : le dégrèvement la couvre aussi.

Exemple 1 : une vacance dans l’année. Votre locataire rend les clés le 10 mars 2025, le suivant entre le 20 juillet 2025. L’avis 2025 s’élevait à 1 200 €, TEOM comprise.

• Vacance : du 10 mars au 20 juillet, plus de trois mois d’affilée.
• Mois dégrevés : avril, mai, juin et juillet, soit 4 douzièmes. Mars ne compte pas, juillet compte en entier.
• Montant : 1 200 × 4 / 12, soit environ 400 €.
• Date limite : la vacance a atteint trois mois le 10 juin 2025, la réclamation doit partir avant le 31 décembre 2026.

Exemple 2 : une vacance à cheval sur deux années. Logement vide du 10 novembre 2025 au 15 février 2026. La taxe foncière étant annuelle, il y a deux réclamations, une par avis :

• un douzième de la taxe 2025 (décembre) ;
• deux douzièmes de la taxe 2026 (janvier et février), une fois l’avis 2026 reçu.

C’est l’exemple que donne l’administration elle-même. Retenez la règle : le mois où la vacance commence ne compte jamais, celui où elle finit compte toujours.

Pour mesurer ce que ces mois vides pèsent sur la rentabilité de votre bien, le simulateur de rendement Logio intègre la vacance locative dans le rendement net.

Les preuves à garder

Le dossier se construit pendant la vacance, pas le jour de la réclamation. Gardez :

• La fin du bail précédent : lettre de congé, état des lieux de sortie daté, remise des clés.
• Vos annonces, avec leur date de mise en ligne et leur loyer : captures d’écran, confirmations de publication, factures de diffusion.
• Le mandat de location si une agence s’en occupait, et ses comptes rendus de visites.
• Les échanges avec les candidats : emails, dossiers reçus, refus.
• La preuve que le logement était louable : factures d’entretien, de petites réparations, de ménage.
• Le début du bail suivant : bail signé et état des lieux d’entrée, qui datent la fin de la vacance.

Date limite : la vacance de 2025 se réclame avant le 31 décembre 2026

La réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois. Elle peut partir dès que vous avez reçu l’avis de l’année concernée, à condition que la vacance ait déjà duré trois mois.

Chaque année d’imposition demande sa propre réclamation : si le logement est resté vide sur deux avis, faites-en deux. Et n’attendez pas la fin du délai : une demande de pièces complémentaires en décembre peut vous faire manquer la date.

Faire la réclamation, avec un modèle

La demande se dépose auprès du service des impôts du lieu du logement, celui qui figure sur votre avis de taxe foncière. Deux voies :

• en ligne, depuis la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr, en choisissant une réclamation sur la taxe foncière, pièces jointes en PDF ;
• par courrier recommandé avec accusé de réception, à l’adresse indiquée sur l’avis.

Dans les deux cas, gardez la preuve de la date d’envoi : c’est elle qui compte pour le délai.

Objet : demande de dégrèvement de taxe foncière pour vacance (article 1389 du CGI)

Madame, Monsieur,

Je suis propriétaire du logement situé [adresse complète], imposé à la taxe foncière [année] (référence de l’avis : [référence]).

Ce logement, destiné à la location nue à usage d’habitation, est resté vacant du [date de départ du locataire] au [date d’entrée du locataire suivant], soit plus de trois mois consécutifs, indépendamment de ma volonté. Il était entretenu et proposé à la location à des conditions normales, comme en attestent les pièces jointes.

Je vous demande en conséquence le dégrèvement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères [année] pour la période du [premier jour du mois suivant le début de la vacance] au [dernier jour du mois où elle a pris fin], soit [nombre] douzièmes.

Pièces jointes : état des lieux de sortie, annonces datées, [mandat de l’agence], [bail et état des lieux d’entrée du locataire suivant].

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Nom, prénom, signature]

Si le logement est toujours vide au moment où vous écrivez, remplacez la date d’entrée du locataire suivant par « ce jour », et réclamez le reste de l’année une fois le logement reloué.

L’administration dispose en principe de six mois pour répondre. Un refus, ou un silence au-delà de ce délai, peut être porté devant le tribunal administratif.

Les pièges à éviter

• Croire que c’est automatique. L’administration ne croise pas vos baux avec son fichier. Pas de réclamation, pas de dégrèvement.
• Réclamer pour un meublé. Refus assuré, quelle que soit la durée de la vacance.
• Confondre avec la taxe sur les logements vacants. La TLV et la THLV frappent certains logements vides depuis longtemps. C’est un autre impôt, avec ses propres règles : obtenir le dégrèvement de taxe foncière ne vous en exonère pas, et l’inverse non plus.
• Oublier la deuxième année. Une vacance à cheval sur deux avis se réclame deux fois.
• Oublier la déclaration de revenus fonciers. Au régime réel, la taxe foncière n’est déductible que pour ce qui reste à votre charge : tenez compte du remboursement dans votre déclaration 2044. Au micro-foncier, rien à faire.

Ce qu’il faut retenir

• Un logement loué nu resté vide au moins 3 mois d’affilée, sans que vous l’ayez voulu, ouvre droit au dégrèvement de la taxe foncière des mois vides, TEOM comprise.
• Meublés, locations saisonnières et parkings sont exclus. Un locataire qui ne paie pas mais occupe les lieux n’est pas une vacance.
• Calcul par douzièmes entiers : du premier jour du mois qui suit le départ au dernier jour du mois où le logement est reloué.
• Preuves : état des lieux de sortie, annonces datées à un loyer normal, mandat d’agence, bail suivant.
• Jamais automatique : réclamation au service des impôts du logement, en ligne ou en recommandé.
• Date limite : le 31 décembre de l’année qui suit celle où la vacance atteint 3 mois. Pour une vacance de 2025 : 31 décembre 2026.

Le dossier le plus solide est celui qui s’est constitué pendant la vacance, sans effort particulier. Sur Logio, la date de sortie du locataire, l’état des lieux et les documents du bien restent rangés ensemble, gratuitement : le jour où vous réclamez, les dates sont déjà là.