« Bonjour, le lave-vaisselle ne marche plus. » Neuf mots dans un SMS, et voilà le bailleur devant la question la plus fréquente — et la plus conflictuelle — de la location : qui paie ? Elle se joue à quelques centaines d’euros, elle revient à chaque panne, et elle abîme la relation locative quand elle est mal tranchée.
La bonne nouvelle : la réponse est presque toujours écrite quelque part. La répartition des réparations entre bailleur et locataire est fixée par des textes précis, et une fois qu’on a compris la logique, 90 % des cas se tranchent en trente secondes. C’est cette logique que je vous donne ici, avec les cas concrets qui reviennent tout le temps.
La règle tient en deux phrases
Le locataire paie l’entretien courant et les menues réparations. La liste officielle est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : joints, graissage, débouchage, remplacement de petites pièces, entretien annuel de la chaudière, nettoyage de la VMC, ampoules…
Le propriétaire paie tout le reste : les grosses réparations, les remplacements d’équipements et la mise aux normes (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), qui lui impose de maintenir le logement en état de servir.
Et une troisième phrase, la plus importante, parce que c’est elle qui décide les cas litigieux : le locataire ne répond jamais de la vétusté, de la malfaçon, du vice de construction ni du cas fortuit (article 7 c de la même loi). Même une réparation « locative » bascule chez le propriétaire si l’usure normale ou un défaut d’origine en est la cause. Un mécanisme de chasse d’eau qui casse au bout de quinze ans, ce n’est pas un locataire négligent — c’est un mécanisme de quinze ans.
Les trois questions qui tranchent n’importe quelle panne
Avant de répondre à votre locataire, posez-vous ces trois questions, dans l’ordre :
- L’équipement était-il fourni avec le logement ? Si l’appareil appartient au locataire, le sujet est clos : tout est pour lui. S’il était fourni (meublé, ou équipement listé au bail et à l’état des lieux), on continue.
- Entretien ou remplacement ? Nettoyer, détartrer, changer un joint ou une pièce d’usure : locataire. Remplacer l’appareil ou un composant majeur (moteur, brûleur, résistance) : propriétaire.
- Usure normale ou faute ? Un équipement en fin de vie relève de la vétusté (propriétaire). Un équipement dégradé par un usage anormal ou un défaut d’entretien documenté peut être imputé au locataire — à condition de pouvoir le prouver, état des lieux et attestations à l’appui.
Les cas concrets qui reviennent tout le temps
Le lave-vaisselle (ou lave-linge, four, frigo) fourni : entretien des filtres et joints → locataire. Panne, vétusté, remplacement → propriétaire. Sauf dégradation manifeste (tambour forcé, verre dans la pompe), c’est le bailleur qui rachète.
La chaudière : l’entretien annuel est une obligation du locataire — demandez l’attestation chaque année, elle vaut de l’or en cas de panne. Le remplacement du brûleur ou de la chaudière entière est au propriétaire. Une panne directement causée par l’absence d’entretien peut être refacturée au locataire, mais le lien de cause à effet doit être solide. Pour tout ce qui touche aux conduits de fumée : le ramonage est au locataire, la réparation des conduits au propriétaire — et une fuite de monoxyde de carbone liée à la vétusté relève de la seule responsabilité du bailleur.
La robinetterie et la plomberie : joints, clapets, détartrage, débouchage, flexible de douche → locataire. Remplacement d’un robinet, d’un chauffe-eau, d’une canalisation → propriétaire. Le détail du cas évier bouché, champion des litiges, mérite son propre article.
Le volet roulant : sangle, graissage, petites pièces → locataire. Moteur ou tablier à remplacer → propriétaire.
L’électrique : ampoules, fusibles, interrupteur usé → locataire. Réfection de l’installation, mise aux normes, canalisations électriques → toujours le propriétaire, sans exception — j’ai détaillé le sujet dans problème électrique : qui paie ?, et le cas de l’antenne TV a aussi son guide.
Le détecteur de fumée : les piles au locataire, l’appareil au propriétaire.
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Répondre au locataire sans abîmer la relation
Le fond juridique ne fait pas tout : la façon de répondre compte autant que la réponse. Trois réflexes qui changent la vie :
- Répondez vite, même sans avoir tranché. Un « bien reçu, je regarde qui prend en charge et je reviens vers vous demain » désamorce 80 % des tensions. Le silence, lui, transforme une panne en contentieux.
- Appuyez la réponse sur le texte, pas sur le rapport de force. « Le remplacement du chauffe-eau me revient, je missionne un artisan cette semaine » ou « le détartrage relève de l’entretien courant, donc de votre côté (décret n° 87-712) » : factuel, sourcé, sans agressivité.
- Quand c’est pour vous, gardez la main sur l’artisan. Celui qui paie choisit l’intervenant. Ne laissez pas le locataire engager des frais à votre place hors urgence : vous perdez le contrôle du coût.
Et documentez tout dès l’entrée : un état des lieux précis sur l’état et le fonctionnement des équipements est votre meilleure pièce le jour où il faut distinguer vétusté et dégradation. Les factures d’achat, qui datent chaque équipement, complètent le dossier.
Ne confondez pas réparations et charges
Dernier piège de vocabulaire : les réparations locatives (décret n° 87-712, l’objet de cet article) ne sont pas les charges récupérables (décret n° 87-713, même date — d’où la confusion fréquente). Les premières concernent qui paie une intervention ponctuelle ; les secondes, ce que vous pouvez refacturer chaque mois via les provisions. Un même équipement peut relever des deux : l’entretien de l’ascenseur passe en charges, la réparation de son moteur reste au propriétaire. La liste complète des charges récupérables fait le tour de l’autre versant.
Ce qu’il faut retenir
- Entretien courant et menues réparations → locataire (décret n° 87-712) ; remplacements, grosses réparations, mise aux normes → propriétaire (art. 6, loi du 6 juillet 1989).
- La vétusté est toujours au propriétaire : l’art. 7 c exonère le locataire de l’usure normale, de la malfaçon, du vice de construction et du cas fortuit. C’est l’exception qui tranche la plupart des litiges.
- Trois questions règlent chaque panne : équipement fourni ? entretien ou remplacement ? usure normale ou faute ?
- Réclamez l’attestation d’entretien annuel de la chaudière : sans elle, une panne se discute ; avec elle, elle se tranche.
- L’état des lieux d’entrée et les factures datées sont vos preuves — sans elles, « vétusté ou dégradation » devient un bras de fer.
- Réparations locatives (87-712) et charges récupérables (87-713) sont deux sujets distincts : une intervention ponctuelle d’un côté, une refacturation mensuelle de l’autre.
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Questions fréquentes
Le lave-vaisselle fourni avec le logement est en panne : qui paie ?
Si l'appareil était fourni (location meublée ou équipement listé au bail), la règle est simple : l'entretien courant est au locataire, la panne et le remplacement au propriétaire — sauf dégradation prouvée. Un lave-vaisselle qui rend l'âme après des années de service, c'est de la vétusté : c'est au bailleur de le réparer ou de le remplacer.
La chaudière est en panne alors que le locataire n'a pas fait l'entretien annuel : qui paie ?
L'entretien annuel de la chaudière est une obligation du locataire. S'il ne l'a pas fait et que la panne en découle directement (encrassement, par exemple), la réparation peut lui être imputée pour défaut d'entretien. Mais le lien doit être établi : une chaudière de vingt ans qui lâche relève de la vétusté, donc du propriétaire, entretien fait ou non. En pratique, demandez l'attestation d'entretien avant de trancher.
Qu'est-ce que la vétusté exactement, et qui en supporte le coût ?
La vétusté est l'usure normale d'un équipement du seul fait du temps et d'un usage conforme. Elle est toujours à la charge du propriétaire : la loi du 6 juillet 1989 (art. 7 c) exonère expressément le locataire des réparations dues à la vétusté, à la malfaçon, au vice de construction et au cas fortuit. Une grille de vétusté annexée au bail (âge, durée de vie théorique, abattement) évite la plupart des litiges de sortie.
L'électroménager acheté par le locataire est-il concerné ?
Non. Un appareil qui appartient au locataire (son propre lave-linge, son frigo) est entretenu, réparé et remplacé par lui, du début à la fin. La question « qui paie » ne se pose que pour les équipements fournis avec le logement — ceux qui figurent à l'inventaire du meublé ou dans l'état des lieux.
Le locataire peut-il faire réparer lui-même et se faire rembourser ?
Pas sans accord préalable, sauf urgence réelle. La bonne pratique : le locataire signale la panne, le bailleur missionne l'artisan de son choix (c'est lui qui paie, il choisit). Un locataire qui engage des frais sans prévenir s'expose à un refus de remboursement — sauf s'il prouve l'urgence et la carence du bailleur. Répondre vite au signalement évite exactement ce scénario.
Quels documents conserver pour éviter un litige sur une panne ?
Trois pièces règlent 90 % des désaccords : l'état des lieux d'entrée (l'équipement fonctionnait-il, dans quel état), les attestations d'entretien (chaudière, ramonage) et les factures d'achat ou de réparation qui datent l'équipement. Avec l'âge de l'appareil et l'état d'entrée, la réponse « vétusté ou dégradation » devient factuelle au lieu d'être un bras de fer.