Trêve hivernale 2026-2027 : le guide du bailleur (dates, droits)

Chaque année, c’est le même rituel : le 1er novembre arrive, les journaux parlent de la trêve hivernale, et je vois passer dans les groupes de bailleurs les mêmes questions inquiètes. « Mon locataire ne paie plus, je ne peux plus rien faire jusqu’en avril ? » « Il faut que j’attende le printemps pour lancer la procédure ? » La réponse courte : non, et croire ça peut te coûter six mois de loyers en plus.

La trêve hivernale est une des règles les plus connues et les plus mal comprises de la location. Elle bloque une chose, une seule : l’expulsion physique d’un occupant pendant l’hiver. Tout le reste, la procédure, les relances, le tribunal, les loyers qui restent dus, continue de tourner normalement.

Dans ce guide, je reprends tout du point de vue du bailleur : les dates exactes, ce que la trêve suspend vraiment (et ce qu’elle ne suspend pas), les exceptions, le calendrier à suivre pour ne pas subir, et les erreurs qui peuvent te transformer, toi, en coupable aux yeux de la justice.

La trêve hivernale, c’est quoi exactement ?

La trêve hivernale est la période pendant laquelle les expulsions locatives ne peuvent pas être exécutées, même avec un jugement définitif. Elle court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pour l’hiver à venir : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus.

Son origine remonte à l’hiver 1954 et à l’appel de l’abbé Pierre : la loi du 3 décembre 1956 a instauré une première trêve, qui allait alors du 1er décembre au 15 mars. La loi ALUR de 2014 l’a allongée aux dates actuelles. Aujourd’hui, la règle est codifiée à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le principe est simple : pendant ces cinq mois, le préfet refuse le concours de la force publique pour procéder à une expulsion, et le commissaire de justice (l’ancien huissier) ne peut pas faire évacuer le logement. Peu importe où en est ta procédure : même avec un jugement de résiliation du bail et un commandement de quitter les lieux expiré, l’occupant reste dans les murs jusqu’au 1er avril.

Point important que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard : la trêve protège l’occupant, pas le locataire en règle. Un locataire dont le bail est résilié, un occupant sans titre après un congé, tous bénéficient de la trêve tant qu’ils occupent le logement à titre d’habitation.

Ce que la trêve suspend vraiment (et tout ce qu’elle ne suspend pas)

C’est le cœur du malentendu. La trêve hivernale suspend l’exécution forcée de l’expulsion. Point. Elle ne gèle pas ta procédure, et elle ne t’interdit rien d’autre.

Concrètement, pendant la trêve, tu peux :

• Relancer ton locataire en cas d’impayé, par SMS, mail ou courrier. Mes modèles de SMS de relance de loyer impayé fonctionnent en janvier comme en juin.
• Envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
• Faire signifier un commandement de payer par commissaire de justice. C’est l’acte qui déclenche le compte à rebours de la clause résolutoire, et il n’attend pas le printemps.
• Assigner en justice et obtenir un jugement. Les tribunaux ne ferment pas l’hiver : les audiences se tiennent, les jugements de résiliation sont rendus, les délais courent.
• Faire signifier le commandement de quitter les lieux et réquisitionner la force publique, même si l’exécution attendra le 1er avril.
• Actionner les garanties : garant, garantie Visale, assurance loyers impayés. Les indemnisations ne sont pas suspendues par la trêve.
• Donner congé au locataire dans les formes légales (vente, reprise, motif légitime et sérieux), si l’échéance du bail le permet.

Et bien sûr, le locataire peut partir volontairement à tout moment : la trêve n’oblige personne à rester. Un accord amiable de départ signé en plein mois de janvier est parfaitement valable, et c’est souvent la meilleure issue pour tout le monde.

Ce que tu ne peux pas faire : récupérer physiquement le logement contre la volonté de l’occupant, avec ou sans les forces de l’ordre, entre le 1er novembre et le 31 mars.

Les exceptions : qui n’est pas protégé par la trêve

La trêve n’est pas absolue. La loi prévoit plusieurs situations où l’expulsion reste possible en plein hiver :

• Les squatteurs. Les personnes entrées par voie de fait dans le domicile d’autrui (résidence principale ou secondaire) ne bénéficient pas de la trêve. La loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, a encore durci ce régime. Pour l’occupation illégale d’un local qui n’est pas un domicile, le juge peut réduire ou supprimer le bénéfice de la trêve.
• Le relogement est assuré. Si l’expulsion s’accompagne d’un relogement dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille, elle peut être exécutée pendant la trêve.
• L’immeuble est dangereux. Logement frappé d’un arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter : la sécurité des occupants prime, l’évacuation reste possible.
• Le conjoint violent. L’époux ou le partenaire violent dont l’éviction du domicile a été ordonnée par le juge (ordonnance de protection) ne bénéficie pas de la trêve.

Attention à un raccourci que je lis souvent : un locataire qui ne paie plus, ou qui reste après la fin de son bail, n’est pas un squatteur au sens légal. Il est entré dans le logement avec un titre (le bail), donc il reste protégé par la trêve, même si sa dette atteint des sommets. L’exception squat ne te concernera probablement jamais en tant que bailleur classique.

Loyers, charges, énergie : ce qui continue de courir

Deuxième malentendu fréquent, côté locataire cette fois : la trêve hivernale ne suspend aucune obligation financière.

Le loyer et les charges restent dus chaque mois, aux mêmes échéances. Si le bail a été résilié par le juge, le locataire doit une indemnité d’occupation, généralement égale au loyer plus les charges. Chaque mois passé dans le logement pendant la trêve alourdit la dette, que tu pourras réclamer jusqu’au bout (et faire couvrir par ta garantie loyers impayés si tu en as une).

Côté énergie, la trêve a un deuxième volet, moins connu : les fournisseurs ne peuvent pas couper l’électricité, le gaz ou le chauffage d’une résidence principale pendant la trêve, même en cas de factures impayées. Une réduction de puissance électrique reste possible dans certains cas. L’eau, elle, ne peut être coupée à aucun moment de l’année.

Ce volet énergie concerne les fournisseurs, pas toi. Et c’est l’occasion de rappeler une règle absolue : un bailleur ne coupe jamais rien, ni l’hiver, ni l’été. Couper l’eau ou l’électricité d’un locataire, changer la serrure, vider ses affaires : ce sont des voies de fait, passibles de sanctions pénales lourdes, y compris face à un locataire qui ne paie plus depuis un an. Le guide complet de ce qu’un bailleur ne peut pas interdire ou faire en dresse la liste.

Le calendrier du bailleur : anticiper la trêve au lieu de la subir

La vraie leçon de la trêve hivernale, c’est une question de calendrier. Une procédure d’impayé complète prend couramment 12 à 18 mois, parfois plus. La trêve n’ajoute pas 5 mois à toutes les procédures : elle pénalise surtout celles qui aboutissent au mauvais moment. Un jugement obtenu en septembre avec un commandement de quitter les lieux qui expire le 5 novembre, c’est cinq mois d’attente. Le même jugement obtenu en janvier permet une expulsion dès le printemps.

Mon conseil, appris à mes dépens avec mes locations à Montpellier : le pire réflexe est d’attendre. Voici le tempo qui protège le mieux tes intérêts :

1. Dès le premier impayé (J+5 à J+10) : relance amiable, SMS ou appel. La grande majorité des retards se règlent là.
2. J+15 à J+30 : mise en demeure en recommandé, information du garant, signalement à la CAF si le locataire touche une aide au logement.
3. Dès le deuxième mois impayé : commandement de payer par commissaire de justice. C’est lui qui déclenche les délais légaux de la clause résolutoire, six semaines depuis la loi de 2023.
4. Sans régularisation : assignation et procédure judiciaire, sans regarder le calendrier. Les étapes de la procédure de résiliation du bail pour loyer impayé s’enchaînent toute l’année.

Si tu veux visualiser la chronologie complète avec les modèles de courriers à chaque étape, j’ai construit un guide interactif du loyer impayé, gratuit et sans inscription.

Un impayé qui démarre en septembre ou octobre est le scénario le plus piégeux : tu sais que l’expulsion n’arrivera pas avant le printemps suivant, et la tentation est grande de « laisser passer l’hiver ». C’est exactement l’inverse qu’il faut faire : plus tôt le commandement de payer part, plus tôt ton dossier passe devant le juge, et plus tu as de chances que la fin de trêve coïncide avec un jugement déjà exécutoire.

Expulsion reportée par la trêve : l’État peut t’indemniser

Dernier point, que trop de bailleurs ignorent : si tu as un jugement d’expulsion définitif et que l’exécution est bloquée, la loi ne te laisse pas totalement sans recours.

Quand le commissaire de justice réquisitionne le concours de la force publique et que le préfet le refuse ou ne répond pas (la trêve hivernale est un motif classique de report), la responsabilité de l’État est engagée. Tu peux alors déposer une demande d’indemnisation auprès de la préfecture, en principe à partir de deux mois après la réquisition restée sans effet. L’indemnité couvre les loyers et charges perdus pendant la période où l’État n’a pas prêté son concours.

Pour que le dossier tienne, il faut des pièces : le jugement, le commandement de quitter les lieux, le procès-verbal de tentative d’expulsion, la réquisition de la force publique, et un décompte précis de la dette. C’est là qu’un historique de paiements propre et daté fait toute la différence : quittances émises, relances envoyées, échéancier des impayés. Si tout est éparpillé entre trois boîtes mail et un vieux tableau Excel, tu vas ramer. La marche à suivre officielle est détaillée sur service-public.fr.

Et pendant toute cette période, continue de facturer l’indemnité d’occupation et de tracer chaque somme reçue ou manquante : ces montants sont la base de ton indemnisation.

Ce qu’il faut retenir

• La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars (pour l’hiver à venir : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027) et suspend uniquement l’exécution forcée des expulsions.
• Toute la procédure continue pendant la trêve : relances, mise en demeure, commandement de payer, audience, jugement. N’attends jamais le printemps pour agir.
• Les loyers et charges restent dus ; après résiliation du bail, le locataire doit une indemnité d’occupation qui alourdit la dette chaque mois.
• Exceptions à la trêve : squatteurs, relogement assuré, immeuble en péril, conjoint violent. Un locataire en impayé n’est pas un squatteur et reste protégé.
• Ne coupe jamais rien (eau, électricité, serrures) : c’est toi qui deviendrais le fautif, avec des sanctions pénales à la clé.
• Si l’expulsion est reportée malgré un jugement définitif, demande une indemnisation à l’État via la préfecture, dossier justificatif à l’appui.
• Le meilleur antidote reste la précocité : un impayé traité dans les 10 premiers jours se règle presque toujours à l’amiable, trêve ou pas.

Pour ne pas découvrir un impayé avec deux mois de retard, le plus simple est encore d’avoir un outil qui pointe tes loyers pour toi. Logio suit tes paiements, t’alerte au premier retard et garde l’historique complet (quittances, relances, documents) dont tu auras besoin si la situation se judiciarise. C’est gratuit, sans limite de biens ni engagement.