La réponse courte : vous avez 1 mois après la remise des clés pour rendre la caution si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et 2 mois si vous retenez des sommes pour dégradations. Passé ce délai, vous devez 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé, sans qu’un juge ait à le prononcer. C’est l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et il ne laisse aucune marge.
La première fois que j’ai dû rendre une caution, le locataire m’a écrit le jour de son départ : « Tu me rends la caution quand ? ». Je n’avais pas encore fait l’état des lieux, je ne savais pas exactement ce que la loi me demandait, et j’ai répondu un peu au hasard. Depuis, j’ai appris les règles à la dure. Voici ce qu’il faut savoir pour rendre la caution dans les temps, sans rien lâcher sur ce qui vous est dû.
Ce guide traite de la sortie : à quel moment rendre la caution et dans quel délai. Pour l’autre bout de l’histoire, quand demander et encaisser le dépôt de garantie à l’entrée, et pour savoir combien vous pouviez légalement encaisser, le montant de la caution en vide et en meublé. Le détail des retenues et le courrier d’accompagnement sont dans le guide sur la lettre de restitution du dépôt de garantie.
Délai pour rendre la caution : le tableau à retenir
| Situation à la sortie | Délai maximum | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois | Remise des clés |
| Dégradations ou sommes dues, avec retenue justifiée | 2 mois | Remise des clés |
| Logement en copropriété, charges non encore arrêtées | 20 % du dépôt au plus, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes | Approbation des comptes |
| Restitution en retard | 10 % du loyer hors charges par mois commencé | Le lendemain de l’échéance |
Trois précisions qui font toute la différence en pratique :
- Vide ou meublé, même délai. Le type de bail change le montant que vous avez pu encaisser à l’entrée (1 mois de loyer en vide, jusqu’à 2 en meublé), pas le temps que vous avez pour le rendre.
- Le délai se compte de date à date, pas en jours ouvrés. Clés rendues le 12 mars, caution due le 12 avril au plus tard.
- La pénalité tombe d’elle-même. Le locataire n’a pas besoin de saisir un tribunal : elle est due de plein droit, et il peut vous la réclamer par simple courrier.
À partir de quand le compteur tourne : la remise des clés
C’est le point le plus mal compris, et celui qui fait dépasser le délai sans s’en rendre compte. Le délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Pas à compter de l’état des lieux de sortie, pas à compter de la fin du préavis, pas à compter du jour où le locataire vous a donné sa nouvelle adresse.
Un exemple daté, pour fixer les idées :
- 12 mars : le locataire vous rend les clés. Le compteur démarre.
- 20 mars : vous faites l’état des lieux de sortie, huit jours plus tard. Il est conforme.
- 12 avril : date limite pour rendre la caution. Les huit jours entre les clés et l’état des lieux ne vous ont pas été rendus.
- 13 avril : si le virement n’est pas parti, premier mois de pénalité commencé, soit 10 % du loyer hors charges.
Si l’état des lieux du 20 mars révèle une porte à repeindre, le délai passe à deux mois : 12 mai, et vous devez joindre le devis ou la facture qui justifie la retenue.
Notez la date exacte de remise des clés, avec un mot signé ou un simple message de confirmation. En cas de litige, c’est elle qui fait foi, et c’est vous qui devrez prouver que vous avez restitué dans les temps.
Le cas du locataire qui part sans donner sa nouvelle adresse. La loi lui demande de vous indiquer l’adresse de son nouveau domicile. S’il ne le fait pas et que vous ne pouvez pas lui rendre la somme, la majoration de 10 % ne s’applique pas : le retard ne vient pas de vous. Gardez la trace de votre demande d’adresse (un SMS suffit), et rendez la caution dès que vous l’obtenez.
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Quand donner la caution ? Avant ou après l’état des lieux ?
Quand donner la caution : jamais avant l’état des lieux de sortie
Rien ne vous oblige à payer avant d’avoir constaté l’état du logement, et tout vous conseille d’attendre. Si vous rendez la caution avant l’état des lieux et découvrez ensuite une dégradation, vous n’avez plus de garantie : il vous reste un recours amiable, puis judiciaire, pour quelques centaines d’euros. Faites l’état des lieux, comparez-le à celui d’entrée, puis restituez dans le mois.
Le modèle d’état des lieux et le guide sur l’état des lieux de sortie vous donnent la méthode : pièce par pièce, avec photos datées. Sans état des lieux d’entrée, vous ne pourrez rien retenir de toute façon, le logement étant présumé rendu en bon état.
Que faire si le locataire part sans prévenir ?
- Proposez-lui par écrit une date d’état des lieux, avec une alternative sous 48 h.
- Sans réponse, faites établir l’état des lieux par un commissaire de justice (l’ancien huissier). Le constat est facturé et partagé par moitié.
- Envoyez-lui le document par lettre recommandée avec accusé de réception.
Exemple de message : « Bonjour [Prénom], je vous propose l’état des lieux de sortie le [date] à [heure]. Si cela ne vous convient pas, merci de me proposer un autre créneau sous 48 h. Sans réponse, je ferai établir le constat par un commissaire de justice. Cordialement, [Votre nom]. »
Le locataire réclame sa caution trop tôt : répondez avec une date
Les locataires pressés existent, et ils ne sont pas de mauvaise foi : ils ont souvent un nouveau dépôt de garantie à verser de l’autre côté. Ce qui les calme, ce n’est pas un rappel de la loi, c’est une date.
- Une date précise : « Vous aurez le virement au plus tard le 12 avril, et avant si tout est en ordre. »
- Un motif court : « Le délai légal est d’un mois à compter de la remise des clés, le temps de faire l’état des lieux et de vérifier les comptes. »
- Tout par écrit : mail ou SMS, jamais seulement au téléphone.
J’ai eu un locataire qui m’a envoyé cinq messages en deux jours pour réclamer sa caution. Une seule réponse avec une date, et les messages se sont arrêtés.
Ne cédez pas à la pression avant l’état des lieux : rendre la caution pour avoir la paix, puis découvrir une dégradation, c’est perdre l’argent et la garantie en même temps.
Caution rendue en retard : combien ça coûte vraiment
La majoration est de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée. « Commencée » veut dire qu’un jour de retard vaut un mois entier.
| Loyer hors charges | Retard | Mois commencés | Pénalité |
|---|---|---|---|
| 650 € | 3 jours | 1 | 65 € |
| 650 € | 1 mois et demi | 2 | 130 € |
| 900 € | 3 mois | 3 | 270 € |
Un bailleur que je connais à Nîmes a rendu la caution trois mois après le départ du locataire, par simple oubli : trois mois commencés, 10 % chacun, l’équivalent d’un tiers de loyer parti en pénalité sur une somme qui ne lui appartenait pas. Si vous êtes en retard, versez tout de suite ce qui n’est pas contesté et réglez le solde ensuite : la pénalité se calcule sur le retard, pas sur la difficulté du dossier.
Caution non rendue : le locataire disparaît ou refuse de signer l’état des lieux
Le locataire est introuvable
- Envoyez une lettre recommandée avec AR à la dernière adresse connue, en demandant sa nouvelle adresse et un RIB.
- Faites constater l’état des lieux par un commissaire de justice.
- Conservez toutes les preuves : mails, SMS, accusés de réception. Tant qu’il ne vous a pas donné d’adresse, la pénalité de retard ne court pas.
Le locataire refuse de signer l’état des lieux
- Établissez l’état des lieux avec photos et vidéos datées, ou faites-le constater par un commissaire de justice.
- Envoyez-le par lettre recommandée avec AR.
- S’il conteste une retenue, proposez la commission départementale de conciliation avant tout tribunal.
Et si la caution ne suffit pas à couvrir ce qui reste dû, par exemple un dernier mois de loyer non réglé, le sujet bascule sur celui des loyers impayés, que je traite à part.
Comment Logio vous évite le retard
Le retard de restitution n’est presque jamais un choix : c’est un oubli entre la remise des clés et la recherche du locataire suivant. Dans Logio, la fin du bail se prépare au même endroit que le reste : l’état des lieux de sortie se fait sur téléphone, pièce par pièce, comparé à celui d’entrée, avec les photos rangées dans le dossier du bien, et le décompte des sommes dues est sous vos yeux au moment de restituer. Plus de post-it, plus de « je m’en occupe la semaine prochaine ».
Et si vous voulez d’abord vérifier le montant que vous étiez en droit d’encaisser, le calculateur de dépôt de garantie vous le donne en deux clics, sans inscription.
Ce qu’il faut retenir
- 1 mois pour rendre la caution si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois avec des retenues justifiées par devis ou factures.
- Le délai court à la remise des clés, pas à l’état des lieux : chaque jour entre les deux est perdu pour vous.
- Vide ou meublé, même délai ; seul le montant encaissé à l’entrée change.
- En retard : 10 % du loyer hors charges par mois commencé, dus de plein droit.
- Jamais de restitution avant l’état des lieux de sortie, mais toujours une date écrite au locataire qui réclame.
- Le locataire qui ne donne pas sa nouvelle adresse ne peut pas vous réclamer la pénalité.
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Guillaume Pons — bailleur à Montpellier et créateur de Logio. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls.
Questions fréquentes
Combien de temps un propriétaire a-t-il pour rendre la caution ?
1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois s'il révèle des dégradations à retenir. C'est l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le délai se compte de date à date : clés rendues le 12 mars, caution due au plus tard le 12 avril (ou le 12 mai avec des retenues). Ce n'est pas un délai indicatif : passé la date, la pénalité court d'elle-même.
Le délai pour rendre la caution court à partir de quand ?
À partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée, pas à partir de la date de l'état des lieux ni de la fin du préavis. Si vous faites l'état des lieux dix jours après avoir récupéré les clés, vous avez déjà consommé dix jours sur votre mois. Notez la date exacte de remise des clés : c'est elle qui fait foi en cas de litige.
Quelle pénalité si la caution est rendue en retard ?
10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, qui s'ajoutent à la somme à rendre. Pour un loyer de 700 € rendu avec un mois et demi de retard, ce sont deux mois entamés, donc 140 € en plus. La majoration s'applique de plein droit, sans passer par un juge, et le locataire peut la réclamer par simple courrier. Elle ne s'applique pas si le retard vient du locataire qui n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Le délai est-il le même en location meublée ?
Oui. Vide ou meublé, ce sont les mêmes délais : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois avec des retenues justifiées, et la même pénalité de 10 % par mois de retard. Ce qui change en meublé, c'est le montant que vous avez pu encaisser à l'entrée (jusqu'à 2 mois de loyer au lieu d'un), pas le délai de restitution.
Puis-je rendre la caution avant l'état des lieux de sortie ?
Vous pouvez, mais ne le faites jamais. Le délai légal court à partir de la remise des clés, et rien ne vous oblige à payer avant d'avoir constaté l'état du logement. Si vous rendez la caution avant l'état des lieux et découvrez ensuite une dégradation, vous n'avez plus de garantie et devrez engager un recours pour récupérer les frais. Faites l'état des lieux, comparez-le à celui d'entrée, puis restituez dans le mois.
Que faire si le locataire réclame sa caution le jour de son départ ?
Répondez avec une date. « La loi me donne un mois à compter d'aujourd'hui, vous aurez le virement au plus tard le 12 avril, et plus tôt si tout est en ordre. » Un délai chiffré désamorce la plupart des relances. Gardez l'échange par écrit. Un locataire pressé n'est pas de mauvaise foi : il a souvent un nouveau dépôt de garantie à verser de l'autre côté.
Puis-je garder une partie de la caution en attendant les comptes de copropriété ?
Oui, c'est le seul cas où la loi vous autorise à dépasser les deux mois : en copropriété, vous pouvez conserver au maximum 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis vous régularisez dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les 80 % restants, eux, doivent partir dans le délai normal.