Ce que votre DPE vous coûte, chiffré sur votre bien
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Quand j’ai acheté mon appartement à Montpellier, le DPE était une ligne dans le dossier, quelque part entre le mesurage Carrez et l’état des risques. Personne, ni l’agent, ni le notaire, ni moi, n’en a fait un argument de prix. Dix ans plus tard, c’est la première chose que regarde un acheteur après la localisation, et les notaires ont commencé à mesurer ce qu’elle vaut.
Ce qu’ils mesurent s’appelle la valeur verte : l’écart de prix entre deux logements comparables en tout point, sauf leur classe énergétique. Les résultats sont publics, région par région, maisons et appartements séparés. Pour un bailleur, ils répondent à trois questions concrètes : combien vaut mon bien tel qu’il est, combien vaudrait-il rénové, et à partir de quand le chantier paie.
Comment les notaires mesurent la valeur verte
L’étude « La valeur verte des logements » est publiée par les Notaires de France, à partir des bases de transactions notariales (BIEN pour l’Île-de-France, Perval pour le reste du pays). La méthode isole l’effet de la classe DPE en neutralisant tout le reste : localisation, surface, époque de construction, étage, présence d’un extérieur, état général. Ce qui reste est l’écart attribuable à l’étiquette, toutes choses égales par ailleurs, exprimé en pourcentage par rapport à la classe D, prise comme référence.
L’édition détaillée ci-dessous porte sur les ventes de 2022 (publiée fin 2023), la dernière dont les tableaux régionaux complets sont exploitables ; l’étude est mise à jour chaque année, et la hiérarchie entre régions bouge peu d’une édition à l’autre. Deux précautions de lecture : les écarts concernent l’ancien uniquement, et ils sont mesurés sur des ventes réalisées avant l’interdiction de louer les G (2025), qui a depuis plutôt creusé la décote des vraies passoires.
Maisons : la décote F/G va de 5 % à 22 %
Écart de prix par rapport à une maison classée D, dans la même région, à caractéristiques égales.
| Région | A ou B | C | E | F ou G |
|---|---|---|---|---|
| Auvergne-Rhône-Alpes | +6 % | +3 % | −4 % | −15 % |
| Bourgogne-Franche-Comté | +14 % | +7 % | −7 % | −19 % |
| Bretagne | +11 % | +5 % | −6 % | −16 % |
| Centre-Val de Loire | +11 % | +5 % | −7 % | −17 % |
| Grand Est | +15 % | +8 % | −9 % | −21 % |
| Hauts-de-France | +9 % | +5 % | −7 % | −19 % |
| Île-de-France, petite couronne | +5 % | 0 % | −2 % | −5 % |
| Île-de-France, grande couronne | +4 % | +1 % | −2 % | −7 % |
| Normandie | +9 % | +4 % | −5 % | −13 % |
| Nouvelle-Aquitaine | +12 % | +7 % | −7 % | −22 % |
| Occitanie | +15 % | +6 % | −6 % | −15 % |
| Pays de la Loire | +10 % | +4 % | −6 % | −16 % |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | +9 % | +3 % | −4 % | −12 % |
Source : Notaires de France, « La valeur verte des logements en 2022 », calculs ADNOV sur les bases BIEN et Perval. Paris et Corse : données non significatives pour les maisons.
La lecture qui compte : l’amplitude entre une maison A/B et une maison F/G atteint 30 à 36 points dans le Grand Est, en Bourgogne-Franche-Comté, en Nouvelle-Aquitaine ou en Occitanie. Sur une maison à 250 000 € en classe D, c’est un éventail de près de 90 000 € entre les deux extrêmes.
Appartements : moins sensibles, sauf en régions
Même lecture, pour les appartements.
| Région | A ou B | C | E | F ou G |
|---|---|---|---|---|
| Auvergne-Rhône-Alpes | +8 % | +4 % | −3 % | −8 % |
| Bourgogne-Franche-Comté | +16 % | +7 % | −3 % | −8 % |
| Bretagne | +10 % | +3 % | 0 % | −7 % |
| Corse | +10 % | 0 % | −4 % | −10 % |
| Hauts-de-France | +17 % | +5 % | −5 % | −11 % |
| Île-de-France hors Paris, petite couronne | +8 % | +3 % | −5 % | −11 % |
| Paris | 0 % | 0 % | −2 % | −4 % |
| Île-de-France, grande couronne | +6 % | +3 % | −1 % | −5 % |
| Normandie | +20 % | +5 % | −2 % | −6 % |
| Nouvelle-Aquitaine | +10 % | +4 % | −5 % | −10 % |
| Occitanie | +10 % | +4 % | 0 % | −5 % |
| Pays de la Loire | +17 % | +5 % | −5 % | −10 % |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | +7 % | +3 % | −3 % | −10 % |
Même source. Grand Est et Centre-Val de Loire : données non significatives pour les appartements.
Trois enseignements :
- Les appartements sont moins pénalisés que les maisons. La décote F/G plafonne autour de 10 % là où les maisons dépassent 20 %. Une part des consommations d’un appartement dépend de l’immeuble, et l’acheteur le sait.
- Paris est un cas à part : aucun bonus pour un A/B, une décote de 4 % seulement pour un F/G. Quand la demande excède l’offre, l’acheteur achète une adresse, pas une étiquette.
- Le bonus A/B des appartements est parfois spectaculaire : +20 % en Normandie, +17 % en Hauts-de-France et Pays de la Loire. Dans ces régions, rénover un appartement jusqu’en B n’est pas une dépense, c’est une plus-value.
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Ce que ça change pour un bailleur
Pour un propriétaire occupant, la valeur verte est une question de revente. Pour un bailleur, elle joue deux fois : sur le prix à la sortie, et sur le loyer pendant la détention.
Pendant la détention. Un logement classé F ou G a son loyer gelé : aucune révision annuelle, aucune hausse entre deux locataires. Les G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un mauvais DPE bloque donc les leviers d’augmentation du loyer avant même de peser sur le prix. À l’inverse, une bonne étiquette et des charges estimées basses dans l’annonce réduisent la vacance : les candidats les regardent, et de plus en plus.
À la revente. C’est le tableau ci-dessus, avec un facteur en plus : un bailleur vend souvent occupé, ce qui applique déjà une décote d’occupation. Cumulée avec une décote F/G, la perte devient lourde. À l’inverse, vendre libre un bien rénové en C ou B après le départ du locataire cumule les deux bonus. Le timing du congé pour vente et les règles du droit de préemption du locataire font partie du calcul.
À l’achat. La valeur verte se lit aussi dans l’autre sens. Un bien F ou G s’achète avec la décote de sa région ; s’il est rénovable à un coût inférieur à l’écart de prix, net des aides, l’opération crée de la valeur dès la signature. C’est l’un des points à vérifier avant un compromis, avec les travaux votés en copropriété qui peuvent, dans un immeuble, faire tout le chemin à votre place.
Rénover ou vendre en l’état : le calcul
Prenons une maison en Occitanie, achetée 250 000 € en classe D, dont un nouveau DPE révèle qu’elle est en réalité classée F.
- Vendue en l’état, la décote régionale de 15 % la ramène autour de 212 000 €, et son loyer est gelé jusqu’à la vente.
- Rénovée jusqu’en D (isolation des combles et des murs, remplacement de la chaudière), elle retrouve sa valeur de référence : l’écart effacé vaut environ 37 000 €.
- Rénovée jusqu’en B, elle bénéficie du bonus régional de 15 % : environ 287 000 €, soit 75 000 € de plus que vendue en l’état.
Face à cela, un chantier de rénovation d’ampleur se chiffre souvent entre 700 et 1 200 € par m², avant aides. Sur 100 m², c’est 70 000 à 120 000 € bruts, dont une part significative peut être couverte par MaPrimeRénov’ pour les bailleurs, les CEE et l’éco-PTZ, le reste étant déductible des revenus fonciers au régime réel. Le calcul ne se fait donc jamais sur le coût brut : il se fait sur le reste à charge net, comparé à l’écart de prix de votre région, plus les loyers retrouvés (révision débloquée, vacance réduite) sur la durée de détention.
Dans un marché tendu où la décote est de 4 ou 5 %, le même calcul conclut souvent à vendre en l’état, ou à ne faire que les gestes rentables. Dans un marché détendu où elle dépasse 15 %, rénover est presque toujours la bonne réponse. Ce sont les mêmes ordres de grandeur que ceux d’un calcul de rentabilité locative, avec la valeur de sortie en plus.
Un préalable, avant tout devis : si le bien est chauffé à l’électricité, vérifiez si le calcul du DPE de 2026 ne l’a pas déjà reclassé. Une classe gagnée sans travaux, c’est une décote effacée sans chantier.
Ce qu’il faut retenir
- La valeur verte est l’écart de prix attribuable à la classe DPE, toutes choses égales par ailleurs, mesuré par les notaires par rapport à la classe D.
- Maisons : F/G se vendent de 5 % à 22 % moins cher qu’une D selon la région ; A/B de 4 % à 15 % plus cher.
- Appartements : décote F/G de 4 % (Paris) à 11 %, bonus A/B jusqu’à 20 % (Normandie) ; Paris n’accorde aucun bonus à l’étiquette.
- Les écarts sont plus forts dans les marchés détendus et sur les maisons, plus faibles dans les marchés tendus et sur les appartements.
- Pour un bailleur, la classe pèse deux fois : loyer gelé et interdiction de louer pendant la détention, décote à la revente.
- Rénover ou vendre en l’état se décide sur le reste à charge net d’aides comparé à l’écart régional, jamais sur le coût brut du chantier.
Un DPE n’est plus une ligne du dossier de vente, c’est une part du prix. Sur Logio, la fiche de chaque bien affiche cet écart chiffré sur votre prix d’achat, avec l’échéance d’interdiction et l’ordre de grandeur du chantier, gratuitement, pour décider avec les chiffres de votre région sous les yeux.
Questions fréquentes
Combien perd un logement classé F ou G à la revente ?
Selon l'étude des Notaires de France sur les ventes de 2022, une maison classée F ou G s'est vendue de 5 % à 22 % moins cher qu'une maison équivalente classée D, selon la région (l'écart le plus fort en Nouvelle-Aquitaine, le plus faible en petite couronne parisienne). Pour un appartement, la décote va de 4 % à Paris à 11 % en Hauts-de-France ou en Île-de-France hors Paris. Ces écarts sont mesurés toutes choses égales par ailleurs, et le durcissement du calendrier d'interdiction depuis 2025 tend à les creuser.
Un bon DPE fait-il vraiment vendre plus cher ?
Oui, et le bonus est parfois plus fort que la décote. Toujours selon les notaires, une maison A ou B s'est vendue de 4 % à 15 % plus cher qu'une maison D, un appartement A ou B de 6 % à 20 % plus cher, avec un maximum en Normandie. Exception notable : Paris, où l'étiquette A/B n'apporte aucun bonus mesurable, la rareté l'emportant sur la performance énergétique.
Pourquoi l'écart est-il plus faible à Paris et en petite couronne ?
Parce que la demande y excède l'offre : l'acheteur achète d'abord une localisation, et la performance énergétique passe au second plan. Dans un marché détendu (zones rurales, villes moyennes de l'Ouest ou du Nord), l'acheteur a le choix et fait payer le chantier à venir. C'est pour cela que la décote F/G des maisons atteint 19 % en Bourgogne-Franche-Comté ou dans les Hauts-de-France, contre 5 % en petite couronne.
Vaut-il mieux rénover avant de vendre ou vendre en l'état ?
Cela dépend du rapport entre le coût du chantier net d'aides et l'écart de prix dans votre région. Sur une maison à 250 000 € en Occitanie, passer de F à D efface une décote d'environ 15 %, soit près de 37 000 €, et passer en A/B ajoute encore 15 %. Si le chantier net d'aides coûte moins que cet écart, rénover paie. Dans un marché tendu où la décote est de 4 ou 5 %, vendre en l'état est souvent plus rationnel. Faites le calcul avec les chiffres de votre région avant de décider.
La valeur verte joue-t-elle aussi sur le loyer ?
Indirectement, mais nettement. Un logement F ou G a son loyer gelé (aucune révision, aucune hausse entre deux locataires), les G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028. À l'inverse, un bon DPE réduit la vacance : les candidats regardent l'étiquette et les charges estimées dans l'annonce. La classe pèse donc deux fois, sur les loyers pendant la détention et sur le prix à la sortie.
Ces chiffres sont-ils toujours valables ?
L'étude porte sur les ventes de 2022 et les notaires la mettent à jour chaque année. Depuis, l'interdiction des G (2025) et la réforme du calcul du DPE pour les logements chauffés à l'électricité (2026) ont modifié le marché : la décote des vraies passoires s'est plutôt accentuée, et certains biens ont changé de classe sans travaux. Prenez ces écarts comme des ordres de grandeur robustes, pas comme un barème ; la direction et la hiérarchie entre régions, elles, restent stables d'une édition à l'autre.