Vous poussez la porte pour l’état des lieux de sortie et le logement n’est plus celui que vous avez loué : la cloison entre cuisine et salon a disparu, la baignoire est devenue une douche italienne, et la chambre est repeinte en anthracite du sol au plafond. Selon les cas, c’est une excellente ou une très mauvaise surprise — mais dans les deux cas, la même question : le locataire avait-il le droit, et que pouvez-vous faire ?
La réponse tient dans une distinction que la loi du 6 juillet 1989 pose en une ligne et que la jurisprudence affine depuis trente ans : l’aménagement est libre, la transformation exige votre accord écrit. Voici où passe la frontière, et ce que chaque situation vous permet.
Aménagement ou transformation : la frontière qui décide tout
L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de « transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ». A contrario, tout ce qui n’est pas transformation lui est permis : c’est le droit d’user paisiblement du logement, et d’y vivre comme chez lui.
En pratique :
Aménagements libres (aucune autorisation requise) :
- repeindre, tapisser, poser des étagères et des cadres — les trous de cheville relèvent des menues réparations à reboucher à la sortie ;
- installer ses meubles, sa cuisine amovible, ses luminaires ;
- poser un revêtement de sol non collé, des rideaux, une parabole intérieure.
Transformations soumises à accord écrit :
- abattre, monter ou percer une cloison ; toucher à un mur porteur (qui exige en plus, en copropriété, l’accord de l’assemblée générale) ;
- remplacer la cuisine équipée, la baignoire, les sanitaires ;
- modifier l’installation électrique ou de plomberie ;
- changer la destination d’une pièce (transformer le garage en chambre, la chambre en local professionnel).
Le critère qui aide à trancher les cas limites : la réversibilité. Ce qui se défait en un week-end sans toucher au bâti est un aménagement ; ce qui nécessite un artisan pour revenir en arrière est une transformation. Et une nuance jurisprudentielle utile côté peinture : des choix esthétiques si radicaux qu’ils imposent une réfection complète (toutes les pièces en couleurs très sombres) peuvent être traités comme une dégradation à la sortie, même sans transformation.
Transformation sans accord : vos deux options à la sortie
Si le locataire a transformé sans votre accord écrit, la loi vous donne, à la fin du bail, un choix entièrement à votre main :
- Exiger la remise en état aux frais du locataire. La cloison revient, la baignoire aussi — et la facture est pour lui. C’est l’option logique quand la transformation dessert le bien.
- Conserver les transformations, sans indemnité. Si la douche italienne est mieux que la baignoire de 1985, gardez-la : le locataire ne peut vous réclamer aucun remboursement, même si les travaux ont ajouté de la valeur au bien.
Vous n’avez pas à choisir avant l’état des lieux de sortie — et c’est là que tout se joue en preuve : la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie établit ce qui a changé. Sans état des lieux d’entrée précis, prouver que la cloison existait devient étonnamment difficile.
En cours de bail, votre marge est plus étroite : vous ne pouvez exiger la remise en état immédiate que si les travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement — l’ouverture sauvage dans un mur porteur, le bricolage électrique dangereux. Dans ces cas-là, agissez vite et par écrit : mise en demeure, et votre assurance prévenue.
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Quand le locataire vous demande l’autorisation : comment bien répondre
Un locataire qui demande avant de faire est un bon locataire — ne le punissez pas d’avoir demandé. Trois règles pour un accord qui vous protège :
- Toujours par écrit, même pour un oui enthousiaste. L’accord verbal n’existe pas juridiquement, et c’est vous qu’il protège autant que lui.
- Précisez le périmètre : quels travaux exactement, par qui (artisan assuré ou bricolage), avec quelles garanties.
- Réglez le sort des travaux à la sortie, dès maintenant : conservés sans indemnité ? remboursés en partie ? remis en état ? Une phrase aujourd’hui évite un contentieux dans cinq ans. Et si les travaux touchent des équipements, gardez en tête qui entretient et qui remplace quoi ensuite : un équipement posé par le locataire reste le sien.
Cas particulier à connaître absolument : les travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie. Pour la liste fixée par le décret n° 2016-1282 (barres d’appui, douche adaptée, etc.), le silence du bailleur pendant deux mois vaut accord tacite, et aucune remise en état ne peut être exigée à la sortie. Si vous voulez refuser, il faut le faire explicitement, dans le délai — on détaille ce régime dans notre guide sur l’adaptation du logement à l’âge et au handicap.
Enfin, ne confondez pas ce sujet avec celui du financement des travaux d’entretien et de réparation, qui obéit à d’autres règles — c’est l’objet de travaux : qui paie quoi entre propriétaire et locataire.
Ce qu’il faut retenir
- Aménagement libre, transformation sur accord écrit (art. 7 f, loi du 6 juillet 1989) : la frontière, c’est la réversibilité et l’atteinte au bâti ou aux équipements.
- Transformation sans accord : à la sortie, vous choisissez entre remise en état aux frais du locataire et conservation sans indemnité.
- En cours de bail, la remise en état immédiate n’est exigible qu’en cas de péril pour les équipements ou la sécurité (mur porteur, électricité dangereuse).
- Un locataire ne peut jamais être remboursé de travaux faits sans accord — et pour les travaux autorisés, seul l’écrit fixe qui doit quoi.
- Adaptation handicap/autonomie : régime dérogatoire, silence de 2 mois = accord, pas de remise en état exigible.
- Votre meilleure preuve reste un état des lieux d’entrée précis, photos comprises.
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Questions fréquentes
Le locataire peut-il repeindre les murs sans demander l'autorisation ?
Oui, tant que cela reste un aménagement : repeindre, poser des étagères, percer pour accrocher des cadres, changer la décoration. La limite, posée par la jurisprudence : des choix si radicaux qu'ils équivalent à une dégradation (toutes les pièces en couleurs très sombres, par exemple) peuvent justifier une remise en état à sa charge à la sortie. Un mur repeint proprement dans une teinte banale ne vous doit rien.
Qu'est-ce qui distingue un aménagement d'une transformation ?
L'aménagement est réversible et ne modifie ni la structure ni les équipements : peinture, mobilier, trous de cheville. La transformation touche au bâti ou aux équipements : abattre ou monter une cloison, remplacer la cuisine ou la baignoire, modifier l'installation électrique, changer la destination d'une pièce. L'aménagement est libre ; la transformation exige l'accord écrit du bailleur (art. 7 f de la loi du 6 juillet 1989).
Que peut faire le bailleur si le locataire a transformé le logement sans accord ?
À la fin du bail, vous avez le choix : exiger la remise en état aux frais du locataire, ou conserver les transformations sans lui devoir aucune indemnité — même si elles ont ajouté de la valeur. En cours de bail, vous ne pouvez exiger la remise en état immédiate que si les travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement.
Le locataire qui a amélioré le logement peut-il demander un remboursement ?
Non, pas pour une transformation faite sans accord : la loi permet au bailleur de conserver le bénéfice des travaux sans indemnisation. Même pour des travaux autorisés, le locataire ne peut prétendre à un remboursement que si l'accord écrit le prévoyait. D'où l'intérêt, quand vous autorisez, de préciser noir sur blanc qui paie quoi et ce qu'il advient à la sortie.
Un locataire peut-il toucher à un mur porteur ?
Jamais sans accord — et même avec le vôtre, un mur porteur en copropriété exige en plus l'autorisation de l'assemblée générale et une étude technique. Une ouverture sauvage dans un mur porteur engage la sécurité de l'immeuble : c'est le cas d'école où vous pouvez exiger la remise en état immédiate, sans attendre la fin du bail, et où votre assurance doit être prévenue.
Les travaux d'adaptation au handicap suivent-ils les mêmes règles ?
Non, ils bénéficient d'un régime de faveur : pour une liste de travaux d'adaptation liés au handicap ou à la perte d'autonomie, le locataire adresse une demande écrite et l'absence de réponse du bailleur sous deux mois vaut accord tacite — et aucune remise en état ne peut être exigée à la sortie (décret n° 2016-1282). Le refus doit donc être explicite et motivé, dans le délai.