État des risques (ERP) en location : il ne vaut que 6 mois

Pilotez sans vous prendre la tête

L'état des risques à portée de clic sur la fiche du bien

Sur chaque bien, Logio affiche les données publiques de l'adresse (ADEME, Géorisques, IGN) et un lien pré-rempli vers l'état des risques à annexer au bail. Vous le régénérez en quelques minutes à chaque relocation.

Bail, locataire, révision de loyer et équipements du bien.

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Il y a un document, dans le dossier de location, que presque tous les bailleurs annexent périmé. Pas par négligence : parce qu’il se présente comme un diagnostic, qu’on le range avec les autres, et que les autres valent six ou dix ans. Lui vaut six mois. Entre deux locataires, il est donc quasiment toujours à refaire, et personne ne le sait avant que le juge ne le demande.

C’est l’état des risques, que tout le monde appelle encore ERP. Il ne demande ni diagnostiqueur ni visite, il se génère gratuitement en ligne, et c’est pourtant le seul document du dossier dont l’absence permet au locataire d’obtenir la résolution du bail. Voici ce qu’il contient, quand il se remet, et comment ne plus jamais le laisser expirer.

ERNMT, ESRIS, ERP, état des risques : le même document, quatre noms

Le document s’est appelé ERNT, puis ERNMT, puis ESRIS, puis ERP (état des risques et pollutions). Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, son nom légal est simplement « état des risques ». Les modèles, les agences et les habitudes ont gardé « ERP » : si vous cherchez un texte ou un formulaire, sachez que les deux désignent la même chose.

Son objet n’a pas changé : informer le locataire (ou l’acquéreur) des risques auxquels le bien est exposé, tels que les documents publics les connaissent. Ce n’est pas une expertise du bâtiment. Le bailleur ne certifie pas que la maison ne sera pas inondée ; il transmet ce que la commune et l’État ont cartographié.

Quand le document est obligatoire

L’obligation n’est pas universelle par principe : elle dépend d’un zonage. L’article R.125-23 du code de l’environnement rend l’état des risques obligatoire lorsque le bien est situé :

• dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou miniers approuvé ;
• dans le périmètre d’un plan de prévention seulement prescrit, c’est-à-dire à l’étude, pas encore approuvé (c’est la cause la plus fréquente d’oubli) ;
• dans une zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 (la zone 1, très faible, ne déclenche rien) ;
• dans une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
• dans une zone soumise à des obligations légales de débroussaillement.

Ces deux derniers cas sont récents et beaucoup de modèles en circulation ne les portent pas. Résultat pratique : entre la sismicité (tout le sud-est, les Pyrénées, les Alpes, une bonne partie du grand Ouest sont en zone 2 ou plus), le radon (Massif central, Bretagne, Vosges, Corse) et les plans d’inondation, la quasi-totalité des communes françaises relève d’au moins un zonage. Vérifiez la vôtre sur Géorisques avant de conclure que vous êtes dispensé ; vous ne l’êtes probablement pas.

Une obligation s’ajoute, indépendante du zonage : si le bien a subi un sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles ou technologiques pendant que vous en étiez propriétaire (ou dont vous avez été informé à l’achat), vous devez le mentionner dans l’état des risques.

Ce que l’état des risques contient

Trois mentions figurent toujours : la date d’élaboration, le numéro de parcelle cadastrale et les zonages dans lesquels le bien se situe. La parcelle, pas seulement l’adresse : c’est pourquoi le document se refait quand la référence cadastrale change.

Puis, selon la situation du bien (article R.125-24) :

Depuis le 1er janvier 2025, le modèle inclut aussi un volet sécheresse : un propriétaire indemnisé pour des fissures liées au retrait-gonflement des argiles, qui n’a pas réalisé les travaux préconisés, doit en joindre la liste. Cette obligation vise la vente, mais elle dit quelque chose d’utile au bailleur : les fissures d’argile ne se cachent pas, elles se documentent.

Le calendrier : première visite, bail, chaque locataire

C’est ici que l’état des risques se distingue de tous les autres diagnostics. Il n’attend pas la signature.

1. Dans l’annonce. Toute annonce de location d’un bien concerné doit indiquer le moyen d’accéder aux informations sur les risques. La formule usuelle : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
2. Dès la première visite. L’état des risques est remis au candidat locataire lors de la première visite, si une visite a lieu. Il doit donc exister avant que vous ne fassiez visiter, pas la veille de la signature.
3. À la signature du bail, il est annexé au contrat avec le reste du dossier de diagnostic technique.
4. À chaque changement de locataire, le dossier est complété par un nouvel état des risques. Et au renouvellement formel du bail, le dossier est de nouveau annexé.

Croisez ce calendrier avec la validité de six mois et la conclusion s’impose : sauf rotation très rapide, l’état des risques du bail précédent est périmé à la relocation. Il fait partie des deux ou trois choses à refaire systématiquement, avec la vérification de la date du DPE.

Comment l’obtenir gratuitement en dix minutes

Pas besoin de diagnostiqueur. Le service public ERRIAL (état des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires), accessible depuis georisques.gouv.fr, fait l’essentiel :

1. Saisissez l’adresse du bien ; le service retrouve la parcelle et les zonages applicables.
2. Il assemble le document : zonages, extraits de cartes, fiches sismicité et radon si nécessaire, liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
3. Vous complétez la partie déclarative : sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant votre période de propriété, travaux prescrits par un plan de prévention et leur réalisation.
4. Vous datez et signez, le locataire aussi à la signature du bail. La date d’élaboration fait courir les six mois.
5. Vous l’annexez au bail en PDF et vous en gardez une copie datée.

Si vous préférez déléguer, tout diagnostiqueur l’inclut dans son pack de mise en location pour 20 à 40 €. Le contenu est le même ; ce que vous achetez, c’est de ne pas y penser.

Un détail qui compte : l’état des risques se fonde sur la parcelle. Pour un appartement, c’est celle de l’immeuble. Si le bien comprend un garage ou une cave sur une autre parcelle, vérifiez que le document les couvre.

Ce que vous risquez sans lui

Le régime est plus sévère que pour n’importe quel autre diagnostic locatif. L’article L.125-5 du code de l’environnement le dit en une phrase : à défaut d’état des risques, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Trois situations concrètes :

• Le locataire découvre après la signature que le bien est en zone inondable et que rien ne lui a été remis : il peut demander la résolution du bail, sans avoir à prouver un préjudice particulier. Le juge apprécie, mais la porte est ouverte.
• Un sinistre survient (inondation, mouvement de terrain) et le locataire n’avait pas été informé du risque : au-delà du bail, la question de votre responsabilité se pose face à l’assureur et au juge, et le document manquant ne joue pas en votre faveur.
• Le document existe mais est périmé de trois ans : juridiquement, c’est comme s’il n’existait pas. Un état des risques daté du bail précédent ne protège personne.

Rapportez cela au coût : zéro euro et dix minutes. Aucune autre obligation du bailleur n’a un rapport risque/effort aussi déséquilibré. Elle rejoint, dans le calendrier des obligations du bailleur, la courte liste des gestes à caler sur chaque relocation.

Le réflexe à installer

Trois gestes, et le sujet disparaît :

• À la réception du préavis du locataire sortant, générez l’état des risques en même temps que vous vérifiez les dates des autres diagnostics. Il sera valide pour les visites et la signature, sauf vacance de plus de six mois, auquel cas vous le refaites.
• Datez tout. La date d’élaboration en tête du document, la date de remise au candidat, la signature au bail. En cas de litige, c’est la chronologie qui vous protège.
• Rangez-le avec le bail, pas dans le dossier des diagnostics « longue durée ». C’est un document de relocation, pas un document du bien.

Si vous achetez, le même réflexe vaut à l’envers : l’état des risques remis par le vendeur vous renseigne sur ce que vous allez devoir dire à vos locataires, et il figure dans la liste des documents à vérifier avant un compromis. Un arrêté de catastrophe naturelle dans l’historique de la parcelle n’est pas un motif de fuite, mais c’est un élément de négociation, et une information que vous devrez transmettre à votre tour.

Ce qu’il faut retenir

• L’état des risques (ex-ERP) est dû dès qu’un zonage s’applique à la commune : plan de prévention approuvé ou prescrit, sismicité 2 à 5, radon 3, trait de côte, débroussaillement. Presque toutes les communes sont concernées.
• Validité : 6 mois à compter de la date d’élaboration. Entre deux locataires, il est presque toujours à refaire.
• Il se remet dès la première visite, s’annexe au bail, et se complète à chaque changement de locataire ; l’annonce doit renvoyer vers Géorisques.
• Il se génère gratuitement sur Géorisques (service ERRIAL) en dix minutes ; la partie déclarative (sinistres indemnisés CatNat) reste à votre main.
• Sans lui, le locataire peut obtenir la résolution du bail ou une baisse de loyer.
• Rangez-le avec le bail, daté, et refaites-le à chaque relocation sans vous poser la question.

C’est une obligation qui ne mérite pas plus de dix minutes d’attention par bail, à condition d’y penser au bon moment. Sur Logio, la fiche de chaque bien affiche les données publiques de l’adresse et le lien pré-rempli vers l’état des risques : à la relocation, vous le régénérez, vous le rangez avec le bail, et la date est sous vos yeux.