Chaque diagnostic à sa place, avec sa date de fin
Logio range le DPE, l'état des risques et les autres diagnostics par bien, avec leur validité. Quand une relocation arrive, vous voyez en un coup d'œil ce qui est encore bon et ce qu'il faut refaire.
Bail, DPE, assurance PNO et attestations classés par bien.
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À la première relocation de mon appartement de Montpellier, j’ai ressorti le dossier de la vente en me disant que les diagnostics y étaient. Ils y étaient. La moitié ne servait à rien : le mesurage Carrez n’a aucune valeur dans un bail, l’état termites non plus, et l’état des risques avait périmé depuis deux ans et demi. À l’inverse, l’état électrique établi pour la vente, que je croyais périmé (3 ans), était encore bon pour louer, parce qu’en location il vaut 6 ans.
Le dossier de diagnostic technique locatif n’est pas le dossier de vente en plus petit : c’est une autre liste, avec d’autres durées. Voici les six pièces à annexer au bail, ce que chacune couvre, et surtout le tableau des validités propres à la location, celui qu’on cherche toujours au mauvais endroit.
Le DDT locatif : six documents, trois moments
Le cadre tient dans l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il vaut pour la location vide comme pour le meublé et le bail mobilité, puisque tous relèvent de cette loi.
Ce dossier comprend :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- une information sur l’amiante, pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, quand l’installation a plus de 15 ans ;
- l’état des risques (ex-ERP), dans les communes couvertes par un zonage ;
- le document bruit, si le bien est dans une zone d’un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome.
Le texte prévoit aussi que la transmission se fait par voie dématérialisée par défaut, sauf opposition d’une des parties. Un PDF envoyé avec le bail est donc le régime de droit commun, pas une tolérance.
Ce qui piège, c’est le calendrier. Il n’y a pas un moment où l’on remet le dossier, mais trois :
| Quand | Ce qui est dû |
|---|---|
| Dès l’annonce | l’étiquette DPE figure dans l’annonce ; le DPE est tenu à disposition de tout candidat ; l’annonce renvoie vers Géorisques pour les risques |
| À la première visite | l’état des risques est remis au candidat locataire |
| À la signature, puis au renouvellement | le dossier complet est annexé au bail ; l’état des risques est complété à chaque changement de locataire |
Le bailleur qui découvre la liste le jour de la signature est déjà en retard d’une visite.
Ce que chaque diagnostic couvre (et ce qu’il ne couvre pas)
Le DPE. Obligatoire pour tout logement loué plus de quatre mois par an. Il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : ses consommations et son étiquette engagent le bailleur, seules les recommandations de travaux restent indicatives. Il conditionne aussi le droit de louer : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Si votre bien est chauffé à l’électricité, la réforme du calcul de 2026 a peut-être fait remonter sa classe sans travaux.
Le CREP. Il ne concerne que les biens d’avant 1949 et ne porte que sur les parties privatives. Ce n’est pas un diagnostic de vétusté des peintures : il mesure la concentration en plomb des revêtements et note leur état. Nous lui consacrons un article : le CREP plomb en location.
L’amiante. Ici, subtilité : la loi de 1989 renvoie à un décret d’application qui n’a jamais été pris. En pratique, l’obligation vient du code de la santé publique : pour un immeuble au permis antérieur au 1er juillet 1997, le propriétaire doit disposer d’un dossier amiante des parties privatives (DAPP) et le tenir à disposition du locataire, qui peut en demander une copie. Vous n’avez pas à l’annexer, vous devez pouvoir le produire.
Électricité et gaz. Deux états distincts, chacun pour une installation de plus de 15 ans. Ils listent les anomalies par rapport aux exigences de sécurité (absence de prise de terre, tableau sans différentiel, tuyauterie gaz non conforme) mais ne vous obligent pas à faire les travaux pour louer. En revanche, un logement décent doit être sûr : une anomalie grave signalée et laissée en l’état pèse lourd le jour d’un sinistre, et la question de qui paie les réparations électriques se règle bien plus simplement quand l’état initial est documenté.
L’état des risques. Le document le plus court à faire, le plus souvent périmé. Nous l’avons détaillé à part : l’état des risques, le diagnostic qui périme en 6 mois.
Le bruit. Seulement si le bien est dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Le document indique la zone et renvoie aux informations officielles ; il n’a qu’une valeur indicative, comme les recommandations du DPE.
Et une mention qui n’est pas un diagnostic mais qu’on oublie dans la même pile : la surface habitable, obligatoire dans le bail. C’est la surface dite loi Boutin, pas la surface Carrez de l’acte de vente. Une erreur de plus de 5 % ouvre au locataire une baisse de loyer, comme nous l’expliquons dans surface erronée dans le bail : ce que risque le bailleur.
Le tableau des validités, version location
C’est le tableau qu’on ne trouve jamais au bon endroit, parce que les durées les plus connues sont celles de la vente. En location, elles sont différentes sur trois lignes.
| Diagnostic | Validité en location | Validité en vente | Remarque |
|---|---|---|---|
| DPE | 10 ans | 10 ans | Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables (invalidation au 1er janvier 2023 pour ceux de 2013-2017, au 1er janvier 2025 pour ceux de 2018 à mi-2021) |
| CREP | Illimitée si négatif ou sous les seuils ; 6 ans si positif | Illimitée si négatif ; 1 an si positif | Biens d’avant 1949 uniquement |
| Amiante (DAPP) | Pas de durée : le dossier vit avec l’immeuble | Illimitée si négatif (rapports post-2013) | À mettre à jour après travaux ; contrôle périodique si présence |
| Électricité | 6 ans | 3 ans | Installations de plus de 15 ans |
| Gaz | 6 ans | 3 ans | Installations de plus de 15 ans |
| État des risques | 6 mois | 6 mois | Refait à chaque changement de locataire |
| Bruit | Pas de durée fixée | Idem | Doit refléter le plan en vigueur |
| Termites, assainissement, Carrez | Non exigés | Selon les cas | Documents de vente, sans valeur dans un bail |
Deux lectures utiles de ce tableau :
- Un diagnostic établi pour une vente reste un diagnostic. Ce qui change, c’est la durée qu’on lui applique. Un état électrique daté de quatre ans ne peut plus servir à vendre, mais peut encore servir à louer pendant deux ans.
- Le CREP négatif est le seul document qui ne périme jamais, en location comme en vente. Si votre bien d’avant 1949 a déjà un CREP sans plomb, gardez-le précieusement : il suivra le bien.
Vos diagnostics classés par bien, avec leur date de fin
Logio garde le DPE, les états électricité et gaz, le CREP et l'état des risques au même endroit que le bail, avec leur validité. À la prochaine relocation, vous savez ce qui est encore bon avant d'appeler un diagnostiqueur.
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Combien ça coûte, et qui paie
Les diagnostics sont à la charge du bailleur, sans exception, et ne sont pas récupérables sur le locataire : ils ne figurent pas dans la liste des charges récupérables. Ordres de grandeur constatés, qui varient selon la région et la surface :
- DPE : 100 à 250 € ;
- CREP : 100 à 250 € ;
- état électricité : 100 à 150 € ; état gaz : 100 à 150 € ;
- état des risques : gratuit si vous le générez vous-même sur Géorisques, 20 à 40 € si un diagnostiqueur l’inclut ;
- pack complet de mise en location : souvent 250 à 400 € quand tout est à refaire.
Côté fiscal, la dépense n’est pas perdue : au régime réel, les diagnostics sont déductibles des revenus fonciers, comme les autres frais liés à la mise en location. Ils rejoignent la liste des charges déductibles que les bailleurs oublient. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % est censé les couvrir.
Un conseil de calendrier : commandez les diagnostics dès que le préavis du locataire sortant est reçu, pas la veille de la visite. Les diagnostiqueurs ont des délais, et l’état des risques doit être en main avant la première visite.
Ce que vous risquez quand il en manque un
Les sanctions ne sont pas uniformes : chaque document a son régime.
- État des risques absent : c’est le seul document dont l’absence peut défaire le bail. Le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du loyer.
- DPE absent ou faux : depuis qu’il est opposable, un locataire dont les factures contredisent l’étiquette peut réclamer des dommages-intérêts. Et un logement classé G ne peut plus être loué du tout, quelle que soit la qualité du dossier.
- CREP absent sur un bien d’avant 1949 : si du plomb dégradé est découvert plus tard, la responsabilité du bailleur peut être engagée, y compris pénalement s’il a loué sans faire les travaux prescrits.
- Électricité ou gaz absent : pas de nullité du bail, mais en cas d’incendie ou d’intoxication, l’assureur et le juge regarderont d’abord ce que vous saviez de l’installation.
- Amiante non fourni sur demande : manquement à une obligation de sécurité, avec les mêmes conséquences en cas de travaux ou de sinistre.
Dans tous les cas, l’absence de diagnostic ne libère jamais le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent : le dossier prouve l’état du bien, il ne le remplace pas.
La méthode qui évite de tout refaire
Le réflexe qui coûte cher, c’est de recommander un pack complet à chaque relocation. Le réflexe qui coûte du temps, c’est de chercher les dates dans trois dossiers différents. Entre les deux :
- Tenez une fiche par bien avec chaque diagnostic, sa date de réalisation et sa date de fin, calculée avec les durées location du tableau ci-dessus. Un DPE de 2022 tient jusqu’en 2032 ; un état électrique de 2021 jusqu’en 2027.
- À chaque départ de locataire, relisez la fiche : seuls les diagnostics périmés se recommandent, plus un nouvel état des risques, systématique.
- Gardez les diagnostics de la vente si vous venez d’acheter : ils partent de leur date de réalisation, avec les durées location. Le dossier remis par le notaire est souvent bon pour plusieurs années.
- Annexez le tout au bail en PDF, avec l’état des lieux et la notice d’information. C’est le régime prévu par la loi, et cela laisse une trace datée.
Le calendrier des obligations du bailleur reprend ces échéances aux côtés des autres (révision, régularisation des charges, assurance) : c’est le bon endroit pour caler un rappel annuel. Et si vous partez de zéro, le guide pour louer son appartement situe les diagnostics dans l’ordre des étapes de mise en location.
Ce qu’il faut retenir
- Le dossier locatif compte six pièces : DPE, CREP (avant 1949), amiante (permis avant juillet 1997, dossier tenu à disposition), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), état des risques, bruit.
- Trois moments : l’annonce (étiquette DPE), la première visite (état des risques), la signature et le renouvellement (dossier complet).
- Les durées location diffèrent de la vente : électricité et gaz 6 ans (3 en vente), CREP positif 6 ans (1 en vente), CREP négatif illimité, état des risques 6 mois, DPE 10 ans.
- Termites, assainissement et Carrez sont des documents de vente, sans valeur dans un bail.
- Tout est à la charge du bailleur, non récupérable, mais déductible au régime réel.
- L’état des risques est le seul document dont l’absence peut entraîner la résolution du bail.
Une fiche par bien, les dates de fin calculées une fois pour toutes, et la relocation ne redevient plus jamais une chasse aux PDF. C’est exactement ce que fait Logio, gratuitement : les diagnostics rangés avec le bail, leur validité sous les yeux, et le rappel avant qu’un document ne bloque la location.
Questions fréquentes
Les diagnostics de location sont-ils les mêmes que pour une vente ?
Non. La liste se recoupe en partie (DPE, plomb, électricité, gaz, état des risques), mais la location n'exige ni état termites, ni diagnostic d'assainissement, ni mesurage Carrez. Et les durées de validité diffèrent : électricité et gaz valent 6 ans en location contre 3 ans en vente, un CREP positif vaut 6 ans en location contre 1 an en vente. Un dossier de vente n'est donc pas transposable tel quel à un bail, et inversement.
Faut-il refaire tous les diagnostics à chaque changement de locataire ?
Non, seulement ceux qui sont périmés. Le DPE vaut 10 ans, les états électricité et gaz 6 ans, un CREP négatif est valable sans limite. En pratique, à chaque relocation, deux choses reviennent presque toujours : l'état des risques (6 mois de validité) et la vérification que le DPE n'est pas tombé dans une des vagues d'invalidation (DPE réalisés avant juillet 2021). Le reste se réutilise tant que la date tient.
Le bailleur peut-il faire payer les diagnostics au locataire ?
Non. Le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) et son coût ne fait pas partie des charges récupérables. En revanche, au régime réel, les diagnostics sont déductibles des revenus fonciers au titre des frais de gestion et d'entretien. Comptez un ordre de grandeur de 250 à 400 € pour un pack complet de mise en location.
Que risque un bailleur qui loue sans diagnostics ?
Cela dépend du document manquant. Sans état des risques, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. Sans DPE, opposable depuis juillet 2021, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts si le logement s'avère bien plus énergivore qu'annoncé. Sans CREP sur un bien d'avant 1949 avec plomb dégradé, la responsabilité du bailleur peut être pénale. Sans état électricité ou gaz, c'est surtout en cas d'accident que l'absence pèsera, face à l'assureur et au juge.
Un meublé ou un bail mobilité a-t-il les mêmes diagnostics ?
Oui. Meublé, vide, bail mobilité : tous relèvent de la loi du 6 juillet 1989, donc du même dossier de diagnostic technique. Seule la location saisonnière y échappe en partie : un logement occupé moins de quatre mois par an est dispensé de DPE. L'état des risques, lui, est dû pour toute location, saisonnière comprise, dès lors que la commune est concernée par un zonage.
Où trouver les diagnostics d'un bien que je viens d'acheter ?
Dans le dossier de vente, annexé à l'acte authentique : votre notaire en a une copie. Les diagnostics encore valides à la date de votre bail sont réutilisables (DPE 10 ans, CREP négatif illimité, amiante négatif illimité). Attention à l'état électricité et gaz : établis pour une vente, ils gardent leur date de réalisation, et c'est la durée location de 6 ans qui s'applique dès lors que vous louez.