Le CREP rangé avec le bail, sa validité sous les yeux
Logio classe le CREP et les autres diagnostics par bien, avec leur date de fin. Un constat négatif reste attaché au bien pour toujours ; un constat positif vous rappelle qu'il expire dans 6 ans.
Bail, DPE, assurance PNO et attestations classés par bien.
Voir les outils →Sur votre ordinateur comme sur votre téléphone
100% gratuit · Sans engagement · Données hébergées dans l'Union européenne
Il existe une obligation de mise en location dont la sanction est pénale, qui ne concerne qu’une partie du parc, et que la plupart des bailleurs concernés découvrent en lisant leur dossier de vente. C’est le constat de risque d’exposition au plomb, le CREP, dû pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949.
Si votre bien est dans un immeuble haussmannien, une maison de village, un centre ancien ou un faubourg de la première moitié du siècle, vous êtes concerné. Voici ce que le CREP mesure, combien de temps il vaut en location (ce n’est pas la même durée qu’en vente), et surtout ce qu’un constat positif vous impose avant de remettre les clés.
Pourquoi 1949, et pourquoi la location
Jusqu’à l’après-guerre, les peintures au plomb (la céruse) ont été utilisées massivement dans les logements : murs, boiseries, huisseries, radiateurs, volets. Leur usage en intérieur a été interdit en 1948, d’où la date charnière du 1er janvier 1949. Tant que le revêtement est intact, le plomb ne bouge pas. Quand il s’écaille, se ponce ou se dégrade sous l’humidité, il libère des poussières et des écailles que les jeunes enfants ingèrent, avec un risque d’intoxication : le saturnisme, qui atteint le développement neurologique et reste à déclaration obligatoire.
C’est un enjeu de santé publique, et c’est pour cela que le régime est plus sévère que celui des autres diagnostics. L’article L.1334-7 du code de la santé publique impose d’annexer le CREP à tout nouveau contrat de location d’un logement construit avant 1949. Le critère est la date de construction de l’immeuble, pas celle de votre dernière rénovation. Un appartement entièrement refait dans un immeuble de 1910 reste concerné : sous la peinture neuve, les couches anciennes sont toujours là.
Le CREP ne porte que sur les parties privatives du logement et ses annexes (balcon, volets, cave ou grenier privatifs). Les parties communes d’un immeuble collectif d’avant 1949 relèvent d’un constat distinct, à la charge de la copropriété, obligatoire depuis 2008.
Ce que le diagnostiqueur fait chez vous
Le CREP n’est pas un diagnostic de vétusté des peintures. Le diagnostiqueur passe un appareil à fluorescence X sur chaque revêtement de chaque pièce (murs, plinthes, portes, fenêtres, radiateurs, plafonds) et mesure la concentration en plomb, sans prélèvement ni trace. Le seuil réglementaire est de 1 mg/cm².
Chaque unité de diagnostic reçoit une classe :
| Classe | Signification |
|---|---|
| 0 | Pas de plomb, ou concentration inférieure au seuil |
| 1 | Plomb au-dessus du seuil, revêtement non dégradé |
| 2 | Plomb au-dessus du seuil, revêtement en état d’usage |
| 3 | Plomb au-dessus du seuil, revêtement dégradé (écaillé, cloqué, pulvérulent) |
Le rapport indique aussi, le cas échéant, des facteurs de dégradation du bâti : plancher ou plafond menaçant de s’effondrer, traces d’humidité importantes, moisissures. Leur présence a une conséquence immédiate : le diagnostiqueur doit transmettre lui-même une copie du constat à l’agence régionale de santé, sans passer par vous. Ne le lui reprochez pas, la loi le lui impose.
Comptez une à deux heures d’intervention et un ordre de grandeur de 100 à 250 €, selon la surface et le nombre de pièces. Comme les autres diagnostics obligatoires de la location, le CREP est à la charge du bailleur, non récupérable sur le locataire, et déductible des revenus fonciers au régime réel.
Validité en location : illimitée si négatif, 6 ans si positif
C’est la ligne du tableau où les dossiers de vente induisent le plus en erreur.
| Résultat du CREP | En location | En vente |
|---|---|---|
| Négatif ou concentrations inférieures au seuil | Illimitée | Illimitée |
| Positif (plomb au-dessus du seuil, quelle que soit la classe) | 6 ans | 1 an |
Le texte est explicite : lorsque le constat établit l’absence de plomb ou des concentrations inférieures aux seuils, « il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location ». Un CREP négatif suit le bien indéfiniment. Gardez-le comme un titre de propriété : il vous dispense de tout nouveau diagnostic plomb, bail après bail.
Un CREP positif, lui, doit avoir moins de 6 ans à la signature du bail (article R.1334-11 du code de la santé publique). Si vous avez acheté avec un CREP positif daté de l’an dernier, il est encore bon pour louer pendant cinq ans, alors qu’il aurait été périmé pour revendre au bout d’un an.
Un CREP négatif, c'est un document à ne jamais perdre
Logio range le CREP avec le bail et les autres diagnostics du bien, avec sa validité. Négatif, il reste attaché au bien pour tous les baux à venir ; positif, vous êtes prévenu avant les 6 ans.
100% gratuit • Sans engagement • Données hébergées dans l'Union européenne.
CREP positif : ce que vous devez faire avant de louer
Un CREP positif n’interdit pas de louer. Il déclenche des obligations, et elles dépendent de l’état des revêtements.
Si le plomb est présent mais les revêtements sont intacts (classes 1 et 2) : vous pouvez louer. Vous annexez le constat au bail, avec la notice d’information sur le plomb qui l’accompagne, et vous informez le locataire. La vraie vigilance est pour plus tard : tout ponçage, décapage ou percement de ces surfaces libère du plomb. Prévenez le locataire qu’il ne doit pas poncer une porte ancienne « pour rafraîchir », et prévenez tout artisan qui intervient.
Si des revêtements sont dégradés (classe 3), l’article L.1334-9 du code de la santé publique vous impose deux choses, dans cet ordre :
- Informer les occupants et toute personne appelée à faire des travaux, par la remise d’une copie du constat. Pas un résumé, pas une ligne dans le bail : le document.
- Procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition, en garantissant la sécurité des occupants. En location, ces travaux incombent au bailleur.
Et la phrase qui distingue le CREP de tout le reste du dossier : la non-réalisation de ces travaux par le bailleur avant la mise en location « constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale ». Aucun autre diagnostic ne porte cette mention. Louer un logement avec du plomb dégradé sans l’avoir traité n’est pas une négligence civile, c’est un risque pénal.
Bonne nouvelle : « supprimer le risque » ne veut pas dire décaper l’immeuble. L’objectif est de rendre le plomb inaccessible : recouvrir les surfaces dégradées (toile de verre et peinture, doublage, remplacement d’une menuiserie), traiter la cause d’humidité qui fait cloquer. Le décapage est la solution la plus risquée, à réserver à des entreprises équipées, avec un diagnostic plomb avant travaux. Une fois les travaux faits, un nouveau CREP documente le résultat et repart pour 6 ans, ou sans limite s’il est négatif.
Si le logement est déjà occupé quand le constat est positif, c’est aussi une question de décence du logement : un locataire avec de jeunes enfants et des peintures qui s’écaillent peut saisir l’ARS, et l’injonction de travaux tombera de toute façon.
Les erreurs qu’on voit sur les biens anciens
- Refaire un CREP négatif à chaque bail. Inutile : il vaut sans limite. Si le diagnostiqueur vous le propose dans son pack, retirez-le.
- Réutiliser le CREP positif de l’achat sans regarder sa date. Un an en vente, six ans en location : il est probablement encore bon, mais vérifiez la date d’établissement, pas celle de la vente.
- Confondre parties privatives et communes. Une cage d’escalier aux peintures écaillées d’un immeuble de 1900 relève du syndic. Votre CREP ne la couvre pas, mais vos locataires y passent tous les jours : posez la question en assemblée.
- Laisser un locataire rénover lui-même. Un locataire qui ponce des volets ou une porte ancienne dans un logement au CREP positif s’expose et expose ses enfants. C’est un cas où l’accord écrit pour des travaux doit être refusé ou encadré, comme nous l’expliquons dans le locataire a fait des travaux sans autorisation.
- Oublier la notice d’information. Le CREP est accompagné d’une notice sur les effets du plomb et les précautions à prendre ; elle fait partie du document remis.
Le CREP rejoint le DPE, les états électricité et gaz, l’amiante et l’état des risques dans le dossier annexé au bail. Sur un bien d’avant 1949, ce dossier est plus long, mais il se stabilise vite : une fois le CREP négatif ou les travaux faits, il ne revient plus.
Ce qu’il faut retenir
- Le CREP est obligatoire à tout nouveau bail d’un logement construit avant le 1er janvier 1949, parties privatives et annexes seulement.
- Seuil réglementaire : 1 mg/cm² ; classes 0 à 3 selon la concentration et l’état du revêtement ; 100 à 250 €, une à deux heures sur place.
- Validité en location : illimitée si négatif, 6 ans si positif (1 an seulement en vente).
- CREP positif non dégradé : vous louez, vous informez, vous interdisez tout ponçage sans précaution.
- CREP positif dégradé : copie du constat aux occupants et aux artisans, travaux avant la mise en location, sous peine de responsabilité pénale.
- Un constat négatif suit le bien pour toujours : rangez-le avec le titre de propriété.
Un bien ancien se gère comme les autres, avec un document de plus, qui ne bouge plus une fois traité. Sur Logio, le CREP est rangé avec le bail et les autres diagnostics du bien, sa validité sous les yeux, gratuitement.
Questions fréquentes
Le CREP est-il obligatoire pour louer un appartement construit avant 1949 ?
Oui. L'article L.1334-7 du code de la santé publique impose d'annexer un constat de risque d'exposition au plomb à tout nouveau contrat de location d'un logement, en tout ou partie, construit avant le 1er janvier 1949. Le critère est la date de construction de l'immeuble, pas la date de vos travaux ni celle de la dernière rénovation. Un appartement refait à neuf dans un immeuble de 1900 reste concerné.
Combien de temps un CREP est-il valable en location ?
Cela dépend du résultat. Si le constat conclut à l'absence de plomb, ou à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, il est valable sans limite de durée : inutile d'en refaire un à chaque bail. Si du plomb est présent au-dessus du seuil, le constat doit dater de moins de 6 ans à la signature du bail. En vente, un CREP positif ne vaut qu'un an : c'est la différence à connaître si vous réutilisez le dossier d'achat.
Combien coûte un diagnostic plomb ?
Comptez un ordre de grandeur de 100 à 250 € selon la surface et le nombre de pièces, pour une intervention d'une à deux heures. Le diagnostiqueur mesure chaque revêtement à l'appareil à fluorescence X, sans prélèvement ni dégradation. Ce coût est à la charge du bailleur, non récupérable sur le locataire, mais déductible des revenus fonciers au régime réel.
Que faire si le CREP révèle du plomb dégradé ?
Deux obligations, avant la mise en location. Informer : remettre une copie du constat aux occupants et à toute personne appelée à faire des travaux. Traiter : réaliser les travaux qui suppriment le risque d'exposition, en général un recouvrement des revêtements dégradés plutôt qu'un décapage. Louer sans avoir fait ces travaux peut engager votre responsabilité pénale, un cas unique parmi les diagnostics.
Le CREP couvre-t-il les parties communes de l'immeuble ?
Non. Le CREP annexé au bail ne porte que sur les parties privatives du logement et ses annexes (balcon, volets, cave privative). Les parties communes des immeubles collectifs construits avant 1949 relèvent d'un constat distinct, à la charge de la copropriété, obligatoire depuis 2008. Si votre syndic ne l'a pas, la question mérite d'être posée en assemblée.
Comment savoir si mon bien a été construit avant 1949 ?
Plusieurs sources : l'acte de vente mentionne souvent l'époque de construction ; le DPE indique l'année ou la période de construction retenue pour le calcul ; le règlement de copropriété est daté ; les archives municipales ou le cadastre renseignent sur la date d'édification. En cas de doute sur un immeuble visiblement ancien, faites le CREP : un constat négatif vaut sans limite de durée, la question sera réglée une fois pour toutes.