Le permis de louer rangé avec le bail qu'il accompagne
Dans Logio, chaque bien a ses documents : bail, diagnostics, autorisation ou récépissé de la mairie. Le jour où la CAF, un acheteur ou la mairie vous les demande, tout est au même endroit.
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Vous avez un logement à louer et votre locataire vient de donner son préavis. Avant de signer avec le suivant, une question mérite trente secondes : votre commune a-t-elle mis en place un permis de louer ? Si oui, signer le bail sans l’avoir demandé peut vous coûter jusqu’à 5 000 euros d’amende.
Le sujet revient dans l’actualité : à Strasbourg, l’autorisation préalable de mise en location devient obligatoire dans le quartier Gare pour les baux signés à partir du 1er novembre 2026. Mais le dispositif n’a rien de local. Il existe dans la loi depuis 2014, et n’importe quelle commune ou intercommunalité peut l’instaurer sur une rue, un quartier ou tout son territoire.
Voici ce que recouvre le permis de louer, comment savoir si votre logement est concerné, la démarche pas à pas, et ce que vous risquez si vous l’oubliez.
Le permis de louer, c’est quoi exactement ?
« Permis de louer » est le nom courant de deux régimes créés par la loi ALUR du 24 mars 2014, pour lutter contre l’habitat indigne. Ils sont aujourd’hui écrits dans le Code de la construction et de l’habitation :
- la déclaration de mise en location (articles L634-1 à L634-5) : vous signez le bail, puis vous informez la mairie ;
- l’autorisation préalable de mise en location (articles L635-1 à L635-11) : vous demandez l’accord de la mairie avant de signer le bail.
Ce n’est donc pas une démarche nationale. C’est l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal qui délimite par délibération les zones concernées, et qui peut cibler certaines catégories de logements. La délibération ne peut pas entrer en vigueur moins de six mois après sa publication : les bailleurs ont le temps de s’organiser, à condition d’être au courant.
Les deux régimes ne s’appliquent pas aux logements loués par un organisme de logement social ni aux logements conventionnés avec l’État, qui ont leurs propres règles.
| Déclaration | Autorisation préalable | |
|---|---|---|
| Quand | Dans les 15 jours après la signature du bail | Avant la signature du bail |
| Formulaire | Cerfa n° 15651 | Cerfa n° 15652 |
| Réponse de la mairie | Récépissé | Accord, accord sous conditions ou refus, sous un mois |
| Amende maximale | 5 000 € | 5 000 €, 15 000 € en récidive ou après un refus |
Comment savoir si votre logement est concerné
Aucun registre national ne liste les zones. Le périmètre est fixé commune par commune, parfois rue par rue. Nous publions les communes concernées département par département, vérifiées sur la liste de la préfecture, en commençant par l’Hérault. Ailleurs, trois réflexes :
- Consultez le site de votre mairie et celui de votre intercommunalité. Les villes qui instaurent un permis de louer publient en général une carte du périmètre ou un formulaire de vérification par adresse, comme le fait Strasbourg.
- Appelez le service habitat ou l’ADIL de votre département. L’agence départementale d’information sur le logement connaît les dispositifs en place autour de chez vous, et ses conseils sont gratuits.
- Posez la question avant d’acheter. Si vous investissez dans un quartier ancien, demandez à l’agent immobilier ou au notaire si un permis de louer existe ou se prépare. Un logement en mauvais état peut s’y voir refuser la location jusqu’aux travaux.
Rien ne vous préviendra au moment de signer : ni le modèle de bail, ni la CAF, ni le locataire. La nouvelle notice d’information annexée au bail mentionne d’ailleurs que, là où il existe, le permis de louer est joint au bail : le locataire le saura, autant que vous le sachiez avant lui.
La déclaration de mise en location : après la signature
C’est le régime le plus léger. Il ne bloque pas la location : il permet à la mairie de savoir quels logements sont loués, et de cibler ses contrôles.
Le délai. Vous déclarez la location dans les quinze jours qui suivent la signature du bail, auprès du président de l’intercommunalité ou du maire, selon ce que prévoit la délibération.
Le dossier. Le formulaire Cerfa n° 15651, accompagné du dossier de diagnostic technique remis au locataire. Le dépôt se fait par courrier ou au guichet, et par voie électronique si la délibération le prévoit.
Le récépissé. La mairie vous remet un récépissé, dont vous transmettez une copie au locataire. Gardez-le précieusement : sans lui, la CAF ne peut pas vous verser directement l’aide au logement de votre locataire. Si vous comptez sur le tiers payant de l’APL, c’est une pièce à fournir.
La déclaration est à refaire à chaque nouveau locataire. L’oublier expose à une amende de 5 000 euros au plus (article L634-4).
L’autorisation préalable : avant la signature
C’est le régime de Strasbourg, et le plus exigeant. Ici, la mairie peut dire non.
La demande
Vous, ou votre représentant (agence, notaire), déposez le formulaire Cerfa n° 15652 auprès de la mairie ou de l’intercommunalité, avec le dossier de diagnostic technique du logement. Le formulaire est disponible sur service-public.fr, mais beaucoup de villes proposent un dépôt en ligne. Le dépôt donne lieu à un récépissé.
Vérifiez vos diagnostics avant de déposer : un DPE expiré ou un constat de plomb manquant retarde tout. Notre guide des diagnostics obligatoires en location rappelle la durée de validité de chacun, et celui du CREP plomb concerne directement les immeubles d’avant 1949, très présents dans les quartiers visés.
L’instruction et la visite
La mairie dispose d’un mois à compter du dépôt pour se prononcer. Pendant ce délai, ses agents peuvent visiter le logement, entre 6 heures et 21 heures. Sans réponse dans le mois, le silence vaut autorisation (article L635-4).
Les trois décisions possibles
- Accord : vous pouvez signer le bail.
- Accord sous conditions : la location est autorisée, à condition de réaliser les travaux ou aménagements indiqués.
- Refus : il est motivé et précise les travaux à faire. Il est possible si le logement ne respecte pas les critères de décence, ou s’il peut porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique. La décision de refus est transmise à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux. L’autorisation est même impossible si l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril (article L635-9).
La décence tient aussi à la performance énergétique : un logement classé G n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025. Si votre DPE est mauvais, lisez notre point sur la réforme du DPE 2026 avant de déposer votre demande.
Après l’accord
L’autorisation doit être jointe au bail (article L635-5). Elle vaut pour une seule mise en location, et devient caduque si aucun bail n’est signé dans les deux ans qui suivent sa délivrance (article R635-3). Au locataire suivant, nouvelle demande.
Le bail, les diagnostics et l'autorisation, rangés par bien
Ajoutez dans Logio l'autorisation ou le récépissé de la mairie à côté du bail et des diagnostics du logement. Renseignez la date de votre DPE : Logio en calcule la fin de validité et vous prévient avant qu'il expire, pour ne pas découvrir un diagnostic périmé au moment de déposer votre demande.
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Ce que vous risquez si vous louez sans permis
Les amendes sont décidées par le maire ou le président de l’intercommunalité, et leur produit revient à la collectivité. Ce sont des plafonds : le montant doit être proportionné à la gravité du manquement.
| Manquement | Amende maximale | Article |
|---|---|---|
| Location sans déclaration | 5 000 € | L634-4 |
| Location sans demande d’autorisation | 5 000 € | L635-7 |
| Nouveau manquement dans les trois ans | 15 000 € | L635-7 |
| Location malgré un refus | 15 000 € | L635-7 |
Deux garde-fous jouent en votre faveur. Avant toute sanction, vous êtes invité à présenter vos observations, dans un délai fixé à un mois pour l’autorisation préalable : vous pouvez régulariser en produisant le récépissé de votre demande (article R635-4). Et l’amende ne peut plus être prononcée plus d’un an après la constatation du manquement.
Ce que le permis de louer ne fait pas : annuler votre bail. Dans les deux régimes, l’absence de déclaration ou d’autorisation est sans effet sur le bail du locataire. Le contrat reste valable, le loyer reste dû. Mais un logement refusé pour indécence reste un logement indécent : le locataire garde tous ses recours sur ce terrain, comme dans un litige de moisissure ou d’humidité.
Strasbourg : ce qui change au 1er novembre 2026
D’après les pages officielles de la Ville de Strasbourg, le dispositif choisi est l’autorisation préalable, pour une expérimentation de trois ans.
- Où : dans le périmètre du quartier Gare, que la Ville publie sous forme de carte, avec un formulaire pour vérifier une adresse.
- Quels logements : ceux du parc privé construits avant 2006, loués vides ou meublés comme résidence principale. La Ville évalue à environ 1 400 le nombre de logements concernés chaque année, dans un quartier où le taux de rotation locative atteint 27 %.
- Quand : pour toute mise en location à partir du 1er novembre 2026, à la première location comme à chaque changement de locataire. Les demandes peuvent être déposées depuis le 1er octobre.
- Ce qui n’est pas concerné : les baux signés avant le 1er novembre 2026, les renouvellements sans changement de locataire, les locations touristiques, les baux commerciaux et les logements sociaux ou conventionnés.
- Comment : en ligne, par courrier au service Hygiène et santé environnementale ou sur rendez-vous, avec le Cerfa n° 15652 et les diagnostics en cours de validité. La Ville cite le DPE, le constat de plomb pour un immeuble d’avant 1949, le repérage de l’amiante pour un immeuble d’avant juillet 1997, et les diagnostics électricité et gaz pour une installation de plus de quinze ans.
- Le délai : la Ville annonce trente jours d’instruction après réception d’un dossier complet, avec une visite possible.
Vous êtes bailleur dans ce quartier et un départ de locataire se profile ? Déposez la demande dès que le préavis est donné : un mois d’instruction, c’est souvent la durée du préavis en zone tendue. Pour les questions propres à votre logement, la Ville tient des permanences d’information ; leurs dates et lieux sont sur sa page.
Préparer sa prochaine mise en location dans une zone à permis de louer
Le permis de louer n’ajoute pas tant de travail que ça, à condition de l’intégrer au calendrier de la relocation :
- Dès le préavis du locataire, vérifiez si votre adresse est dans une zone à déclaration ou à autorisation.
- Contrôlez vos diagnostics : un DPE valable, le plomb et l’électricité si l’âge du logement l’exige.
- Faites un tour du logement avec les critères de décence en tête : aération, chauffage, installation électrique, humidité. Ce sont les points que regardera l’agent lors de la visite. En cas de doute sur qui doit payer quoi, notre guide des travaux entre propriétaire et locataire fait le tri.
- Déposez la demande d’autorisation au moins un mois avant la date d’entrée souhaitée, ou notez dans votre agenda les quinze jours de la déclaration après la signature.
- Joignez l’autorisation au bail et gardez le récépissé ou la décision avec les autres pièces du bien. Notre comparatif des générateurs de bail gratuits vous aide à choisir un modèle à jour, et le guide pour louer son appartement reprend toutes les étapes d’une mise en location.
Ce qu’il faut retenir
- Le permis de louer recouvre deux régimes : la déclaration dans les quinze jours après la signature du bail, et l’autorisation préalable avant la signature.
- Il ne s’applique que dans les zones fixées par délibération de la commune ou de l’intercommunalité : renseignez-vous auprès de la mairie ou de l’ADIL.
- La démarche est à refaire à chaque nouveau locataire, pas au renouvellement ni à la reconduction du bail.
- La mairie répond à une demande d’autorisation sous un mois ; sans réponse, l’autorisation est acquise. Elle peut refuser un logement non décent ou dangereux.
- Louer sans permis expose à 5 000 euros d’amende au plus, 15 000 euros en récidive ou après un refus. Le bail, lui, reste valable.
- À Strasbourg, l’autorisation préalable s’applique dans le quartier Gare aux baux signés à partir du 1er novembre 2026.
Un permis de louer, c’est surtout une pièce de plus à retrouver le jour où la CAF, un acheteur ou la mairie vous la demande. C’est pour ça que j’ai construit Logio : gratuit, sans limite de biens, avec le bail, les diagnostics et les documents de chaque logement rangés au même endroit.
Guillaume Pons, créateur de Logio, à Montpellier. J’ai créé Logio pour simplifier la gestion locative des propriétaires qui gèrent seuls. Je ne suis ni avocat ni notaire : cet article reflète ma compréhension des textes au 26 octobre 2026. Pour la situation de votre logement, la fiche officielle de service-public.fr et votre mairie font foi.
Questions fréquentes
Faut-il un permis de louer pour un bail en cours ou renouvelé ?
Non. Le permis de louer se demande à chaque nouvelle mise en location, c'est-à-dire à la signature d'un bail avec un nouveau locataire. Selon la fiche officielle de service-public.fr, un renouvellement, une reconduction tacite ou un avenant au bail ne demandent aucune démarche. À Strasbourg, la Ville précise que les baux signés avant le 1er novembre 2026 ne sont pas concernés. La démarche reviendra au départ de votre locataire actuel, avant de signer avec le suivant.
Combien de temps l'autorisation préalable de mise en location est-elle valable ?
Elle vaut pour une seule mise en location. L'article R635-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'elle devient caduque si elle n'est pas suivie d'une location dans les deux ans qui suivent sa délivrance. Une fois le bail signé, elle accompagne ce bail-là. Au changement de locataire suivant, il faut une nouvelle demande, même si le logement n'a pas bougé : la mairie peut vouloir le revoir.
Que devient le permis de louer si je vends le logement loué ?
L'autorisation peut passer à l'acheteur. En cas de vente ou de transmission gratuite (donation, succession), une autorisation encore valable se transfère au nouveau propriétaire. Il dépose pour cela une déclaration de transfert (Cerfa n° 15663) auprès de la mairie ou de l'intercommunalité, avec l'accord écrit du premier bénéficiaire. Le transfert prend effet au dépôt de cette déclaration (article R635-3). Pensez à remettre l'autorisation au notaire avec le bail et les diagnostics.
Une agence ou un notaire peut-il demander le permis de louer à ma place ?
Oui. La demande d'autorisation peut être faite par le propriétaire ou par son représentant, par exemple l'agence qui gère le bien ou un notaire. Le Cerfa n° 15652 prévoit d'ailleurs une rubrique pour le mandataire. La responsabilité reste la vôtre : si l'agence oublie la démarche, c'est vous, bailleur, qui risquez l'amende. Demandez une copie du récépissé et de la décision pour vos dossiers.
La mairie peut-elle visiter mon logement avant d'accorder le permis de louer ?
Oui, dans le cas de l'autorisation préalable. Pendant l'instruction, les agents peuvent visiter le logement, uniquement entre 6 heures et 21 heures (article L635-3). Si l'occupant s'y oppose ou si la personne qui a accès au logement ne peut pas être jointe, la visite demande l'autorisation du juge des libertés et de la détention. Le plus simple est de proposer vous-même un créneau dès le dépôt du dossier, logement vide si possible.
Mon locataire peut-il arrêter de payer si je n'ai pas de permis de louer ?
Non. Le Code de la construction et de l'habitation le dit pour les deux régimes : l'absence de déclaration ou d'autorisation est sans effet sur le bail (articles L634-3 et L635-8). Le bail reste valable et le loyer reste dû. La sanction vise le bailleur : une amende décidée par la mairie ou l'intercommunalité. Pour la déclaration, il y a une conséquence de plus : sans récépissé, la CAF ne peut pas vous verser directement l'aide au logement du locataire.